ما هو قانون تقسيم المناطق؟
المرسوم التنظيمي هو قاعدة تحدد كيفية استخدام الممتلكات في مناطق جغرافية محددة. توضح المراسيم التنظيمية Zoning ما إذا كانت المناطق الجغرافية المحددة مقبولة لأغراض سكنية أو تجارية. قد تنظم المراسيم التنظيمية أيضًا حجم القطع، ووضعها، والكثافة، والأسلوب المعماري، وارتفاع الهياكل. كما تصف المراسيم التنظيمية الإجراءات اللازمة للتعامل مع أي انتهاكات لقواعد التنظيم (بما في ذلك أي عقوبات).
النقاط الرئيسية
- إن لائحة تقسيم المناطق هي قاعدة تحدد كيفية استخدام الممتلكات في مناطق جغرافية محددة.
- قد تنظم قوانين تقسيم المناطق أيضًا حجم القطع، ووضعها، والكثافة، وارتفاع الهياكل.
- تختلف قواعد تقسيم المناطق بشكل كبير حسب المنطقة، ولكن الغرض العام المشترك لها هو فصل استخدام العقارات السكنية عن استخدام العقارات التجارية.
أنواع تقسيم المناطق
الأنواع الرئيسية للتقسيم هي الصناعي، التجاري، السكني، والزراعي. وتشمل أنواع أخرى من التقسيم المستخدمة في بعض البلديات التقسيم التاريخي، المدرسي، المستشفى، والمطار. ضمن الفئات الرئيسية، توجد عادةً تصنيفات لكثافة الوحدات. على سبيل المثال، في بعض المناطق، يشمل التقسيم السكني تصنيفات مثل R-2 لما يصل إلى وحدتين سكنيتين لكل فدان أو R-4 لما يصل إلى أربع وحدات سكنية لكل فدان. تعني التصنيفات مثل R-2 وR-4 أشياء مختلفة تمامًا اعتمادًا على البلدية، لذا تحقق مع مكتب التقسيم المحلي لديك لمعرفة ما تعنيه في منطقتك.
كيف تعمل لائحة تقسيم المناطق
تتضمن عملية تقسيم المناطق تقسيم منطقة معينة من الأرض إلى مناطق أو أقسام، ثم تحديد أنواع استخدامات الأراضي المسموح بها أو المحظورة لكل منطقة. يتم تنفيذ ذلك عادةً من قبل مؤسسة بلدية أو مقاطعة. تختلف قواعد تقسيم المناطق بشكل كبير حسب المنطقة، ولكن الغرض العام المشترك لها هو فصل استخدام العقارات السكنية عن استخدام العقارات التجارية.
يمكن للحكومات البلدية أن تضع لوائح تقسيم المناطق بشكل محدد للغاية للتأثير على طبيعة منطقة أو حي في بلديتها. على سبيل المثال، من خلال تخصيص عدة أقسام متجاورة من المدينة للاستخدام السكني فقط، سيختبر سكان تلك المنطقة تقليل حركة المرور والتلوث الضوضائي في بيئتهم. تُستخدم لوائح تقسيم المناطق أيضًا للحفاظ على السلامة المعمارية للمباني في منطقة معينة. إذا رغبت البلدية في الحفاظ على المظهر التاريخي لجزء من المدينة، يمكن استخدام لوائح تقسيم المناطق للحد من البناء العقاري هناك بحيث يجب أن تكون جميع المباني الجديدة ذات ارتفاع ومساحة مماثلة للمباني التاريخية.
الخصوصية المحلية
تختلف تصنيفات المناطق بشكل كبير حسب الولاية والمقاطعة والبلدية. إذا كنت مرتبكًا بشأن قوانين تقسيم المناطق في منطقتك، فإن الخطوة الأولى هي التحقق من مكتب تقسيم المناطق في مقاطعتك أو بلديتك، والذي يُشار إليه أحيانًا بمكتب استخدام الأراضي. قد تحتاج إلى استشارة محامٍ عقاري محلي إذا كان لديك مشكلة مع تقسيم المناطق.
استثناءات قوانين تقسيم المناطق
يمكن أن تؤدي التغييرات في قوانين تقسيم المناطق إلى خلق توتر بين السكان الحاليين والمحتملين وأصحاب العقارات في المنطقة المحددة. على سبيل المثال، قد يحدث هذا إذا كانت هناك شركة جديدة تخطط للانتقال إلى مدينة معينة، لتكتشف أن قواعد تقسيم المناطق قد تغيرت في المنطقة الجغرافية للعقار الذي كانت تنوي شغله.
شرط الجدّ
نتيجة للوائح تقسيم المناطق الجديدة، قد تُجبر العقارات التجارية على التحول إلى عقارات سكنية والعكس صحيح. في بعض الحالات، قد يُجبر المستأجرون الحاليون على الانتقال بسبب هذه التغييرات. ومع ذلك، تحتوي لوائح تقسيم المناطق أحيانًا على بنود قديمة، تُعرف أيضًا ببنود الجد. تعفي البنود القديمة المستأجرين الحاليين من التأثر بأي تغييرات في قواعد تقسيم المناطق الحالية، بشرط أنهم كانوا يقيمون بالفعل في المنطقة بحلول تاريخ محدد. تُعرف هذه العملية بالإعفاء من القواعد واللوائح الجديدة أيضًا بأنها "الإعفاء الجدّي".
تسمح بعض الاستثناءات بإنشاء عقارات لا تفي بمتطلبات قانون تقسيم المناطق في تلك المناطق الجغرافية المحددة. إذا قام قانون بتغيير منطقة كانت تسمح سابقًا بتشغيل الأعمال التجارية إلى منطقة سكنية فقط، فقد يُسمح لبعض الأعمال التجارية الصغيرة والمحلية بالبقاء مفتوحة بسبب بند الإرث.
تفاوت تقسيم المناطق
تملك الشركات الجديدة أيضًا خيار التقدم بطلب للحصول على استثناء. الاستثناء هو طلب للانحراف عن قواعد تقسيم المناطق الحالية. إذا تمت الموافقة على الاستثناء، يمكن للمستأجر الجديد الانتقال والعمل بغض النظر عن لائحة تقسيم المناطق.
ما هي عيوب تقسيم المناطق؟
التطبيقات التقليدية لقوانين تقسيم المناطق تفصل جغرافيًا الأحياء السكنية عن الأماكن التي يعمل فيها الناس ويتسوقون ويلعبون، مما يجعل السكان يعتمدون على السيارات. أولئك الذين يرغبون في الابتعاد عن التكاليف الاقتصادية والبيئية العالية للنقل يدعون إلى أحياء متكاملة وقابلة للمشي مع قوانين تقسيم مناطق أقل صرامة.
ما هي فوائد تقسيم المناطق؟
عندما يتم تنفيذها بشكل صحيح، تسمح قوانين تقسيم المناطق للمدن بالنمو بشكل مستدام لأجيال. من خلال تخصيص مناطق بالقرب من المدارس أو المطارات أو المستشفيات للتوسع المستقبلي، تتمكن المدن من بناء مجتمعاتها بشكل مسؤول.
هل تساهم لوائح تقسيم المناطق في أزمة الإسكان؟
لقد ساهمت لوائح تقسيم المناطق السكنية منخفضة الكثافة في أزمة الإسكان في المناطق التي تفتقر إلى فرص التوسع. المدن الصغيرة سابقًا التي شهدت انفجارًا في عدد السكان، مثل بالو ألتو، كاليفورنيا، مليئة بالمناطق المخصصة لكثافة منخفضة. إذا بقيت هذه المناطق منخفضة الكثافة، فإن أزمة الإسكان فيها ستستمر في التفاقم. ومع ذلك، فإن السكان المحليين في هذه المناطق منخفضة الكثافة عادة ما يعارضون بشدة أي مقترحات لبناء أحياء أكثر كثافة.
الخلاصة
توجد قوانين تقسيم المناطق لمساعدة المدن في الحفاظ على طابعها أثناء نموها. فهي تمنع بناء مصنع في الفناء الخلفي لمنزلك أو بناء برج سكني بعيدًا عن أي محاور نقل أو طرق مصممة لاستيعاب حركة مرور عالية. مع ارتفاع عدد السكان عالميًا، خاصة في المناطق الحضرية، ستحتاج المدن إلى تعديل بعض قوانين السكن للسماح بمساكن ذات كثافة أعلى.