ما هو العائد الإضافي (Yield Spread Premium)؟
عائد الفارق (YSP) هو شكل من أشكال التعويض الذي يحصل عليه وسيط الرهن العقاري، الذي يعمل كوسيط، من المقرض الأصلي مقابل بيع معدل فائدة للمقترض يكون أعلى من المعدل الأساسي الذي يتأهل له المقترض. يمكن أحيانًا استخدام عائد الفارق لتغطية التكاليف المرتبطة بالقرض، بحيث لا يكون المقترض ملزمًا بدفع رسوم إضافية.
نتيجة للتشريع الذي تم تمريره في عام 1999، كان يجب أن يكون العائد من فرق السعر مرتبطًا بشكل معقول بالخدمات الفعلية التي يقدمها وسيط الرهن العقاري للمشتري. وكان يجب أيضًا الإفصاح عن العائد من فرق السعر بموجب القانون في نموذج HUD-1 عند إغلاق القرض. وفي عام 2010، حظر قانون دود-فرانك للإصلاح المالي فرق العائد بشكل كامل، وهو حظر تم وضعه لحماية المستهلكين بعد الأزمة المالية لعام 2008-09.
النقاط الرئيسية
- علاوة فرق العائد (YSP) هي تعويض إضافي يُدفع لوسيط الرهن العقاري كمكافأة لوضع قرض بفائدة أعلى مع المقترض.
- سيتم إدراج أي YSP في نموذج HUD-1 الذي يتم تقديمه عند الإغلاق.
- يُعتبر العائد من الفارق السعري (yield spread premium) واحدًا من العديد من الرسوم المرتبطة بشراء عقار أو منزل.
- في عام 1999، تم تمرير تشريع يهدف إلى حماية مشتري المنازل من الرسوم المفرطة المتعلقة بعلاوة انتشار العائد.
- في عام 2010، حظر قانون دود-فرانك ممارسة "Yield Spread Premium" (YSP).
كيف يعمل العائد الإضافي (Yield Spread Premium)
يتم تعويض وسطاء الرهن العقاري مباشرة من قبل المقترضين عندما يدفع المقترض رسوم الإنشاء، أو عندما يدفع المقرض للوسيط علاوة انتشار العائد، أو مزيج من هذه الخيارات. إذا لم تكن هناك رسوم إنشاء، فمن المرجح أن يوافق المقترض على دفع معدل فائدة أعلى من المعدل السائد في السوق.
دفع معدل فائدة أعلى من معدلات السوق لتعويض وسيط/مقرض الرهن العقاري ليس بالضرورة أمرًا سيئًا للمقترض، حيث يمكن أن يقلل من التكاليف الأولية للرهن العقاري.
لا يوجد شيء مثل الرهن العقاري بدون تكلفة بنسبة 100% للمقترض. إذا لم يدفع المقترض تكاليف الإغلاق أو العمولات، فسوف ينتهي به الأمر بدفع تلك الرسوم موزعة على مدى عمر القرض في شكل دفعات شهرية أعلى قليلاً.
لاحظ أنه إذا كان المقترض يتوقع الاحتفاظ بالرهن العقاري لفترة قصيرة، فقد يكون دفع معدل فائدة مرتفع نسبيًا أكثر اقتصادية من دفع رسوم عالية مقدمًا. يجب إجراء تحليل شامل للتكلفة والفائدة قبل توقيع أي عقود.
معدلات الفائدة الأساسية ووسطاء الرهن العقاري
معدل الفائدة الاسمي هو معدل الفائدة القياسي الذي يقدمه مقرض الرهن العقاري بناءً على شروط القرض والجدارة الائتمانية للمقترض. هذا المعدل خالٍ من أي تعديلات مثل نقاط الإغلاق، نقاط الخصم (الرهن العقاري)، الرسوم، أو العمولات.
عندما يقرر مشتري المنزل العمل مع وسيط الرهن العقاري المستقل، سيكون الوسيط قادرًا على مقارنة القروض من مجموعة متنوعة من البنوك وشركات الرهن العقاري. مقابل عملهم، سيتم دفع عمولة للوسيط. بدلاً من تلقي عمولة نقدية، يتلقى العديد من الوسطاء تعويضًا في شكل علاوة انتشار العائد، وهي تعديل تصاعدي في المعدل الأساسي. يجب الإفصاح عن جميع التعديلات التي تُجرى على المعدل الأساسي في اتفاقية القرض والموافقة عليها عند الإغلاق في بيانات التسوية (نموذج HUD-1).