ما هو قفل الرهن العقاري بأفضل الجهود؟
يحدث تأمين الرهن العقاري بأفضل الجهود عندما يتطلب بيع الرهن العقاري في السوق الثانوية للرهن العقاري أن يقوم البائع - عادةً ما يكون منشئ الرهن العقاري - ببذل قصارى جهده لتسليم الرهن العقاري إلى المشتري. يمكن أن يكون منشئ الرهن العقاري مؤسسة أو فردًا يعمل مع المقترض لإتمام صفقة الرهن العقاري. منشئ الرهن العقاري هو المقرض الأصلي للرهن العقاري ويمكن أن يكون إما وسيط رهن عقاري أو مصرفي رهن عقاري.
توجد عقود الرهن العقاري بأفضل الجهود لنقل المخاطر التي قد تؤدي إلى عدم إتمام القرض من المُصدر إلى السوق الثانوية. مع هذا النوع من العقود، إذا فشل الرهن العقاري في الإغلاق، فإن التكلفة سيتحملها المشتري الثانوي للرهن العقاري، وليس المُقرض الأصلي للرهن العقاري.
النقاط الرئيسية
- قفل الرهن العقاري بأفضل الجهود هو نوع من بيع الرهن العقاري في السوق الثانوية للرهن العقاري.
- مع قفل الرهن العقاري بأفضل الجهود، يقوم البائع - عادةً ما يكون منشئ الرهن العقاري - ببذل قصارى جهده لتسليم الرهن العقاري إلى المشتري.
- توجد اتفاقيات قفل الرهن العقاري بأفضل الجهود لنقل مخاطر عدم إتمام القرض من الجهة المصدرة إلى السوق الثانوية.
كيف يعمل قفل الرهن العقاري بأفضل الجهود
قفل الرهن العقاري بأفضل الجهود هو نوع من بيع الرهن العقاري في سوق الرهن العقاري الثانوي. سوق الرهن العقاري الثانوي، حيث تحدث عمليات قفل الرهن العقاري، هو المكان الذي يتم فيه شراء وبيع قروض الرهن العقاري وحقوق الخدمة بين مصدري الرهن العقاري، ومجمعي الرهن العقاري، والمستثمرين.
يساعد السوق الثانوي للرهن العقاري، الذي يتميز بحجمه الكبير وسيولته العالية، في جعل الائتمان متاحًا بشكل متساوٍ لجميع المقترضين عبر المواقع الجغرافية المختلفة. يقوم منشئو الرهن العقاري ببيع نسبة كبيرة من الرهون العقارية الجديدة في السوق الثانوي، حيث يتم تجميعها في أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري وبيعها للمستثمرين، بما في ذلك صناديق التقاعد، وشركات التأمين، وصناديق التحوط.
عندما يأخذ شخص قرضًا لشراء منزل، يتم ضمان القرض وتمويله وخدمته من قبل البنك. ولأن البنك قد استخدم أمواله الخاصة لتقديم القرض، فإنه يبيع القرض في السوق الثانوية لجعل المزيد من الأموال متاحة لمواصلة إصدار القروض. غالبًا ما يتم بيع القرض إلى المجمعين الكبار، مثل فاني ماي. ثم يقوم المجمع بتوزيع آلاف القروض المماثلة في أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري.
تحدد عقود الرهن العقاري، والتي تشمل عقود الرهن العقاري ذات الجهود القصوى وعقود الرهن العقاري الإلزامية، العقوبة في حال عدم سداد الرهن العقاري للمشتري. بشكل أساسي، يعني عقد الرهن العقاري ذو الجهود القصوى أن مُصدر الرهن العقاري - في مثالنا هنا، البنك - يجب أن يبذل جهدًا معقولًا لسداد الرهن العقاري للمشتري مثل المجمعين مثل فاني ماي. ومع ذلك، لا يتم دفع أي رسوم إذا فشل البائع في الوفاء بهذا السداد.
قفل الرهن العقاري الإلزامي مقابل قفل الرهن العقاري بأفضل الجهود
نوع آخر من مبيعات الرهن العقاري في السوق الثانوية هو قفل الرهن العقاري الإلزامي. مع قفل الرهن العقاري الإلزامي، يُطلب من بائع الرهن العقاري تسليم الرهن إلى المشتري بحلول تاريخ معين أو الخروج من الصفقة.
عادةً ما يكون سعر القفل الإلزامي للرهن العقاري أو التجارة أعلى في سوق الرهن العقاري الثانوي مقارنةً بأقفال الجهود القصوى، وذلك لأن تكاليف التحوط المرتبطة بأقفال الرهن العقاري الإلزامية تكون أقل. نظرًا لأن المشتري يمكن أن يكون (تقريبًا) متأكدًا من أن مبلغ القرض سيتم سداده، فلا يحتاج إلى اتخاذ تدابير لتخفيف مخاطر التخلف عن السداد.
فوائد ومخاطر قفل الرهن العقاري بأفضل الجهود
تشتري عدة أنواع من المؤسسات الديون العقارية في السوق الثانوية، بما في ذلك المستثمرون المؤسسيون، وصناديق التقاعد، وشركات التأمين، وصناديق التحوط. بالنسبة لهؤلاء المشترين، تمثل عقود الرهن العقاري بأفضل الجهود وعقود الرهن العقاري الإلزامية مستويات مختلفة من المخاطر.
المصدرون العقاريون الذين يقومون بالتحوط لمحافظهم العقارية ويتحملون مخاطر السقوط عادة ما يبيعون رهونهم العقارية في السوق الثانوية من خلال عقود الرهن العقاري الإلزامية أو تحويل المعاملات التجارية. نظرًا لأن عقود الرهن العقاري الإلزامية وتحويل المعاملات التجارية لا تنقل مخاطر التحوط إلى المشتري، فإنها عادة ما تحصل على تسعير أفضل في السوق الثانوية مقارنة بعقود الرهن العقاري التي تعتمد على أفضل الجهود.
يحمل قفل الرهن العقاري الإلزامي مخاطر أكبر للبائع مقارنة بقفل الرهن العقاري بأفضل الجهود. بالإضافة إلى ذلك، بينما يتطلب قفل الرهن العقاري الإلزامي تسليم الرهن العقاري أو إقرانه خارج الصفقة، فإن قفل الرهن العقاري بأفضل الجهود لا يتطلب ذلك. عمليًا، يعني هذا أنه مع قفل الرهن العقاري بأفضل الجهود، يتحمل المشتري المخاطر، بينما قفل الرهن العقاري الإلزامي يحمل المخاطر للبائع.
تحويل المخاطر بعيدًا عن بائع الرهون العقارية في السوق الثانوية باستخدام عقود الرهن العقاري ذات الجهود القصوى، يجعل الرهون العقارية من هذا النوع أقل تكلفة للمشترين لأنهم يتحملون المزيد من المخاطر.
ما هو قفل الرهن العقاري بأفضل الجهود؟
قفل الرهن العقاري بأفضل الجهود هو نوع من بيع الرهن العقاري في السوق الثانوية للرهن العقاري. بموجب التزام بأفضل الجهود، يوافق المنشئ على بذل جهد حقيقي لتسليم قرض معين بمعدل فائدة محدد، ومدة محددة، ومبلغ بالدولار خلال فترة زمنية معينة.
كيف يعمل قفل الرهن العقاري بأفضل الجهود؟
تُقدّم التزامات الجهود القصوى على أساس كل قرض على حدة. لا يمكن استبدال قرض بآخر. إذا أتمّ المقترض إجراءات القرض، فعادةً ما يجب على المُصدر تسليم ذلك القرض إلى المشتري في السوق الثانوية. ومع ذلك، إذا لم يُغلق القرض لأي سبب من الأسباب—على سبيل المثال، إذا لم يكن المقترض مؤهلاً أو تراجع عن القرض—فإن المستثمر ببساطة يلغي التثبيت دون أي عقوبة مالية.
كيف يختلف قفل الرهن العقاري بأفضل الجهود عن قفل الرهن العقاري الإلزامي؟
تحمل قروض الرهن العقاري الإلزامية مخاطر أعلى لأنه إذا فشل البائع في تقديم الرهن العقاري، يجب عليه دفع رسوم، في حين أنه لا توجد رسوم إلغاء للبائع الذي يفشل في تقديم الرهن العقاري بأفضل الجهود.
الخلاصة
لا يحمل قفل الرهن العقاري بأفضل الجهود نفس المخاطر المالية لبائع الرهن العقاري كما يفعل قفل الرهن العقاري الإلزامي. بالإضافة إلى ذلك، لا يتطلب قفل الرهن العقاري بأفضل الجهود تسليم الرهن العقاري أو إقرانه خارج الصفقة. في النهاية، يتحمل المشتري معظم المخاطر.