ما هو معدل الفائدة الاسمي للرهن العقاري؟
معدل الرهن العقاري الأساسي هو معدل الفائدة القياسي الذي يحسبه المسؤول عن تقييم القروض ويخصصه للمقترض لمنتج إقراض محدد. معدل الرهن العقاري الأساسي هو معدل الفائدة الذي يفرضه المقرض على المقترض دون تعديلات لائتمانات المقرض أو نقاط الخصم. إذا قام المقرض بتعديل معدل الرهن العقاري الأساسي، فإنه يُشار إليه بعد ذلك بمعدل الرهن العقاري الأساسي المعدل.
النقاط الرئيسية
- معدل الرهن العقاري الاسمي هو معدل الفائدة القياسي الذي يتم حسابه بواسطة المكتتب بناءً على طلب الائتمان الخاص بالمقترض لقرض رهن عقاري محدد.
- لتحديد معدل الرهن العقاري الاسمي، يقوم المكتتب بمراجعة عدة عوامل، مثل نسبة الدين إلى الدخل (DTI) ودرجة الائتمان للمقترض.
- إذا قام المُقرض بتعديل سعر الفائدة الأساسي للرهن العقاري، يُطلق على سعر الفائدة الجديد اسم سعر الفائدة الأساسي المُعدل.
- يمكن للمقترض خفض معدل الفائدة الأساسي للرهن العقاري عن طريق شراء نقاط الخصم، وهي رسوم تُدفع لمرة واحدة يقوم المقترض بدفعها للمقرض.
كيف يعمل معدل الفائدة الأساسي للرهن العقاري
يتم إنشاء معدلات الرهن العقاري الاسمية من قبل المكتتبين بناءً على طلب الائتمان الخاص بالمقترض. في كثير من الأحيان، يقوم المقرضون بإنشاء جدول لمعدلات السوق القياسية حسب نوع منتج القرض كأداة تسويقية أو كنقطة مرجعية للمقترض الذي يبحث عن قرض.
بمجرد إصدار القرض، يقوم المقرضون بتسجيل وتحليل معدلات الفائدة الاسمية على القروض كجزء من إجراءات إدارة المخاطر الخاصة بهم. قد يستخدم المقرضون أيضًا معدلات الفائدة الاسمية لشراء وبيع الرهون العقارية للبنوك الأخرى أو في السوق الثانوية. كما تعتبر معدلات الفائدة الاسمية عاملًا مهمًا في مختلف التقييمات الداخلية الأخرى للقرض، بما في ذلك حقوق خدمة القرض.
معدل الفائدة الاسمي للاكتتاب
قد يكون لدى المقترضين تقدير لمعدل القرض الذي قد يحصلون عليه لمنتج معين بناءً على جدول مرجعي يتم إنشاؤه بواسطة المقرض. ومع ذلك، لا يمكن حساب المعدل الأساسي للقرض حتى يكمل المقترض طلب القرض. بمجرد تقديم طلب القرض، سيقوم المكتتب بتحليل الملف الائتماني للمقترض بالإضافة إلى المعدلات المرجعية لنوع القرض الذي يسعون للحصول عليه. إذا تمت الموافقة، سيقوم المكتتب بتوليد معدل فائدة أساسي يجب على المقترض الموافقة على دفعه في اتفاقية القرض.
تعتمد معدلات الفائدة الاسمية على عوامل مختلفة تختلف حسب نوع القرض. ستأخذ معظم القروض الشخصية القياسية في الاعتبار نسبة الدين إلى الدخل (DTI) ودرجة الائتمان للمقترض عند تحديد معدل الفائدة الاسمية. كما تأخذ القروض المضمونة، وخاصة قروض الرهن العقاري، في الاعتبار نسبة مصاريف السكن للمقترض بالإضافة إلى نسبة الدين إلى الدخل ودرجة الائتمان.
تعديلات السعر الاسمي
يقوم المقرضون بتقديم عرض سعر قياسي للمقترضين، والذي قد يتم تعديله بسبب العلاوات أو الخصومات. يجب على المقترضين دائمًا مناقشة أي علاوات أو خصومات محتملة قد تكون متاحة مع مسؤول القرض. يمكن تطبيق الخصومات بناءً على عوامل مختلفة. كما يمكن تطبيق العلاوات للسماح للمقترض بتجنب بعض التكاليف المبدئية المرتبطة بالقرض.
نقاط الخصم
نقاط الخصم، والمعروفة أيضًا باسم نقاط الرهن العقاري، هي رسوم تُدفع مرة واحدة من قبل المقترض إلى المقرض بهدف تقليل معدل الفائدة على الرهن العقاري. تُعتبر نقاط الخصم نوعًا من الفائدة المدفوعة مسبقًا. لكل نقطة خصم يشتريها المقترض، سينخفض معدل الفائدة على الرهن العقاري بنسبة تصل إلى 0.25%. معظم المقرضين يسمحون للمقترضين بشراء من نقطة إلى ثلاث نقاط خصم، مما يعني أن المقترض يمكنه تقليل معدل الفائدة بنسبة تتراوح بين 0.25% و0.75%.
عادةً، تكون كل نقطة مساوية لـ 1% من إجمالي مبلغ الرهن العقاري. على سبيل المثال، في قرض منزل بقيمة 200,000 دولار، تكون النقطة الواحدة مساوية لـ 2,000 دولار. سيدفع المقترض للمقرض 2,000 دولار مقابل الحصول على معدل فائدة أقل.
الائتمانات المقدمة من المقرض
تحدث تعديلات أخرى على معدل الرهن العقاري إذا وافق المقرض على دفع جزء من تكاليف الإغلاق الخاصة بالمقترض. تكاليف الإغلاق هي تلك النفقات التي تتجاوز سعر العقار والتي يتوقع من المقترض دفعها لإتمام الصفقة. تشمل أمثلة تكاليف الإغلاق رسوم إنشاء القرض، ورسوم التقييم، وتأمين الملكية، والضرائب العقارية، ورسوم تسجيل السندات.
في حالة وجود ائتمان من المقرض، يقوم المقرض بدفع جزء من تكاليف الإغلاق، مما يقلل من المبلغ النقدي الذي يحتاجه المقترض لإحضاره إلى طاولة الإغلاق. وفي مقابل هذه الاعتمادات من المقرض، يوافق المقترض على دفع معدل فائدة أعلى على الرهن العقاري.
إذا كان المقترض يعمل مع وسيط رهن عقاري، فقد يكون هناك حاجة لدفع علاوة لتعويض الوسيط. يُطلق على السعر النهائي الذي يوافق المقترض على دفعه بعد التعديلات اسم معدل الفائدة المعدل. سيتم الكشف عن جميع تفاصيل معدل الفائدة الأساسي وتعديلات معدل الفائدة الأساسي في اتفاقية الإقراض وتوضيحها في أي بيانات تسوية عند الإغلاق.