ما هو تكرار التعديل؟
يشير تكرار التعديل إلى المعدّل الذي يتم فيه إعادة ضبط سعر الفائدة على الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) بعد انتهاء فترة السعر الثابت الأولية.
يمكن أن يضيف التكرار بشكل كبير إلى تكاليف الفائدة على مدى عمر القرض. يجب أن يكون المقترض على دراية بهذا المكون من الرهن العقاري قبل الإغلاق.
النقاط الرئيسية
- يشير تكرار التعديل إلى المعدل الذي يتم فيه إعادة ضبط سعر الفائدة على الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) بعد انتهاء فترة السعر الثابت الأولية.
- يمكن أن تؤدي تكرارية التعديل إلى زيادة كبيرة في تكاليف الفائدة على مدى عمر القرض، لذا يجب على المقترضين أن يكونوا على دراية بهذا المكون من الرهن العقاري قبل الإغلاق.
- يتم عادةً ضبط التكرار ليكون تعديل واحد في السنة.
- يختلف تكرار التعديل عن معدل التعديل، الذي يمثل سعر الفائدة الجديد الذي ستدفعه على القرض العقاري ذو الفائدة المتغيرة (ARM) بعد تعديل السعر.
فهم تكرار التعديل
تُعتبر تكرار التعديل ميزة مهمة ولكن قد يتم التغاضي عنها في أي رهن عقاري ذو معدل قابل للتعديل (ARM). يحتوي كل رهن عقاري ذو معدل قابل للتعديل على عدة متغيرات رئيسية. تتضمن هذه الرهون فترة تمهيدية يتم خلالها تثبيت سعر الفائدة، تليها مرحلة ثانية يتحرك فيها السعر بشكل دوري ليعكس أسعار السوق السائدة.
يتم عكس معدلات السوق في معدل المؤشر الذي يتم تحديده في اتفاقية الرهن العقاري الأولية. تميل الفترات الأولية إلى أن تتراوح بين ثلاث إلى عشر سنوات. يتم تقييد تعديلات المعدل بواسطة حدود على التعديلات الأولية واللاحقة. يميل كل قرض عقاري ذو معدل قابل للتعديل (ARM) إلى أن يكون له حد مطلق للمعدل الذي يحكم المعدل في أي نقطة خلال مدة عقد القرض.
عادةً ما يتم تحديد تكرار التعديل ليكون تعديلًا واحدًا في السنة. بشكل عام، كلما كانت الفترة بين تعديلات السعر أطول، كان ذلك أكثر فائدة للمقترض. كلما قل تكرار تعديل السعر، قل تعرض المقترض لخطر ارتفاع المؤشر المختار.
من المهم ملاحظة أن المعدل الأولي للقرض ذو الفائدة المتغيرة (ARM) يكون عادةً أقل من معدل الرهن العقاري التقليدي لمدة 30 عامًا. يساعد هذا في جذب المقترضين إلى القرض. عندما يتم إجراء التعديلات بشكل أكثر تكرارًا، يكون بإمكان المقرض تعديل معدل القرض ليتماشى مع المعدلات السائدة بشكل أسرع.
مهم
الطريقة الوحيدة لتجنب تعديل السعر مع قرض الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM) هي إعادة التمويل إلى قرض جديد بسعر فائدة ثابت.
معدل التعديل مقابل التكرار
تكرار التعديل هو المعدل الذي يتم فيه تعديل سعر الفائدة على الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM) بشكل دوري. يمثل معدل التعديل السعر الجديد الذي ستدفعه للرهن العقاري ذو السعر المتغير بعد كل فترة تعديل لاحقة. لذا، قد يكون هذا المعدل أعلى أو أقل من سعر الفائدة الأولي المرتبط بالرهن العقاري ذو السعر المتغير، وذلك اعتمادًا على الاتجاه الذي تحرك فيه المؤشر أو معدل القياس.
كما ذكرنا، تأتي القروض ذات الفائدة المتغيرة (ARMs) مع حدود سعرية مدمجة تمنع زيادة السعر دون رقابة. هناك نوعان من الحدود: الحدود السنوية وحدود مدة القرض. يحدد الحد السنوي مقدار التغيير الذي يمكن أن يحدث في السعر خلال أي سنة معينة خلال فترة القرض. بينما يحدد حد مدة القرض الحد الأدنى والأقصى للسعر الذي ستدفعه طوال مدة القرض.
ما هو أفضل تكرار للتعديل؟
بشكل عام، يُعتبر تكرار التعديل الأطول أفضل لأصحاب المنازل لأنه يعني تغييرات أقل محتملة في معدل الفائدة على القرض. على سبيل المثال، يمكن أن يكلفك القرض ذو معدل الفائدة المتغير (ARM) الذي يتعدل شهريًا أكثر من حيث الفائدة على مدى عمر القرض مقارنةً بالقرض ذو معدل الفائدة المتغير الذي يتعدل مرة واحدة إما كل عام أو كل خمس سنوات.
أفضل تكرار لتعديل الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM) هو الذي يمكنك تحمله بناءً على ميزانية شراء المنزل الخاصة بك. إذا كان لديك دخل ثابت ومستقر وكانت معدلات الفائدة منخفضة بشكل عام، فقد لا تكون التعديلات المتكررة في السعر عبئًا كبيرًا على ميزانيتك. من ناحية أخرى، إذا كانت دفعاتك الشهرية تتقلب من شهر لآخر أو سنة بعد سنة، فقد يجعل ذلك من الصعب مواكبة التزامات القرض الخاصة بك.
من المهم أن تكون حذرًا من خيارات الدفع ARMs، التي قد تسمح لك بدفع مبلغ الحد الأدنى فقط كل شهر، حيث يمكن أن يؤدي ذلك إلى السداد السلبي الاستهلاك (amortization).
مثال على تكرار التعديل
لإظهار عواقب تكرار التعديلات المختلفة، دعونا نأخذ مثالاً على قرض عقاري ذو معدل فائدة متغير 5/1 (ARM) بمعدل ابتدائي 3% وحد أقصى للتعديل بنسبة 1%. هذا هو قرض عقاري ذو معدل فائدة متغير سيتم تعديله لأول مرة بعد خمس سنوات، وستتم التعديلات اللاحقة مرة واحدة في السنة بعد السنة الخامسة.
افترض أنه خلال فترة السنوات الخمس الأولى، ارتفعت معدلات الفائدة إلى النقطة التي تكون فيها المعدلات السائدة عند أول نقطة تعديل 6%. يؤدي ذلك إلى معدل جديد بنسبة 4% للمقترض في السنة السادسة من الرهن العقاري، مع تعديل آخر سيأتي في نهاية تلك السنة.
قارن هذا السيناريو بقرض يتم تعديله شهريًا. مثل هذا القرض سيستغرق ثلاثة أشهر فقط ليصل إلى 6%. بافتراض أن معدل المؤشر يبقى مرتفعًا، سيضطر المقترض لدفع معدل 6% لمدة ستة أشهر، بينما سيبقى المقترض في المثال الأول عند 4% طوال العام. سيستفيد المقترض في المثال الأول من توفير كبير.
ما هو تكرار التعديل؟
تكرار التعديل هو المعدل الذي يتغير به سعر الفائدة على الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) بالزيادة أو النقصان بالتوازي مع التغيرات في معدل المؤشر الأساسي الخاص به. عادةً ما يكون تكرار التعديل للرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل هو سنة واحدة، على الرغم من أن بعض الرهون يمكن أن تتعدل شهريًا أو كل بضع سنوات بدلاً من ذلك.
ما هو معدل التعديل الجيد؟
تُعتبر وتيرة التعديل الجيدة هي تلك التي تتيح لك الاحتفاظ ببعض القدرة على التنبؤ فيما يتعلق بمدفوعات الرهن العقاري الشهرية ومعدل الفائدة الذي ستدفعه. تعني التعديلات الأقل تغييرات أقل في معدل الفائدة والمدفوعات على قرضك، بينما يمكن أن تؤدي التعديلات الأكثر تكرارًا إلى تغيير كبير في تكاليف قرضك بمرور الوقت.
كم مرة يتم تعديل الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM)؟
يمكن أن يختلف تكرار تعديل الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM) بناءً على شروط القرض. هيكل ARM النموذجي هو 5/1، حيث يدفع صاحب المنزل سعرًا ثابتًا لمدة السنوات الخمس الأولى، يليه تعديل سنوي للسعر. تشمل هياكل ARM الأخرى 3/1، 7/10، و10/1.
الخلاصة
تُعاد ضبط الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل (ARMs) بعد انتهاء فترات السعر الثابت الأولية. يُعرف توقيت وتكرار حدوث ذلك بتكرار التعديل. غالبًا ما تحدث التعديلات مرة واحدة في السنة، ولكن يمكن أن يختلف تكرار التعديل بناءً على شروط الرهن العقاري. يعتمد ما إذا كان سعر الفائدة سيرتفع أو ينخفض على ظروف السوق. إذا ارتفعت أسعار السوق، فسيرتفع أيضًا الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل، مما قد يؤدي إلى زيادة تكاليف الفائدة.