ما هو قانون إجراءات تسوية العقارات (RESPA)؟
تم سن قانون إجراءات تسوية العقارات (RESPA) من قبل الكونغرس الأمريكي في عام 1975 لتزويد المشترين والبائعين بمعلومات كاملة عن تكاليف التسوية. كما تم تقديم RESPA للقضاء على الممارسات التعسفية في عملية تسوية العقارات، وحظر العمولات غير القانونية، وتقييد استخدام حسابات الضمان. RESPA هو قانون فيدرالي يتم تنظيمه الآن من قبل مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB).
النقاط الرئيسية
- ينطبق قانون إجراءات تسوية العقارات (RESPA) على غالبية قروض الشراء، وإعادة التمويل، وقروض تحسين العقارات، وخطوط الائتمان المضمونة برهن عقاري (HELOCs).
- يتطلب قانون تسوية إجراءات العقارات (RESPA) من المقرضين أو وسطاء الرهن العقاري أو مقدمي خدمات قروض المنازل تقديم إفصاحات للمقترضين بشأن معاملات العقارات وخدمات التسوية وقوانين حماية المستهلك.
- يمنع قانون RESPA مقدمي خدمات القروض من المطالبة بحسابات الضمان المفرطة ويقيد البائعين من فرض شركات تأمين الملكية.
- لدى المدعي مدة تصل إلى سنة واحدة لرفع دعوى قضائية لتطبيق الانتهاكات حيث حدثت العمولات غير القانونية أو السلوك غير السليم خلال عملية التسوية.
- يحق للمدعي رفع دعوى ضد مقدم خدمة القرض خلال فترة تصل إلى ثلاث سنوات.
فهم قانون إجراءات تسوية العقارات (RESPA)
تم تمرير قانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA) في البداية من قبل الكونغرس في عام 1974، وأصبح ساري المفعول في 20 يونيو 1975. وقد تأثر قانون RESPA على مر السنين بعدة تغييرات وتعديلات. كانت مسؤولية التنفيذ في البداية تحت اختصاص وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD). بعد عام 2011، تم نقل تلك المسؤوليات إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) بسبب قانون دود-فرانك لإصلاح وول ستريت وحماية المستهلك.
منذ إنشائها، قامت RESPA بتنظيم القروض العقارية المرتبطة بالعقارات السكنية التي تتكون من وحدة إلى أربع وحدات عائلية. الهدف من RESPA هو تثقيف المقترضين بشأن تكاليف التسوية الخاصة بهم والقضاء على ممارسات العمولات والرسوم الإحالية التي يمكن أن تزيد من تكلفة الحصول على قرض عقاري. تشمل أنواع القروض التي تغطيها RESPA غالبية قروض الشراء، الافتراضات، إعادة التمويل، قروض تحسين العقارات، وخطوط الائتمان العقاري (HELOCs).
مهم
لا ينطبق قانون تسوية إجراءات العقارات (RESPA) على تمديدات الائتمان للحكومة أو الوكالات الحكومية أو الأدوات الحكومية، أو في الحالات التي يخطط فيها المقترض لاستخدام العقار أو الأرض بشكل أساسي لأغراض تجارية أو تجارية أو زراعية.
متطلبات RESPA
يتطلب قانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA) من المقرضين أو وسطاء الرهن العقاري أو مقدمي خدمات قروض المنازل الكشف للمقترضين عن أي معلومات تتعلق بالمعاملة العقارية. يجب أن يتضمن الكشف عن المعلومات خدمات التسوية، والقوانين ذات الصلة بحماية المستهلك، وأي معلومات أخرى مرتبطة بتكلفة عملية تسوية العقارات. كما يجب الكشف عن العلاقات التجارية بين مقدمي خدمات الإغلاق والأطراف الأخرى المرتبطة بعملية التسوية للمقترض.
ما الذي يحظره قانون RESPA؟
يمنع قانون تسوية إجراءات العقارات (RESPA) ممارسات محددة مثل العمولات، والإحالات، والرسوم غير المكتسبة. على سبيل المثال، يمنع القسم 8 أي شخص من إعطاء أو تلقي شيء ذي قيمة مقابل إحالات لخدمات تسوية الأعمال. كما ينظم استخدام حسابات الضمان — مثل منع مقدمي خدمات القروض من المطالبة بحسابات ضمان كبيرة بشكل مفرط — ويقيد البائعين من فرض شركات تأمين العنوان.
التسويق والرعاية
لا يحظر قانون تسوية إجراءات العقارات (RESPA) الجهود التسويقية المشتركة بين وسيط العقارات والمقرض طالما أن تكاليف الإعلان التي يدفعها كل طرف تتعلق بقيمة أي سلع أو خدمات قد يتم تلقيها في المقابل. ولكن تُحظر المعاملات التي يدفع فيها أحد الأطراف أكثر من حصته النسبية من تكاليف الإعلان. كما يمكن اعتبار رعاية الأحداث من الإجراءات المحظورة إذا استخدم أحد الأطراف الحدث لتسويق أو الإعلان عن خدماته.
يُمنع على وسطاء العقارات ووكلاء العناوين الدخول في اتفاقيات خدمات السوق عندما يفرض أحد الأطراف على الآخر مبلغًا مقابل المواد التسويقية يتجاوز القيمة السوقية العادلة للخدمات التسويقية المقدمة. لا يجوز لمقدم خدمات التسوية استئجار مساحة من مقدم خدمات تسوية آخر إلا إذا كان يدفع القيمة السوقية العادلة للقيام بذلك.
رسوم الإحالة
لا يمكن للوسطاء العقاريين دفع عمولات للوكلاء لإحالة العملاء إلى شركة الرهن العقاري التابعة للوسيط. لا يمكن للوسطاء تقديم رسوم إحالة لوسطاء آخرين لتوجيه العملاء إلى أعمالهم. هذه الرسوم التعاونية محظورة وتعتبر بشكل أساسي شكلاً من أشكال العمولات غير المشروعة. لا يمكن لمقرضي الرهن العقاري تقديم أي نوع من الحوافز للإحالة للوكلاء العقاريين المحليين لإحالة المشترين إلى منتجات قروضهم.
ترتيبات الأعمال التابعة
لا يمكن لوكلاء العقارات إحالة الأعمال إلى شركة سندات عقارية مرتبطة دون الكشف عن تلك العلاقة لعملائهم. يجب أن يتضمن هذا الكشف تفاصيل الرسوم التي تتطلبها شركة السندات العقارية مقابل خدماتها والمصلحة المالية للوكيل في شركة السندات العقارية. يجب أيضًا إبلاغ العملاء بأنهم ليسوا ملزمين باستخدام شركة السندات العقارية التي تم إحالتهم إليها. لا يمكن لوكلاء العقارات وشركات تأمين السندات العقارية إنشاء شركة مرتبطة لجمع الأرباح من الإحالات.
لا يمكن للمقرضين أن يطلبوا من المقترضين استخدام مزود خدمة تسوية تابع معين. ومع ذلك، يمكنهم تقديم حوافز مالية للقيام بذلك. على سبيل المثال، قد يتمكن مشتري المنزل من الاستفادة من الخدمات التابعة بسعر مخفض.
إجراءات التنفيذ لانتهاكات قانون تسوية إجراءات العقارات (RESPA)
لدى المدعي مدة تصل إلى سنة واحدة لرفع دعوى قضائية لتطبيق الانتهاكات حيث حدثت رشاوى أو سلوك غير لائق آخر خلال عملية التسوية.
إذا كان لدى المقترض شكوى ضد مقدم خدمة القرض، فهناك خطوات محددة يجب اتباعها قبل رفع أي دعوى. يجب على المقترض الاتصال بمقدم خدمة القرض كتابيًا، موضحًا طبيعة المشكلة. يتعين على مقدم الخدمة الرد على شكوى المقترض كتابيًا في غضون 20 يوم عمل من استلام الشكوى. لدى مقدم الخدمة 60 يوم عمل لتصحيح المشكلة أو تقديم أسبابه لصحة الوضع الحالي للحساب. يجب على المقترضين الاستمرار في دفع الأقساط المطلوبة حتى يتم حل المشكلة.
لدى المدعي مدة تصل إلى ثلاث سنوات لرفع دعوى بشأن مخالفات محددة ضد مقدم خدمة القرض الخاص بهم. يمكن رفع أي من هذه الدعاوى في أي محكمة فيدرالية إذا كانت المحكمة في المنطقة التي يقع فيها العقار أو حدثت فيها الانتهاك المزعوم لقانون "RESPA".
انتقادات لقانون تسوية إجراءات العقارات (RESPA)
يقول منتقدو قانون تسوية إجراءات العقارات (RESPA) إن بعض الممارسات التعسفية التي يهدف القانون إلى القضاء عليها لا تزال تحدث، بما في ذلك العمولات السرية. مثال على ذلك هو المقرضون الذين يقدمون تأمينًا مملوكًا بالكامل لشركات تأمين العنوان التي يعملون معها. (شركة التأمين المملوكة بالكامل هي شركة تابعة مملوكة بالكامل لشركة أكبر، وتكون مهمتها كتابة سياسات التأمين للشركة الأم ولا تؤمن أي شركة أخرى.)
يقول النقاد إن هذا يعد في الأساس آلية لرد الجميل لأن العملاء عادة ما يختارون استخدام مقدمي الخدمات المرتبطين بالفعل بالمقرض أو وكيل العقارات الخاص بهم (على الرغم من أن العملاء مطالبون بتوقيع مستندات تقول إنهم أحرار في اختيار أي مقدم خدمة).
بسبب هذه الانتقادات، كانت هناك العديد من المحاولات لإجراء تغييرات على قانون تسوية إجراءات العقارات (RESPA). تتضمن إحدى المقترحات إزالة الخيار المتاح للعملاء لاختيار أي مقدم خدمة لكل خدمة. وبدلاً من ذلك، سيكون هناك نظام حيث يتم تجميع الخدمات، ولكن يكون الوكيل العقاري أو المقرض مسؤولاً عن دفع جميع التكاليف الأخرى مباشرة. ميزة هذا النظام هي أن المقرضين (الذين لديهم دائمًا قوة شرائية أكبر) سيُجبرون على البحث عن أقل الأسعار لجميع خدمات تسوية العقارات.
من يحمي قانون إجراءات تسوية العقارات (RESPA)؟
قانون إجراءات تسوية العقارات (RESPA) يهدف إلى حماية المستهلكين الذين يسعون للحصول على قرض عقاري. ومع ذلك، لا يحمي RESPA جميع أنواع القروض. القروض المضمونة بالعقارات لأغراض تجارية أو زراعية ليست مشمولة بحماية RESPA.
ما هي المعلومات التي يتطلب قانون RESPA الإفصاح عنها؟
يتطلب قانون تسوية إجراءات العقارات (RESPA) أن يتلقى المقترضون إفصاحات مختلفة في أوقات مختلفة. أولاً، يجب على المقرض أو وسيط الرهن العقاري أن يقدم لك تقديرًا لإجمالي رسوم خدمات التسوية التي من المحتمل أن تضطر لدفعها. (هذا التقدير هو تقدير حسن النية؛ ومع ذلك، قد تختلف التكاليف الفعلية.) كما يجب على المقرض أو وسيط الرهن العقاري تقديم إفصاح كتابي عند تقديمك لطلب القرض أو خلال الأيام الثلاثة التالية إذا كانوا يتوقعون أن يقوم شخص آخر بتحصيل مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك (ويشار إلى ذلك أيضًا بخدمة القرض).
لماذا تم تمرير قانون RESPA؟
تم تمرير قانون الإجراءات العقارية (RESPA) كجزء من الجهود للحد من استخدام حسابات الضمان ومنع الممارسات التعسفية في صناعة العقارات، مثل العمولات غير القانونية ورسوم الإحالة.
الخلاصة
عند شراء منزل، يمكن أن يكون من المفيد العمل مع وكيل عقارات موثوق ومرخص أو وسيط يمكنه إرشادك خلال العملية. وبالمثل، إذا كنت تقوم بإعادة تمويل رهن عقاري قائم أو الاقتراض مقابل حقوق الملكية في منزلك، فمن المهم التعامل مع مقرض موثوق. تم تصميم قانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA)، إلى جانب إرشادات تنظيمية أخرى، للمساعدة في حماية مشتري المنازل وأصحاب المنازل الحاليين من الممارسات غير العادلة عند التعامل مع وكلاء العقارات والوسطاء والمقرضين والشركات التابعة.