ما هو المجمع؟
المجمّع هو كيان يقوم بشراء الرهون العقارية من المؤسسات المالية ثم يقوم بتحويلها إلى أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (MBSs). يمكن أن يكون المجمّعون هم البنوك المصدرة للرهون العقارية أو الشركات التابعة داخل المؤسسات المالية نفسها. كما يمكن أن يكونوا وسطاء أو تجارًا أو بنوك مراسلة أو نوعًا آخر من الشركات المالية. يحقق المجمّعون الربح عن طريق شراء الرهون العقارية الفردية بأسعار أقل ثم بيع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري المجمعة بسعر أعلى.
النقاط الرئيسية
- المُجمّع هو أي كيان يقوم بشراء الرهون العقارية من المؤسسات المالية ثم يقوم بتحويلها إلى أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (MBSs) لبيعها.
- يمكن أن تكون البنوك المصدرة، والفروع التابعة للمؤسسة المالية، والوسطاء، والوكلاء، والمراسلون جميعهم مجمعين.
- يعمل المجمعون كمقدمي خدمات يزيلون العمل عن المصدرين في إنشاء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.
- عندما يصبح منشئو الرهن العقاري مجمعين في عملية التوريق، فإنهم ينشئون مركبات ذات غرض خاص (SPVs) لتسهيل العملية.
فهم المجمع (Aggregator)
المجمّعون هم في الأساس مقدمو خدمات يزيلون بعض الجهد الذي يحتاجه المصدرون لإنشاء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. اعتمادًا على ما يبحث عنه العميل النهائي، يمكن للمجمّعين البحث وشراء نوع محدد من الرهن العقاري من مجموعة متنوعة من المقرضين والمصدرين. من خلال توسيع البحث عبر مجموعة متنوعة من مصدري الرهن العقاري، بما في ذلك البنوك الإقليمية وشركات الرهن العقاري المتخصصة، يصبح من الممكن إنشاء أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري مصممة خصيصًا لا يمكن الحصول عليها بسهولة من مصدر رهن عقاري واحد.
سوق الرهن العقاري الثانوي
يُفهم المجمعون بشكل أفضل كمرحلة من عملية التوريق بدلاً من كيان مميز في سوق الرهن العقاري الثانوي. عندما يقوم مصدر القروض، مثل البنك، بإصدار رهن عقاري، فإنه يرغب في نقله من الدفاتر لتحرير رأس المال حتى يتمكن من إصدار المزيد من القروض. بيع رهن عقاري واحد مباشرة إلى مستثمر أمر صعب لأن الرهن العقاري الواحد يواجه الكثير من المخاطر التي يصعب تحديدها بناءً على الفرد الذي يشتري العقار. بدلاً من ذلك، يقوم المجمع بشراء مجموعة من القروض حيث يكون الأداء العام أسهل في التنبؤ به، ثم يبيع تلك المجموعة للمستثمرين في شرائح. لذا، هناك مرحلة تجميع/تجميع تحدث قبل أن يتم تقسيم الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري وبيعها.
عندما يكون المجمعون أيضًا منشئون
غالبًا ما يصبح منشئو الرهن العقاري مجمعين، حيث يمكن اعتبار توريق مجموعة من الرهون العقارية امتدادًا طبيعيًا لأعمالهم. عندما يعمل المنشئ كمجمع، فإنهم عادةً ما ينشئون كيانًا ذا غرض خاص (SPV) كوحدة فرعية معزولة لتجميع وبيع القروض. هذا يزيل بعض المسؤولية ويفسح المجال لذراع المجمع الخاص بالمنشئ لشراء القروض من مؤسسات أخرى وكذلك من الكيان الأم، كما هو ضروري أحيانًا لإنشاء أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (MBS) مخصصة.
نظريًا، تعمل المجمعات المملوكة للمنشئ بنفس طريقة المجمعات التابعة لأطراف ثالثة، حتى وإن كانت تتعامل مع غالبية الرهون العقارية من عميل واحد، وهو أيضًا المالك. عمليًا، قد توجد مواقف لا تحدث مع طرف ثالث. على سبيل المثال، قد يتم تشجيع المجمع بشكل غير مباشر على عدم السعي للحصول على خصم كبير على الرهون العقارية في السوق الثانوية لدعم الميزانية العمومية للشركة الأم، مما ينقل أي خسارة إجمالية إلى المجمع. بالطبع، كان لسوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) قبل أزمة الرهن العقاري مشاكل أكثر أهمية من احتمال تواطؤ المجمع والمنشئ.