ما هو ممر استثمار الرهن العقاري العقاري (REMIC)؟
يشير مصطلح "قناة استثمار الرهن العقاري العقاري" (REMIC) إلى وسيلة ذات غرض خاص (SPV) أو أداة دين تجمع قروض الرهن العقاري معًا وتصدر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBSs).
النقاط الرئيسية
- يُعتبر "ممر استثمار الرهن العقاري" (REMIC) مركبة ذات غرض خاص تُستخدم لتجميع قروض الرهن العقاري وإصدار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.
- تم السماح لأول مرة باستخدام REMICs من خلال سن قانون إصلاح الضرائب لعام 1986.
- يمكن تنظيم قناة استثمار الرهن العقاري العقاري كشراكة أو كصندوق ائتمان أو كشركة أو كجمعية، وهي معفاة من الضرائب الفيدرالية.
فهم قنوات استثمار الرهن العقاري العقاري (REMICs)
تُعتبر REMICs استثمارات معقدة تولد دخلاً للمصدرين والمستثمرين. عادةً ما يتم تقسيم مجموعات الرهن العقاري إلى شرائح، وإعادة تعبئتها، وتسويقها للمستثمرين كأوراق مالية فردية. يمكن أن تأخذ REMICs عدة أشكال مختلفة وتُعتبر بشكل عام كيانات تمريرية. وبالتالي، فهي معفاة من الضرائب المباشرة.
تم السماح لأول مرة باستخدام قنوات استثمار الرهن العقاري للعقارات (REMICs) من خلال سن قانون إصلاح الضرائب لعام 1986. تحتفظ هذه القنوات بالرهن العقاري التجاري والسكني في الثقة وتصدر مصالح في هذه الرهون العقارية المورقة للمستثمرين. تعتبر خيارًا آمنًا للمستثمرين الذين يتجنبون المخاطر.
تجمع REMICs الرهون العقارية الفردية في مجموعات بناءً على المخاطر والاستحقاق، تمامًا مثل الالتزامات المدعومة بالرهن العقاري (CMOs). يتم تقسيمها إلى سندات أو أوراق مالية أخرى تُباع بعد ذلك للمستثمرين. يتم تداول هذه الأوراق المالية في سوق الرهن العقاري الثانوي.
تشمل بعض أبرز الجهات المصدرة لصناديق الاستثمار العقاري في الرهون العقارية في الصناعة فاني ماي وفريدي ماك. هذه الشركات مدعومة من قبل الحكومة الفيدرالية. وعلى الرغم من أنها لا تصدر الرهون العقارية فعليًا، إلا أنها تضمن القروض العقارية التي تصدرها جهات إقراض أخرى في السوق الثانوية. وتشمل الجهات الأخرى المصدرة لصناديق الاستثمار العقاري في الرهون العقارية جهات الإقراض العقاري وشركات التأمين، بالإضافة إلى مؤسسات الادخار.
يمكن تنظيم REMICs كشراكات أو صناديق ائتمان أو شركات أو جمعيات، وهي كيانات معفاة من الضرائب الفيدرالية. ومع ذلك، فإن المستثمرين الذين يمتلكون هذه الأوراق المالية لا يزالون خاضعين للضريبة على الدخل الفردي. منعت قوانين الضرائب REMICs من إجراء تعديلات على قروض الرهن العقاري الخاصة بها. وبالتالي، يمكن أن تفقد الكيان وضعه المعفى من الضرائب إذا تم استبدال قرض داخل مجموعته بقرض آخر. وذلك لأن اللوائح الفيدرالية تتطلب أن تكون القروض في مجموعة معينة ثابتة. بمعنى آخر، لا يمكن تعديل القروض بشكل كبير أو استبدالها بقروض مختلفة بشروط جديدة.
التغييرات في REMICs
تم اقتراح أو إجراء عدة تغييرات لحماية هيكل ووضع الإعفاء الضريبي لـ REMICs.
قدم الكونغرس قانون تحسين قنوات استثمار الرهن العقاري العقاري في عام 2009 لتخفيف القيود على القروض العقارية التجارية المورقة بواسطة REMICs. لم يتمكن مالكو العقارات المتعثرة ذات القروض التجارية من إجراء تغييرات على أصولهم لأن خططهم ستغير قيمة الضمان الذي يؤمن القرض.
سيسمح القانون المقترح لأصحاب العقارات الذين لديهم قروض تجارية مضمونة بواسطة REMICs بإجراء تحسينات وتعديلات تجعل عقاراتهم أكثر جاذبية للسوق. تضمن التشريع إعلانًا بأن تعديلات العقارات بموجب هذه الشروط لن تُعتبر معاملات محظورة كما هو موضح من قبل خدمة الإيرادات الداخلية (IRS).
سيستمر التعامل مع الفائدة في REMIC كفائدة عادية، وسيتم التعامل مع العائدات التي تم توليدها من تعديلات العقار بنفس الطريقة كما لو تم استلامها من خلال الرهون العقارية المؤهلة.
تمت إحالة القانون إلى لجنة البنوك والإسكان والشؤون الحضرية، لكنه لم يحرز أي تقدم إضافي.
قدمت الحكومة الفيدرالية بعض الإغاثة للأشخاص الذين لديهم قروض تجارية وسكنية يعانون من صعوبات بسبب جائحة COVID-19. تم منح أصحاب المنازل الذين لم يتمكنوا من سداد المدفوعات تأجيلًا، أولاً بموجب قانون المساعدة والإغاثة والأمن الاقتصادي لفيروس كورونا (CARES)، الذي وقعه الرئيس السابق دونالد ترامب في عام 2020، ثم مرة أخرى عندما قامت إدارة بايدن بتمديد الأحكام.
لأن الإعفاء سيؤدي في النهاية إلى تغيير هيكل هذه القروض، فإنه سيؤثر أيضًا على كيفية هيكلة REMICs. لقد ضمنت مصلحة الضرائب الأمريكية أن هذه الاستثمارات ومصدريها سيظلون آمنين من أي تداعيات ضريبية إذا استفاد المقترضون من هذه التدابير الطارئة.
الاستثمار في قنوات الرهن العقاري العقاري (REMIC) مقابل التزامات الرهن العقاري المضمونة (CMO)
تعتبر الصناعة عادةً أن REMICs هي CMOS، وهي سلسلة من الرهون العقارية التي يتم تجميعها وبيعها للمستثمرين كاستثمارات. ولكن هناك بعض الفروقات بين الاثنين.
توجد الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (CMOs) داخل الكيانات ذات الأغراض الخاصة (REMICs)، على الرغم من أن الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري هي كيانات قانونية منفصلة لأغراض الضرائب والقانون. من ناحية أخرى، فإن الكيانات ذات الأغراض الخاصة (REMIC) معفاة من الضرائب الفيدرالية. ولكن هذا ينطبق فقط على الدخل الذي يجمعه المستثمرون من الرهون العقارية الأساسية على المستوى المؤسسي. أي دخل يتم توليده ودفعه للمستثمرين يكون خاضعًا للضريبة، باستخدام النموذج 1066 عند تقديم إقرار ضريبي للكيان ذو الأغراض الخاصة (REMIC).
مقارنة بين قناة استثمار الرهن العقاري العقاري (REMIC) وصندوق الاستثمار العقاري (REIT)
تستثمر كل من REMICs وصناديق الاستثمار العقاري (REITs) في العقارات بشكل أو بآخر، ولكن بينما تقوم REMICs بتجميع قروض الرهن العقاري وبيعها كاستثمارات للمستثمرين، فإن صناديق REITs تعمل في مجال مختلف تمامًا.
تُعتبر صناديق الاستثمار العقاري (REITs) شركات تمتلك وتدير محفظة من العقارات التي تولد الدخل، مثل المساحات المكتبية والتجارية والشقق السكنية والعقارات متعددة الاستخدامات. يمكن للمستثمرين شراء أسهم في صناديق الاستثمار العقاري التي يتم تداولها في البورصات تمامًا مثل الأسهم. تقوم الشركات بتأجير أو تأجير عقاراتها، ويتم دفع هذا الدخل للمستثمرين على شكل توزيعات أرباح.
تمامًا مثل REMICs، فإن صناديق الاستثمار العقاري (REITs) لا تُفرض عليها ضرائب. ولكن يجب على المستثمرين الإبلاغ عن أي أرباح من هذه الاستثمارات في إقراراتهم الضريبية السنوية، مما يعني أنها تُفرض عليها الضرائب وفقًا لمعدل الضريبة الخاص بهم.