ما هو العرض المشروط؟
العرض المشروط هو اتفاق بين طرفين على أن يتم تقديم عرض إذا تم استيفاء شرط معين. تُستخدم العروض المشروطة في معاملات العقارات عندما يكون عرض المشتري على منزل مشروطًا بإنجاز شيء ما لكي تتم عملية الشراء. بمعنى آخر، يجب أن يحدث شيء ما قبل أن يتم إتمام صفقة البيع.
النقاط الرئيسية
- يعني العرض المشروط أنه إذا تم استيفاء شرط أو شروط معينة، فإن العرض سيظل قائمًا.
- تُستخدم العروض المشروطة بشكل شائع في معاملات العقارات.
- يمكن أن يكون العرض المشروط هو موافقة المشتري على شراء عقار فقط إذا اجتاز فحص المنزل.
- يمكن استخدام العروض المشروطة للتمييز بشكل غير مباشر ضد أفراد معينين.
كيف تعمل العروض المشروطة
تُستخدم العروض المشروطة بشكل شائع في معاملات العقارات. يمكن للبائعين والمشترين وضع شروط على العقد يجب الوفاء بها قبل إتمام البيع. يجب أن يتفق الطرفان على الشروط قبل كتابتها في العقد. قد يحدث عرض مشروط عندما يوافق المشتري على شراء عقار بشرط أن يجتاز المنزل فحص المنزل.
بمجرد استيفاء شروط العرض، سيكون المشتري أو البائع ملزمًا بشراء أو بيع العقار. إذا لم يتم استيفاء الشروط، فلن يكونوا ملزمين بإتمام المعاملة. ببساطة، يصبح العقد لاغيًا. غالبًا ما تكون الفترة الزمنية للعرض المشروط قصيرة، حيث لا يرغب البائع عادةً في ربط العقار لفترة طويلة.
يمكن أن تأتي العروض المشروطة بأشكال مختلفة في قطاع العقارات، بما في ذلك التمويل الناجح للمشتري. سيتم توضيح المزيد حول هذا والأنواع الأخرى أدناه.
اعتبارات خاصة
يواصل بعض الوكلاء عرض العقار لمشترين آخرين للضغط على المشتري الذي قدم عرضًا مشروطًا لتسريع العملية. ومع ذلك، يجب إبلاغ المشترين المحتملين بوجود عرض مشروط على العقار. إذا قدم مشترٍ آخر عرضًا، يجب أن يتم هيكلة العقد أو الاقتراح بحيث يتم البيع فقط إذا لم يتحقق العرض المشروط الأول.
وكلاء العقارات قد يقترحون أيضًا أن يقوم البائع بإدراج بند هروب في العرض المشروط إذا ظهر عرض أفضل. بند الهروب هو صياغة محددة تُكتب في اتفاقية الشراء والبيع تنص على أن البائع يمكنه النظر في عروض من مشترين آخرين حتى لو كان هناك عرض مشروط.
سيكون مطلوبًا من البائع إبلاغ المشتري الأصلي بأنه تم تقديم عرض آخر. سيكون لدى المشتري الأصلي فترة زمنية محددة إما للتنازل عن الشرط أو الوفاء به. إذا لم يتم الوفاء بالشرط خلال تلك الفترة، سيتم تحرير البائع والسماح له بالبيع للمشتري الثاني.
أنواع العروض المشروطة
يمكن أن تعتمد العروض المشروطة في معاملات العقارات على مجموعة متنوعة من العوامل. يحمي العرض المشروط المشتري من خلال منع بيع العقار بينما يتم استيفاء الشروط المحددة. إذا لم يتم استيفاؤها، يتم تحرير البائع ويسمح له بالبيع لمشتري آخر. ومع ذلك، يبقى البائع في حالة انتظار بينما ينتظر المشتري للوفاء بالشروط المذكورة في خطاب العرض.
فيما يلي بعض الشروط الأكثر شيوعًا، بالإضافة إلى فحص المنزل، التي يمكن أن تكون في عرض مشروط.
بيع المنزل الحالي
قد يحتاج المشترون إلى إتمام بيع مسكنهم الحالي لكي تتم الصفقة. قد يكون هذا الشرط مطلوبًا لأن أصول المشترين مرتبطة بشكل كبير بمسكنهم الحالي. على سبيل المثال، قد يكون من الضروري بيع المنزل الحالي لاستخدام جزء من المال كدفعة مقدمة على المنزل الجديد.
تمويل البنك للمشتري
يمكن أن يكون العرض المشروط في حالة يكون فيها بيع المنزل معتمدًا على حصول المشتري على موافقة البنك على الرهن العقاري. إذا لم يتم الحصول على التمويل، فإن ذلك يبطل العرض المشروط.
على سبيل المثال، قد تكون تقييم البنك للمنزل بسعر أقل من السعر المتفق عليه بين المشتري والبائع. بمعنى آخر، لن يغطي قرض الرهن العقاري 100% من سعر البيع. سيتعين على المشتري توفير الفرق بين تمويل البنك وسعر البيع أو إقناع البائع ببيع المنزل بسعر أقل.
أيضًا، إذا كان هناك قرض رهن عقاري على المنزل الحالي للمشتري، فمن المحتمل أن يكون تمويل المنزل الجديد مشروطًا بإتمام عملية البيع. بمعنى آخر، لن يتمكن المشتري من الحصول على تمويل للمنزل الجديد دون سداد الرهن العقاري على المنزل الحالي.
التمييز في إقراض الرهن العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز بناءً على العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدات العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر، فهناك خطوات يمكنك اتخاذها. إحدى هذه الخطوات هي تقديم تقرير إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) أو إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية في الولايات المتحدة (HUD).
تصاريح البناء والتجديد
يمكن أن يعتمد العرض المشروط على موافقة الحكومة المحلية للحصول على تصاريح تقسيم المناطق والبناء. ليس من غير المألوف أن يقوم المشترون بإجراء تغييرات على المنازل تتجاوز الإصلاحات والصيانة العامة. يمكن أن تشمل هذه التحسينات تنسيق الحدائق، وإعادة تعبيد الممر، وإضافة سطح أو شرفة، أو توسيع مساحة المنزل، أو تركيب حمام سباحة. قد يرغب المشتري أيضًا في إنشاء أو تجديد مساحة لأعمال تجارية منزلية.
قد تتطلب التغييرات الكبيرة في المنزل تصاريح بناء وموافقات أخرى من البلدية قبل بدء أي عمل. إذا كان هناك نص ضد ممارسة الأعمال التجارية في منطقة سكنية، فقد يتطلب إنشاء عمل منزلي أيضًا تغييرًا في تقسيم المناطق. في حالة عدم منح الموافقات المحلية للتغييرات، يحتاج المشتري إلى استخدام العقار كما هو مقصود، وقد يتم سحب العرض المشروط.
انتقادات للعروض المشروطة
يمكن أحيانًا استخدام العروض المشروطة كوسيلة للتمييز ضد الفئات الممثلة تمثيلاً ناقصًا والأشخاص الذين يبلغون من العمر 65 عامًا فأكثر. التمييز يكون أكثر شيوعًا مع العروض المشروطة للتوظيف مقارنة بالعروض المشروطة لشراء المنازل.
لدى أصحاب العمل الأصغر العديد من الفرص لوضع شروط مختلفة على الموظفين المحتملين. على سبيل المثال، قد يصر صاحب العمل الصغير على أن يخضع موظف محتمل من عرق معين لاختبار المخدرات واجتياز فحص الخلفية. وبالمثل، يمكنهم أن يطلبوا من شخص بالغ أكبر سناً إجراء فحص طبي كشرط للتوظيف. إذا كان لديهم موظف واحد فقط، فقد لا يكون هناك طريقة لإثبات التمييز.
قد يكون لدى المشترين المحتملين ميزة في تجنب التمييز لأنهم من الناحية الفنية هم الذين يقدمون العرض. ومع ذلك، لا يزال هناك مجال للعروض المشروطة لتسهيل التمييز. قد يصر البائع على أن يحصل المشتري على التمويل في فترة زمنية قصيرة قبل الموافقة على العرض المشروط. وهذا قد يترك المشتري تحت رحمة مقرض تمييزي. يمكن أن يساعد الحصول على الموافقة المسبقة على الرهن العقاري المقترضين في تجنب هذا الموقف.
يمكن أن يكون للعروض المشروطة تأثيرات تمييزية مشابهة لـ الشرط القديم. قد تكون هناك حاجة إلى تغييرات مكلفة في العقار كشرط للبيع، ربما بسبب قوانين تقسيم المناطق. العديد من هذه القوانين لم تكن سارية قبل عقود، عندما كان التمييز أكثر انتشارًا. علاوة على ذلك، فإن الأشخاص الذين اشتروا العقارات المحلية في وقت سابق غالبًا لا يتعين عليهم اتباع قواعد تقسيم المناطق الجديدة. في الواقع العملي، يواجه الأعضاء الجدد في المجتمع، وغالبًا الأشخاص الممثلون تمثيلاً ناقصًا، نفقات لا يواجهها السكان الحاليون.
ماذا يعني العرض المشروط؟
عندما يتفق طرفان على أن العرض مناسب للمضي قدمًا، إذا تم استيفاء شروط معينة، يُعتبر العرض عرضًا مشروطًا. يُستخدم هذا بشكل رئيسي في مبيعات العقارات، حيث يعني العرض المشروط أن المشتري يحتاج إلى تلبية شروط معينة قبل أن يقوم بإغلاق الصفقة رسميًا على المنزل.
هل يمكنني تقديم عرض مشروط على منزل؟
عندما تشتري منزلًا وتقدم عرضًا مشروطًا، قد يقبله البائعون، لكنهم قد يستمرون في السماح لوكيلهم العقاري بعرض المنزل إذا جاء عرض غير مشروط. إذا كان على البائعين الانتظار حتى يتم الوفاء بالشروط، فإن العرض ليس آمنًا مثل العرض غير المشروط.
هل يمكن لصاحب العمل تقديم عرض عمل مشروط؟
يمكن لأصحاب العمل تقديم عروض عمل مشروطة بناءً على شروط معينة، مثل اجتياز اختبار المخدرات.
الخلاصة
في العقارات، يُعتبر العرض المشروط اتفاقًا بين المشتري المحتمل للمنزل والبائع ينص على أن الأخير سيقدم عرضًا عندما يتم استيفاء شرط معين، مثل اجتياز فحص المنزل. يكون هذا الاتفاق صالحًا فقط عندما يكون بيع المنزل مشروطًا بحصول المشتري على موافقة البنك على الرهن العقاري. يحمي العرض المشروط المشتري من خلال منع بيع العقار لمشتري آخر. ومع ذلك، يحق للبائع إضافة بند هروب إلى العرض المشروط، مما يسمح لهم ببيع العقار إذا ظهر عرض أفضل خلال العملية.