ما هو هامش ARM؟
هامش ARM هو نسبة مئوية ثابتة تُضاف إلى معدل مؤشر (متغير) لتحديد معدل الفائدة الكامل المفهرس لقرض الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM). تُعتبر قروض ARM واحدة من أكثر منتجات الائتمان ذات السعر المتغير شيوعًا في السوق الأولية للإقراض.
النقاط الرئيسية
- هامش ARM هو مقدار الفائدة التي يجب على المقترض دفعها على الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل فوق معدل المؤشر.
- في الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM)، يختار المقرض معيارًا محددًا لربط سعر الفائدة الأساسي.
- يمكن أن تشمل المؤشرات معدل التمويل المضمون لليلة واحدة (SOFR)، ومعدل الفائدة الأساسي للمقرض، وأنواع مختلفة من سندات الخزانة الأمريكية.
- قد يكون المقترضون الذين لديهم درجات ائتمانية منخفضة عرضة لهامش أعلى في القروض ذات الفائدة المتغيرة (ARM) مقارنة بالمقترضين الأكثر جدارة ائتمانية.
فهم هامش ARM
الهامش في القرض ذو الفائدة المتغيرة (ARM) هو جزء مهم وغالبًا ما يتم تجاهله من معدل الفائدة على القرض. عادةً ما يشمل الهامش في القرض ذو الفائدة المتغيرة الجزء الأكبر من الفائدة التي يدفعها المقترض على قرضه. يتم إضافته إلى معدل المؤشر المحدد للمنتج لتحديد معدل الفائدة الكامل الذي يدفعه المقترض على القرض. يتم تفصيل شروط معدل المؤشر وهامش القرض ذو الفائدة المتغيرة في اتفاقية الائتمان الخاصة بالقرض.
تُعتبر قروض ARM منتجًا شائعًا في مجال الرهن العقاري للمنازل. يتم هيكلتها بجدول إطفاء يوفر للمقرض تدفقًا نقديًا ثابتًا من خلال دفعات الأقساط. عندما ترتفع الأسعار، يزيد السعر القابل للتعديل في قروض ARM، مما يفيد المقرض ويولد مستوى أعلى من دخل الفائدة. تكون قروض ARM مفيدة للمقترضين عندما تنخفض الأسعار.
مع القرض العقاري ذو السعر المتغير الهجين، يدفع المقترض فائدة بمعدل ثابت ومتغير على مدار فترة القرض. تتطلب السنوات الأولى من القرض معدل فائدة ثابت، بينما تكون السنوات المتبقية بمعدل فائدة متغير. يمكن للمقترضين تحديد السنوات الثابتة والمتغيرة من خلال عرض المنتج. على سبيل المثال، القرض العقاري 5/1 ARM سيكون له معدل ثابت لمدة خمس سنوات، يليه معدل متغير يتغير كل عام.
مهم
عند اختيار قرض الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM)، من المهم فهم مدة فترة السعر الثابت ومدى تكرار تعديل السعر في المستقبل.
معدلات الفهرسة
المعدل المفهرس في الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM) هو ما يسبب تقلب المعدل المفهرس بالكامل للمقترض. في المنتجات ذات السعر المتغير، مثل الرهن العقاري ذو السعر المتغير، يختار المقرض معيارًا محددًا benchmark لفهرسة سعر الفائدة الأساسي. سيتم الكشف عن المعدل المفهرس لمنتج السعر المتغير في اتفاقية الائتمان. أي تغييرات في المعدل المفهرس ستؤدي إلى تغيير في سعر الفائدة المفهرس بالكامل للمقترض.
مستويات هامش ARM
الهامش في القرض ذو الفائدة المتغيرة (ARM) هو المكون الثاني الذي يؤثر على معدل الفائدة الكامل الذي يدفعه المقترض. في القرض ذو الفائدة المتغيرة، يقوم المكتتب بتحديد مستوى الهامش الذي يضاف إلى معدل الفائدة المرجعي لإنشاء معدل الفائدة الكامل الذي يتوقع أن يدفعه المقترض.
يمكن للمقترضين ذوي الجودة الائتمانية العالية أن يتوقعوا الحصول على هامش أقل في القروض ذات الفائدة المتغيرة (ARM)، مما يؤدي إلى معدل فائدة أقل بشكل عام على القرض. أما المقترضون ذوو الجودة الائتمانية المنخفضة فسيكون لديهم هامش أعلى في القروض ذات الفائدة المتغيرة، مما يتطلب منهم دفع معدلات أعلى من الفائدة على قروضهم. وذلك لأن المقترضين الذين لديهم درجات ائتمانية منخفضة يمثلون مخاطرة أكبر للمقرض.
ما هو الهامش النموذجي للقرض ذو السعر القابل للتعديل؟
يمكن أن يختلف الهامش في القروض ذات الفائدة المتغيرة (ARM) من قرض لآخر ومن مقرض لآخر. على سبيل المثال، كان الهامش لقرض 5/1 ARM بنسبة 2.75% اعتبارًا من 28 أكتوبر 2021. على مدى العقد الماضي، ظل معدل الهامش لقروض 5/1 ARM ثابتًا إلى حد ما، حيث تراوح بين 2.74% و2.76%.
قد تكون معدلات الهامش أعلى أو أقل، اعتمادًا على كيفية هيكلة القرض ذو الفائدة المتغيرة (ARM). على سبيل المثال، قد يكون لديك قرض ذو فائدة متغيرة بهامش أقل من 2% أو آخر بهامش أعلى من 3%. كلما كان الهامش أقل، كان ذلك أفضل للمقترضين، حيث يؤثر الهامش على حسابات معدل الفائدة الكامل.
المعدل المفهرس بالكامل هو مجموع معدل المؤشر ومعدل الهامش. هذا هو المعدل الذي ستدفعه لقرض الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM) بمجرد انتهاء فترة السعر الثابت التمهيدية. لذا، يمكن أن يساعدك هامش أقل في الحفاظ على معدل مفهرس بالكامل أقل أيضًا، مما يوفر لك المال بشكل محتمل.
معدلات الفهرسة مقابل مستويات الهامش
تمثل معدلات الفهرسة ومستويات الهامش عنصرين مختلفين من تكلفة الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM). مرة أخرى، معدل الفهرسة هو المعدل المرجعي الذي يستخدمه المقرضون كدليل لتحديد سعر الفائدة على القرض. يمثل الهامش الفارق على معدل الفهرسة.
عند التسوق للحصول على قرض بمعدل فائدة متغير، من المهم النظر بعناية إلى كل من معدل المؤشر والهامش. على سبيل المثال، قد يُعرض عليك 5/1 ARM بمعدل مؤشر 1% وهامش 4%. هذا سيعادل معدل فائدة كامل بنسبة 5%. أو قد يُعرض عليك 5/1 ARM بمعدل مؤشر 3% وهامش 3%.
مستوى الهامش للقرض الثاني أقل، مما يعني أن معدل الفائدة الكامل للقرض لديه مجال أقل للزيادة على مدى عمر القرض. ولكن معدل الفائدة المرجعي نفسه أعلى في البداية، لذا فإن معدل الفائدة الكامل لديك أيضًا أعلى، عند 6%.
ما هو الهامش النموذجي للرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM)؟
يمكن أن يتراوح هامش الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) عادةً بين 2% إلى 3%، على الرغم من أنه من الممكن العثور على قروض بمستويات هامش أعلى أو أقل من هذه الحدود.
من الذي يحدد الهامش على الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM)؟
يقوم مقرضو الرهن العقاري بتحديد ما يدفعه المقترضون كهامش على الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM). ومع ذلك، قد يتمكن المقترضون من التفاوض على مستوى هامش أقل مع المقرض خلال عملية الاكتتاب في القرض.
ما هي المكونات الأربعة لقرض ARM؟
يتم مقارنة قرض ARM بمعدل مؤشر، وهامش، وهيكل سقف سعر الفائدة، وفترة سعر الفائدة التمهيدية. معدل المؤشر هو معدل مرجعي يُستخدم لتحديد معدل القرض. يحد سقف سعر الفائدة من مقدار الزيادة التي يمكن أن تحدث في معدل القرض. فترة السعر التمهيدية أو الأولية هي عدد محدد من السنوات يتمتع فيها المقترض بسعر فائدة ثابت منخفض.