ما هو إعادة التمويل النقدي؟
إعادة التمويل النقدي هي خيار لإعادة تمويل الرهن العقاري الذي يتيح لك تحويل حقوق الملكية في المنزل إلى نقد. مع إعادة التمويل النقدي، تقوم بأخذ قرض رهن عقاري أكبر، وتستخدم العائدات لسداد الرهن العقاري الحالي وتحصل على المبلغ المتبقي كمبلغ إجمالي. يمكنك استخدام الأموال من إعادة التمويل النقدي لأي شيء، بما في ذلك توحيد الديون أو شراء كبير.
يمكن أن يكون إعادة التمويل النقدي خيارًا إذا كنت قد بنيت حقوق ملكية في منزلك من خلال سداد الرهن العقاري الخاص بك أو إذا زادت قيمة منزلك. قد يأتي القرض الجديد من إعادة التمويل النقدي مع معدل فائدة مختلف ومدة قرض مختلفة. ومع ذلك، يرجى توخي الحذر لأن إعادة التمويل النقدي تزيد من دفعتك الشهرية ورصيد قرض الرهن العقاري.
النقاط الرئيسية
- مع إعادة التمويل النقدي، تقوم بأخذ رهن عقاري جديد بمبلغ أكبر من رصيد الرهن العقاري السابق. تُستخدم الأموال لسداد القرض القديم، ويتم دفع الباقي لك نقدًا.
- يتيح لك إعادة التمويل النقدي تحويل حقوق الملكية في منزلك إلى نقد لاستخدامه في حالات الطوارئ أو توحيد الديون أو لشراء كبير.
- يقوم مقرض الرهن العقاري بتحديد مبلغ القرض المعتمد من خلال تقييم ديونك ودخلك وجدارتك الائتمانية ونسبة القرض إلى القيمة (LTV).
- يتطلب إعادة التمويل النقدي تحقيق توازن بين احتياجاتك النقدية وقدرتك على سداد قرض رهن عقاري أكبر مع دفعة شهرية أعلى.
كيف يعمل إعادة التمويل النقدي
إعادة التمويل النقدي تتيح لك استخدام منزلك كـ ضمان للحصول على قرض جديد، مما يؤدي إلى إنشاء رهن عقاري جديد بمبلغ أكبر من المبلغ المستحق حاليًا. يقوم الرهن العقاري الجديد بسداد رصيد الرهن العقاري السابق والأصغر، وتحصل على الفرق نقدًا.
مع إعادة التمويل القياسية، لن يحصل المقترض على أي نقد في يده. تُعتبر إعادة التمويل عملية شائعة لاستبدال الرهن العقاري الحالي بآخر جديد يقدم شروطًا أكثر ملاءمة للمقترض. يمكن أن تساعدك إعادة تمويل الرهن العقاري في خفض معدل الفائدة، وتقليل الدفعات الشهرية للرهن العقاري، وتقليص أو تمديد مدة القرض، وإزالة أو إضافة مقترضين.
ومع ذلك، فإن إعادة التمويل النقدي تزيد من رصيد القرض والدفع الشهري الخاص بك لأنك تسحب من حقوق ملكية منزلك للحصول على النقد عند إغلاق القرض.
تحديد احتياجاتك النقدية
يمكن استخدام الأموال من إعادة التمويل النقدي كما يراه المقترض مناسبًا، ولكن العديد منهم يستخدمون المال عادةً لدفع نفقات كبيرة مثل الرسوم الطبية أو التعليمية، أو لـ دمج الديون، أو كـ صندوق طوارئ.
الحصول على النقد باستخدام حقوق الملكية في منزلك يمكن أن يكون وسيلة سهلة للحصول على الأموال لحالات الطوارئ، والنفقات، وتوحيد الديون، والمشتريات. ومع ذلك، من المهم تحديد احتياجاتك النقدية لأن اقتراض مبلغ كبير يعني ديونًا أكثر ودفعًا أعلى. مع إعادة التمويل النقدي، تحتاج إلى موازنة الحاجة إلى النقد مع قدرتك على سداد قرض الرهن العقاري الأكبر.
ابحث عن مقرض
يجب على المقترضين البحث عن مقرض إعادة التمويل النقدي المستعد للعمل معهم. يقوم المقرض بتقييم شروط الرهن العقاري الحالي، والرصيد المطلوب لسداد القرض، والملف الائتماني للمقترض. يقدم المقرض عرضًا استنادًا إلى تحليل الاكتتاب. يحصل المقترض على قرض جديد يسدد القرض السابق ويضعه في خطة تقسيط شهرية جديدة. يتم دفع المبلغ الذي يتجاوز سداد الرهن العقاري للمقترض نقدًا.
أقل حقوق ملكية
إعادة التمويل النقدي تؤدي إلى تقليل حقوق الملكية في منزلك وزيادة رصيد قرض الرهن العقاري. نتيجة لذلك، يتحمل المقرض مخاطر متزايدة، مما قد يؤدي إلى زيادة تكاليف الإغلاق، الرسوم، أو معدلات الفائدة مقارنة بإعادة التمويل القياسية. يمكن للمقترضين الذين لديهم رهون عقارية خاصة مثل قروض وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية (VA)، بما في ذلك القروض النقدية، أن يتم إعادة تمويلهم غالبًا بشروط أكثر ملاءمة مع رسوم ومعدلات أقل من القروض غير التابعة لـ VA.
يفرض مقرضو الرهن العقاري حدودًا على مقدار ما يمكنك اقتراضه من خلال إعادة التمويل النقدي، وعادةً ما يكون ذلك بنسبة 80% من رأس المال المتاح في منزلك.
إيجابيات وسلبيات إعادة التمويل النقدي
يمكن أن يوفر إعادة التمويل النقدي العديد من الفوائد لأصحاب المنازل. ومع ذلك، من المهم تقييم الإيجابيات والسلبيات وموازنة فوائد تحويل الأسهم إلى نقد مع المخاطر المرتبطة بالحصول على قرض رهن عقاري جديد.
الإيجابيات
معدل فائدة أقل
يمنح إعادة التمويل النقدي للمقترض جميع فوائد إعادة التمويل القياسية، بما في ذلك معدل فائدة أقل محتمل وتعديلات مفيدة أخرى. عادةً ما يستغل المستثمرون الأذكياء الذين يراقبون معدلات الفائدة على مر الزمن الفرصة لإعادة التمويل عندما تكون معدلات الرهن العقاري قد انخفضت.
حسّن أمورك المالية والائتمانية
إذا تم استخدام الأموال من إعادة التمويل النقدي لسداد ديون بطاقات الائتمان أو القروض الشخصية، يمكن للمقترضين توفير المال على تكاليف خدمة الدين بسبب انخفاض معدل الفائدة على قرض الرهن العقاري. أيضًا، يمكن أن تتحسن أوضاعك المالية إذا قام القرض الجديد بتوحيد الديون، مما يقلل من عدد دفعات القروض وبطاقات الائتمان. ونتيجة لذلك، قد تحسن من درجة الائتمان الخاصة بك.
المال للشراء أو توحيد الديون
يمكن للمقترضين استخدام الأموال من إعادة التمويل النقدي لسداد الديون ذات الفائدة العالية أو تمويل عملية شراء كبيرة. يمكن أن تكون هذه الخيار مفيدًا بشكل خاص عندما تكون معدلات الفائدة منخفضة أو في أوقات الأزمات، مثلما حدث في عامي 2020-2021، في أعقاب عمليات الإغلاق والحجر الصحي العالمية، حيث قد تكون الدفعات الأقل وبعض النقود الإضافية مفيدة جدًا.
سلبيات
تكاليف الإغلاق والرسوم
يمكن أن يكون هناك مجموعة متنوعة من خيارات إعادة التمويل المختلفة، ولكن بشكل عام، معظمها سيأتي مع عدة تكاليف ورسوم إضافية تجعل توقيت إعادة تمويل قرض الرهن العقاري مهمًا تمامًا مثل قرار إعادة التمويل.
ارتفاع الديون والمدفوعات الشهرية
فكر في سبب حاجتك للنقد للتأكد من أن إعادة التمويل هي الخيار الأفضل لك. قد تأتي إعادة التمويل النقدي بمعدل فائدة أقل من الاقتراض عبر الديون غير المضمونة، مثل بطاقات الائتمان أو القروض الشخصية. ومع ذلك، فإنك تأخذ قرض رهن عقاري أكبر مع دفعات شهرية أعلى ما لم تقم بزيادة مدة القرض. يجب أن تكون لديك القدرة المالية على سداد الدفعات لسنوات عديدة.
خطر فقدان منزلك
على عكس بطاقة الائتمان أو القرض الشخصي، مع إعادة التمويل النقدي refinance، فإنك تخاطر بفقدان منزلك إذا لم تتمكن من سداد الرهن العقاري. فكر بعناية فيما إذا كان النقد الذي تسحبه من حقوق ملكية منزلك يستحق المخاطرة بفقدان منزلك إذا لم تتمكن من مواكبة الدفعات في المستقبل.
على سبيل المثال، إذا انخفضت قيمة منزلك، قد تجد نفسك في وضع تحت الماء على رهنك العقاري، مما يعني أنك مدين بأكثر مما يستحقه المنزل. إذا واجهت فقدان الوظيفة أو انخفاض الدخل، قد تصبح دفعتك الشهرية الجديدة والأعلى غير ميسورة. إذا تأخرت في دفعاتك وتعثرت في سداد القرض، قد يقوم المقرض بعملية حجز على العقار، واستعادة المنزل، وإعادة بيعه.
إيجابيات وسلبيات إعادة التمويل النقدي
- معدل فائدة أقل
- يحسن الأوضاع المالية
المال لتوحيد الديون أو النفقات
تكاليف ورسوم الإغلاق
- دفعات شهرية أعلى والمزيد من الديون
- زيادة خطر فقدان المنزل
مثال على إعادة التمويل النقدي
لنفترض أنك أخذت رهنًا عقاريًا بقيمة 200,000 دولار لشراء عقار بقيمة 300,000 دولار، وبعد سنوات عديدة، لا تزال مدينًا بمبلغ 100,000 دولار. بافتراض أن قيمة العقار بقيت عند 300,000 دولار، فإن لديك 200,000 دولار في حقوق الملكية المنزلية. إذا انخفضت معدلات الفائدة وكنت تبحث عن إعادة التمويل، يمكنك الحصول على موافقة تصل إلى 80% من حقوق الملكية في منزلك.
نسبة القرض إلى القيمة 80%
لنفترض أن المقرض سيقرضك 80% من قيمة منزلك. ستكون تفاصيل إعادة التمويل النقدي الخاصة بك كما يلي:
- قرض جديد: 240,000 دولار (قيمة المنزل 300,000 دولار * نسبة القرض إلى القيمة 0.80)
سيتم تقسيم عائدات القرض كما يلي:
- خذ 100,000 دولار وسدد الرصيد المتبقي من قرض الرهن العقاري الحالي.
- استلام مبلغ نقدي إجمالي قدره 140,000 دولار.
نتيجة لذلك، فإن القرض العقاري الجديد البالغ 240,000 دولار سيتكون من 100,000 دولار من الرصيد المتبقي للقرض الأصلي بالإضافة إلى 140,000 دولار التي تلقيتها نقدًا.
نسبة القرض إلى القيمة 50%
لنفترض أنه على الرغم من أن المقرض سيقرضك 80% من قيمة منزلك، إلا أنك تريد فقط 50,000 دولار. سيكون لإعادة التمويل النقدي الخاص بك التفاصيل المالية التالية:
- قرض جديد: 150,000 دولار (قيمة المنزل 300,000 دولار * نسبة القرض إلى القيمة 0.50)
سيتم تقسيم عائدات القرض كما يلي:
- خذ 100,000 دولار وسدد الرصيد المتبقي من قرض الرهن العقاري الحالي.
- استلام مبلغ 50,000 دولار كدفعة نقدية مقطوعة
كنتيجة لذلك، فإن القرض العقاري الجديد بقيمة 150,000 دولار سيتكون من 100,000 دولار من الرصيد المتبقي للقرض الأصلي بالإضافة إلى 50,000 دولار التي تلقيتها نقدًا.
العيب في إعادة التمويل النقدي يشمل الرهن الجديد على منزلك بسبب رصيد قرض الرهن العقاري الأكبر، حيث يتضمن مبلغ القرض الأصلي والمبلغ النقدي. ومع ذلك، لا تحتاج إلى تحمل المخاطر الإضافية والمدفوعات الأعلى لقرض الرهن العقاري عند نسبة قرض إلى قيمة تبلغ 80%. يمكنك اختيار دفعة مقطوعة أقل، مما يمكن أن يساعد في ضمان قدرتك على سداد القرض.
إعادة التمويل بمعدل وفترة مقابل إعادة التمويل النقدي
لدى المقترضين مجموعة متنوعة من الخيارات عندما يتعلق الأمر بإعادة التمويل. أبسط أنواع إعادة تمويل القروض العقارية هو إعادة التمويل بمعدل وفترة، والمعروف أيضًا باسم إعادة التمويل بدون سحب نقدي. مع هذا النوع، تحاول الحصول على معدل فائدة أقل أو تعديل مدة القرض الخاص بك، ولكن لا يتغير أي شيء آخر في الرهن العقاري الخاص بك.
على سبيل المثال، إذا كانت ممتلكاتك قد تم شراؤها منذ سنوات عندما كانت معدلات الفائدة أعلى، فقد تجد أنه من المفيد إعادة التمويل للاستفادة من معدلات الفائدة المنخفضة. بالإضافة إلى ذلك، قد تكون المتغيرات في حياتك قد تغيرت، مما يسمح لك بالتعامل مع رهن عقاري لمدة 15 عامًا، مما يوفر على إجمالي الفائدة على القرض ولكن مع التخلي عن الدفعات الشهرية الأقل لرهنك العقاري لمدة 30 عامًا. بمعنى آخر، مع إعادة التمويل بناءً على المعدل والمدة، لا يتغير شيء آخر، فقط المعدل والمدة.
إعادة التمويل النقدي لها هدف مختلف. تحصل على الفرق بين القرضين نقدًا معفى من الضرائب. هذا ممكن لأنك تدين للمؤسسة المقرضة فقط بمبلغ الرهن العقاري الأصلي. أي مبلغ قرض إضافي من الرهن العقاري المعاد تمويله نقدًا يُدفع لك نقدًا عند الإغلاق، والذي يكون عادةً من 45 إلى 60 يومًا من وقت التقديم.
بالمقارنة مع قروض إعادة التمويل بمعدلات وشروط ثابتة، تأتي قروض السحب النقدي عادةً مع معدلات فائدة أعلى وتكاليف أخرى، مثل النقاط. تعتبر قروض السحب النقدي أكثر تعقيدًا من قروض إعادة التمويل بمعدلات وشروط ثابتة وعادةً ما تواجه معايير اكتتاب أكثر صرامة. يمكن أن يساعد الحصول على درجة ائتمان عالية ونسبة القرض إلى القيمة (LTV) منخفضة نسبياً في تخفيف بعض المخاوف ومساعدتك في الحصول على صفقة أكثر ملاءمة.
إعادة التمويل النقدي مقابل قرض حقوق الملكية العقارية
مع إعادة التمويل النقدي، تقوم بسداد الرهن العقاري الحالي والدخول في رهن جديد. مع قرض ملكية المنزل، تقوم بأخذ رهن عقاري ثانٍ بالإضافة إلى الرهن الأصلي، مما يعني أن لديك الآن اثنين من الرهون على ممتلكاتك. يمكن أن يترجم هذا إلى وجود دائنين منفصلين، لكل منهما مطالبة محتملة على منزلك.
تكاليف الإغلاق على قرض ملكية المنزل تكون عادة أقل من تلك الخاصة بإعادة التمويل النقدي. يمكن أن يكون الائتمان على ملكية المنزل مفيدًا إذا كنت بحاجة إلى مبلغ كبير لغرض محدد. ومع ذلك، قد يكون من المنطقي إعادة التمويل إذا كان بإمكانك الحصول على معدل فائدة أقل مع إعادة التمويل النقدي—وإذا كنت تخطط للبقاء في منزلك لفترة طويلة. في كلتا الحالتين، تأكد من قدرتك على سداد مبلغ القرض الجديد والأعلى، لأنه بخلاف ذلك، قد تفقد منزلك إذا تخلفت عن السداد.
التمييز في إقراض الرهن العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز بناءً على العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدات العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر، هناك خطوات يمكنك اتخاذها. إحدى هذه الخطوات هي تقديم تقرير إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) أو وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).
ما هي حقوق الملكية في المنزل؟
حقوق الملكية في المنزل هي القيمة السوقية لمنزلك مطروحًا منها أي رهون، مثل المبلغ الذي تدين به على الرهن العقاري أو قرض حقوق الملكية في المنزل. يمكن أن تتغير حقوق الملكية في منزلك بناءً على ظروف سوق العقارات في المجتمع أو المنطقة التي تعيش فيها.
كيف أحسب حقوق الملكية في المنزل؟
لحساب حقوق الملكية في منزلك، ببساطة اطرح رصيد الرهن العقاري المستحق من القيمة السوقية للعقار. على سبيل المثال، إذا كانت قيمة منزلك تبلغ 600,000 دولار وتدين بمبلغ 200,000 دولار، فإن لديك 400,000 دولار في حقوق الملكية في المنزل.
كيف يمكنني استخدام الأموال من إعادة التمويل النقدي؟
لا توجد قيود على كيفية استخدام الأموال من إعادة التمويل النقدي. يستخدم العديد من المقترضين النقد لدفع نفقات كبيرة، مثل تمويل التعليم، أو سداد الديون، أو استخدامه كصندوق طوارئ.
الخلاصة
إعادة التمويل تستبدل الرهن العقاري الحالي بآخر جديد يفترض أن يكون بشروط أفضل للمقترض. من ناحية أخرى، يسمح إعادة التمويل النقدي للمقترض بتحويل حقوق الملكية في المنزل إلى نقد. مع إعادة التمويل النقدي، يأخذ المقترض رهنًا عقاريًا جديدًا بمبلغ أكبر من القرض السابق، ويستخدم الأموال لسداد القرض القديم، ويتلقى دفعة نقدية بمبلغ مقطوع للأموال المتبقية. ونتيجة لذلك، يزيد إعادة التمويل النقدي من دفعتك الشهرية وديون قرض الرهن العقاري—يرجى التفكير بعناية.