ما هو سحب حقوق الملكية من الرهن العقاري (MEW)؟
سحب حقوق الملكية من الرهن العقاري هو إزالة جزء من حقوق الملكية من قيمة المنزل من خلال استخدام قرض مقابل القيمة السوقية للعقار. يؤدي سحب حقوق الملكية من الرهن العقاري إلى تقليل القيمة الحقيقية للعقار بمقدار الالتزامات الجديدة ضده.
النقاط الرئيسية
- يشير سحب حقوق الملكية من الرهن العقاري (MEW) بشكل عام إلى أي نوع من القروض التي يمكن من خلالها لمالك المنزل الوصول إلى القيمة النقدية (حقوق الملكية) لمنزله.
- قروض حقوق الملكية المنزلية، والرهون العقارية الثانية، وخطوط ائتمان حقوق الملكية المنزلية (HELOCs) هي جميعها أمثلة على MEWs.
- من المرجح أن تزداد قيمة حقوق الملكية في المنزل مع ارتفاع أسعار المنازل.
فهم عمليات سحب حقوق الملكية من الرهن العقاري (MEWs)
سحب حقوق الملكية من الرهن العقاري هو ممارسة شائعة خلال فترات الازدهار الاقتصادي وارتفاع أسعار المنازل. إذا زادت قيمة العقار بنفس معدل سحب حقوق الملكية من الرهن العقاري، فإن القيمة الحقيقية للمنزل تبقى ثابتة. تنشأ المشاكل، كما حدث في الأزمة المالية بين عامي 2007 و2009، عندما تنخفض أسعار المنازل إلى ما دون قيمة الالتزامات المستحقة، حيث يؤدي ذلك إلى خلق قيمة حقيقية سلبية للعقار بالنسبة للمالك.
على سبيل المثال، لنفترض أن شخصًا لديه رصيد رهن عقاري بقيمة 95,000 دولار على منزله، وقيمة المنزل السوقية هي 140,000 دولار. قد يكون صاحب المنزل مؤهلاً للحصول على قرض MEW يصل إلى 45,000 دولار، وهو القيمة السوقية مطروحًا منها رصيد الرهن العقاري، ليجد 45,000 دولار في حقوق الملكية. إذا حصل صاحب المنزل على قرض MEW بقيمة 10,000 دولار، فإن قيمة حقوق الملكية تنخفض من 45,000 دولار إلى 35,000 دولار.
لماذا يعتبر سحب حقوق الملكية من الرهن العقاري مهمًا؟
سحوبات حقوق الملكية من الرهن العقاري هي قروض تستخدم قيمة العقار المرهون كـ ضمان. عندما تكون قيمة العقار أعلى مما هو مستحق عليه، يُعتبر أن لديه حقوق ملكية إيجابية. في هذه الحالة، يمكن استخدام حقوق الملكية كضمان لقرض MEW جديد.
الاقتراض مقابل حقوق الملكية في المنزل في شكل MEW هو ببساطة رهن للأصل. يمكن استخدام MEWs لسحب النقد من أصل يُعتبر عادةً غير سائل، أو أصل لا يمكن تحويله بسهولة إلى نقد. يؤدي سحب حقوق الملكية في المنزل إلى تقليص حجم الأصل بطريقة لا تؤدي إلى إنشاء رهن على الأصل بالكامل. ومع ذلك، يمكن أن تكون MEWs محفوفة بالمخاطر نظرًا لاحتمال انخفاض قيمة العقار المرهون بمجرد سحب حقوق الملكية. إذا حدث ذلك، فمن الممكن أن يتجاوز الرصيد على الرهن العقاري القيمة السوقية للعقار المرهون.
حقوق الملكية المنزلية
القيمة الصافية للمنزل هي قيمة مصلحة مالك المنزل في منزله. تتغير هذه القيمة بمرور الوقت مع سداد المدفوعات على الرهن العقاري وتأثير قوى السوق على القيمة الحالية لذلك العقار. يمكن تحقيق القيمة الصافية من خلال دفعة مقدمة أثناء الشراء الأولي للمنزل أو من خلال مدفوعات الرهن العقاري، ويمكن زيادة قيمة الأسهم من خلال تقدير قيمة العقار.
قروض حقوق الملكية المنزلية (المعروفة أيضًا بالرهن العقاري الثاني) وخطوط ائتمان حقوق الملكية المنزلية، أو HELOCs، هي طرق شائعة للاستفادة من حقوق الملكية في المنزل.