ما هو الحفاظ على العائد؟
التعويض عن العائد هو نوع من عقوبة السداد المبكر التي تسمح للمستثمرين بتحقيق نفس العائد كما لو أن المقترض قام بجميع دفعات الفائدة المجدولة حتى تاريخ الاستحقاق. ينص على أن يقوم المقترضون بدفع الفارق في معدلات الفائدة بين معدل فائدة القرض ومعدل الفائدة السائد في السوق على رأس المال المسدد مبكرًا للفترة المتبقية حتى استحقاق القرض.
تم تصميم أقساط الحفاظ على العائد لجعل المستثمرين غير مبالين بالسداد المسبق prepayment (تسوية دين أو قرض بالتقسيط installment loan قبل تاريخ استحقاقه الرسمي). بالإضافة إلى ذلك، تجعل إعادة التمويل غير جذابة وغير اقتصادية للمقترضين.
النقاط الرئيسية
- يُعتبر الحفاظ على العائد نوعًا من رسوم السداد المبكر التي يدفعها المقترضون للمقرضين، أو مُصدري السندات للمستثمرين، لتعويض فقدان الفائدة الناتج عن السداد المبكر للقرض أو استدعاء السند.
- يهدف الحفاظ على العائد إلى تخفيف مخاطر السداد المبكر للمقرضين، أو تثبيط المقترضين عن تسوية ديونهم قبل الموعد المحدد.
- صيغة حساب علاوة الحفاظ على العائد هي: الحفاظ على العائد = القيمة الحالية للدفعات المتبقية على الرهن العقاري × (معدل الفائدة - عائد الخزانة).
فهم الحفاظ على العائد
عندما يحصل المقترض على تمويل، سواء عن طريق إصدار السندات أو عن طريق أخذ قرض (مثل الرهن العقاري، قرض السيارة، قرض الأعمال، إلخ)، يتم دفع الفائدة للمقرض بشكل دوري كتعويض عن استخدام أموالهم لفترة من الزمن. الفائدة المتوقعة تشكل معدل عائد للمقرض الذي يتوقع الأرباح بناءً على هذا المعدل.
على سبيل المثال، مستثمر يشتري سندًا لمدة 10 سنوات بقيمة اسمية تبلغ 100,000 دولار ومعدل كوبون سنوي بنسبة 7%، يعتزم الحصول على فائدة سنوية بنسبة 7% × 100,000 دولار = 7,000 دولار. وبالمثل، فإن البنك الذي يوافق على رهن عقاري بقيمة 350,000 دولار بمعدل فائدة ثابت يتوقع تلقي دفعات الفائدة شهريًا حتى يكمل المقترض سداد مدفوعات الرهن العقاري بعد سنوات.
ومع ذلك، هناك حالات يقوم فيها المقترض بسداد القرض مبكرًا أو يستدعي السند قبل تاريخ الاستحقاق. يُعرف هذا التهديد بإعادة رأس المال بشكل مبكر باسم مخاطر السداد المسبق (في لغة المال، "السداد المسبق" يعني تسوية دين أو قرض بالتقسيط قبل تاريخ استحقاقه الرسمي). كل أداة دين تحمل هذه المخاطر، وكل مقرض يواجهها إلى حد ما. الخطر هو أن المقرض لن يحصل على تدفق دخل الفائدة للفترة التي كان يعتمد عليها.
السبب الأكثر شيوعًا لسداد القروض قبل موعدها هو انخفاض معدلات الفائدة، مما يوفر فرصة للمقترض أو مُصدر السندات لإعادة تمويل ديونه بمعدل فائدة أقل.
لتعويض المقرضين في حالة قيام المقترض بسداد القرض قبل الموعد المحدد، يتم فرض رسوم أو علاوة تُعرف باسم "الحفاظ على العائد" (yield maintenance). في الواقع، يسمح الحفاظ على العائد للمقرض بتحقيق العائد الأصلي دون تكبد أي خسارة.
يُعتبر الحفاظ على العائد شائعًا جدًا في صناعة الرهن العقاري التجاري. على سبيل المثال، لنفترض أن مالك مبنى قد أخذ قرضًا لشراء عقار مجاور. إنه رهن عقاري لمدة 30 عامًا، ولكن بعد خمس سنوات، انخفضت أسعار الفائدة بشكل كبير، وقرر المالك إعادة التمويل. يقترض المال من مقرض آخر ويسدد رهنه العقاري القديم. إذا فرض البنك الذي أصدر ذلك الرهن رسومًا أو علاوة للحفاظ على العائد، فسيكون قادرًا على إعادة استثمار الأموال التي تم إعادتها إليه، بالإضافة إلى مبلغ العقوبة، في سندات الخزانة الآمنة والحصول على نفس التدفق النقدي كما لو كان قد تلقى جميع دفعات القرض المجدولة طوال مدة القرض بالكامل.
كيفية حساب صيانة العائد
الصيغة لحساب علاوة الحفاظ على العائد هي:
YM = القيمة الحالية للدفعات المتبقية على الرهن العقاري × (معدل الفائدة - العائد على السندات الحكومية) حيث:
YM = صيانة العائد
PV = القيمة الحالية
RP = الدفعات المتبقية
IR = معدل الفائدة
TY = العائد على السندات الحكومية
يمكن حساب عامل القيمة الحالية في الصيغة كالتالي:
1 - (1 + r) مرفوعة للأس -n/12 مقسومة على r
حيث:
r = العائد على السندات الحكومية
n = عدد الأشهر
YM = القيمة الحالية للدفعات المتبقية على الرهن العقاري × (معدل الفائدة - العائد على السندات الحكومية) حيث:
YM = صيانة العائد
PV = القيمة الحالية
RP = الدفعات المتبقية
IR = معدل الفائدة
TY = العائد على السندات الحكومية
يمكن حساب عامل القيمة الحالية في الصيغة كالتالي:
1 - (1 + r) مرفوعة للأس -n/12 مقسومة على r
حيث:
r = العائد على السندات الحكومية
n = عدد الأشهر
على سبيل المثال، افترض أن هناك مقترضًا لديه رصيد متبقي قدره 60,000 دولار على قرض بفائدة 5%. المدة المتبقية للقرض هي بالضبط خمس سنوات أو 60 شهرًا. إذا قرر المقترض سداد القرض عندما ينخفض العائد على سندات الخزانة لمدة 5 سنوات إلى 3%، يمكن حساب الحفاظ على العائد بهذه الطريقة.
الخطوة 1: القيمة الحالية (PV) = [ (1 - (1.03)^{-60/12}) / 0.03 ] مضروبة في $60,000
القيمة الحالية (PV) تساوي 4.58 مضروبة في 60,000 دولار.
القيمة الحالية (PV) تساوي 274,782.43 دولارًا.
الخطوة 2: صيانة العائد = 274,782.43 دولار × (0.05 – 0.03)
الصيانة العائدية = 274,782.43 دولار × (0.05 – 0.03)
الصيانة العائدية = 5,495.65 دولار
سيتعين على المقترض دفع مبلغ إضافي قدره 5,495.65 دولارًا لسداد دينه مسبقًا.
إذا ارتفعت عوائد الخزانة عن المستوى الذي كانت عليه عند أخذ القرض، يمكن للمقرض تحقيق ربح من خلال قبول مبلغ السداد المبكر للقرض وإقراض المال بمعدل أعلى أو استثماره في سندات خزانة ذات عائد أعلى. في هذه الحالة، لا يوجد خسارة في العائد للمقرض، ولكنه سيظل يفرض غرامة سداد مبكر على الرصيد الأساسي.