ما هو القفل الإلزامي للرهن العقاري؟
قفل الرهن العقاري الإلزامي هو بيع الرهن العقاري في سوق الرهن العقاري الثانوي بشروط تتطلب من بائع الرهن العقاري تسليم الرهن إلى المشتري بحلول تاريخ معين أو تحمل رسوم الإلغاء.
يختلف الالتزام بتسليم الرهن العقاري أو تحمل رسوم الإلغاء عن قفل الرهن العقاري الإلزامي عن قفل الرهن العقاري بأفضل الجهود، حيث لا يكون البائع معرضًا لخطر دفع رسوم الإلغاء. كما يحمل قفل الرهن العقاري الإلزامي مخاطر أكبر للبائع. تُفرض رسوم الإلغاء إذا فشل القرض في الإغلاق. وعادةً ما يفرض المستثمر رسوم الإلغاء بناءً على الأسعار الحالية في السوق ليتم تعويضه بشكل عادل.
النقاط الرئيسية
- القفل الإلزامي للرهن العقاري هو نوع من مبيعات الرهن العقاري التي تتم في السوق الثانوية.
- يتطلب من البائع إما تسليم المنتج إلى المشتري بحلول تاريخ محدد أو تحمل رسوم تُسمى رسوم الإلغاء.
- قفل الرهن العقاري الإلزامي مشابه لقفل الرهن العقاري بأفضل الجهود، حيث يقوم البائع ببذل "أفضل الجهود" لتسليم الرهن العقاري إلى المشتري.
- تحمل قروض الرهن العقاري الإلزامية مخاطر أعلى لأن هناك رسوم إلغاء مستحقة إذا فشل البائع في تسليم الرهن العقاري، بينما لا توجد رسوم مع قروض الرهن العقاري ذات الجهود الأفضل.
- نظرًا لأن الرهون العقارية الإلزامية أكثر خطورة من الرهون العقارية ذات الجهود الأفضل، فإنها تتطلب سعرًا أعلى في السوق الثانوية.
فهم قفل الرهن العقاري الإلزامي
عادةً ما يكون سعر الرهن العقاري الإلزامي أو التداول أعلى في سوق الرهن العقاري الثانوي مقارنةً بـ أفضل جهود القفل لأن هناك تكاليف تحوط أقل مرتبطة بأقفال الرهن العقاري الإلزامية.
سوق الرهن العقاري الثانوي، حيث تحدث عمليات قفل الرهن العقاري، هو السوق الذي تُباع وتُشترى فيه قروض الرهن العقاري وحقوق الخدمة بين منشئي الرهن العقاري، ومجمعي الرهن العقاري، والمستثمرين.
يساعد السوق الثانوي الكبير والسائل للرهن العقاري في جعل الائتمان متاحًا بالتساوي لجميع المقترضين عبر المواقع الجغرافية. يقوم مصدرو الرهن العقاري ببيع نسبة كبيرة من رهونهم العقارية الجديدة في السوق الثانوي، حيث يتم تجميعها في أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (MBSs) وتباع للمستثمرين، مثل صناديق التقاعد وشركات التأمين وصناديق التحوط.
عندما يقوم المقترض بأخذ قرض لشراء منزل، يتم ضمان القرض، تمويله، وخدمته من قبل البنك. نظرًا لأن البنك قد استخدم أمواله لتقديم القرض، يمكنه بيع القرض في السوق الثانوية لجعل المزيد من الأموال متاحة لمواصلة إصدار القروض. غالبًا ما يتم بيع القرض إلى المجمعين الكبار، مثل فاني ماي. ثم يقوم المجمع بتوزيع آلاف القروض المشابهة في شكل أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (MBS).
القفل الإلزامي مقابل القفل بأفضل الجهود
يتطلب قفل الرهن العقاري بأفضل الجهود من البائع، الذي يكون عادةً منشئ الرهن العقاري، بذل أفضل جهد ممكن لتسليم الرهن العقاري إلى المشتري. يمكن أن يكون منشئ الرهن العقاري مؤسسة أو فردًا يعمل مع المقترض لإتمام صفقة الرهن العقاري.
المنشئ الأصلي للرهن العقاري هو المقرض الأصلي للرهن العقاري ويمكن أن يكون وسيط رهن عقاري أو مصرفي رهن عقاري. توجد عقود تأمين الرهن العقاري بأفضل الجهود لنقل المخاطر من المنشئ إلى السوق الثانوية في حال عدم إتمام القرض.
يقوم منشئو الرهن العقاري الذين يغطون مخاطر قنوات الرهن العقاري الخاصة بهم ويفترضون مخاطر السقوط عادةً ببيع رهونهم العقارية في السوق الثانوية للرهن العقاري من خلال عقود الرهن العقاري الإلزامية أو تحويل معاملات التجارة.
لأن عمليات الإغلاق الإلزامية للرهن العقاري وتخصيص معاملات التجارة لا تنقل مخاطر التحوط إلى المشتري، فإنها عادةً ما تحصل على تسعير أفضل في السوق الثانوية مقارنةً بعمليات الإغلاق للرهن العقاري التي تعتمد على أفضل الجهود.
ما هو سوق الرهن العقاري الثانوي؟
سوق الرهن العقاري الثانوي هو المكان الذي يتم فيه شراء وبيع الرهون العقارية بين المستثمرين والمصدرين. يقوم العديد من مصدري الرهن العقاري، وخاصة البنوك، ببيع قروضهم في سوق الرهن العقاري الثانوي إلى مجمعي الرهن العقاري الذين يعيدون تجميعها في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBSs) لبيعها لمستثمرين آخرين.
ما هو الفرق بين الالتزام بأفضل الجهود والالتزام الإلزامي؟
تحمل الأقفال الإلزامية درجة أعلى من المخاطر لأنه إذا لم يتمكن البائع من تسليم الرهن العقاري، فإنه يتحمل رسوم الإلغاء التي يجب دفعها للمستثمر. أما قفل أفضل الجهود فلا يحمل رسوم الإلغاء، ولا يتحمل البائع أي تكلفة إذا لم يتمكن من التسليم.
ما هو تثبيت سعر الفائدة في الرهن العقاري؟
عندما تقوم بتثبيت معدل الفائدة على الرهن العقاري، فهذا يعني أن معدل الفائدة على الرهن لن يتغير من وقت تقديم العرض إلى وقت إغلاق الصفقة على العقار. على سبيل المثال، قد تكون الفترة بين العرض والإغلاق شهرين، وخلال هذه الفترة قد ترتفع معدلات الفائدة. تثبيت معدل الفائدة على الرهن العقاري يعني أن معدلك لن يتغير خلال تلك الفترة، وعادةً ما يتم ذلك لحماية المشتري من تحمل معدل فائدة أعلى.
الخلاصة
يسعى المستثمرون في سوق الرهن العقاري الثانوي إلى حماية أنفسهم في الصفقات باستخدام أقفال الرهن العقاري الإلزامية. إذا لم يقم البائع بالتسليم، يكون المستثمر مستحقًا لرسوم الإلغاء وفقًا للأسعار الحالية في السوق.