ما هو اتفاق الإدراج؟
اتفاقية الإدراج هي عقد يقوم بموجبه مالك العقار (بصفته الرئيسي) بتفويض وسيط عقاري (بصفته الوكيل) للعثور على مشترٍ للعقار وفقًا لشروط المالك. في مقابل هذه الخدمة، يقوم المالك بدفع عمولة.
بشكل أقل شيوعًا، يشير مصطلح اتفاقية الإدراج أيضًا إلى عقد يتم بين مُصدر الأوراق المالية (مثل الشركة العامة) والبورصة المالية التي تستضيف الإصدار. تشمل أمثلة البورصات بورصة نيويورك (NYSE)، وبورصة طوكيو (TSE)، وبورصة لندن (LSE).
النقاط الرئيسية
- اتفاقية الإدراج هي عقد بين مالك العقار ووسيط عقاري يخول الوسيط لتمثيل البائع والعثور على مشترٍ للعقار.
- الأنواع الثلاثة لاتفاقيات إدراج العقارات هي الإدراج المفتوح، وإدراج الوكالة الحصرية، وإدراج الحق الحصري في البيع.
- اتفاقية الإدراج هي عقد توظيف وليست عقد عقاري: يتم توظيف الوسيط لتمثيل البائع، ولكن لا يتم نقل أي ملكية بين الاثنين.
كيف تعمل اتفاقية الإدراج
اتفاقية الإدراج تخوّل الوسيط لتمثيل البائع وعقاره أمام الأطراف الثالثة. اتفاقية الإدراج هي عقد توظيف وليست عقد عقاري: يتم توظيف الوسيط لتمثيل البائع، ولكن لا يتم نقل أي ملكية بين الطرفين.
وفقًا لأحكام قوانين تراخيص العقارات، فقط الوسيط يمكنه العمل كوكيل لتسجيل، بيع، أو تأجير عقارات شخص آخر. في معظم الولايات، يجب أن تكون اتفاقيات التسجيل مكتوبة.
نظرًا لأن نفس الاعتبارات تنشأ في معظم معاملات العقارات، فإن معظم اتفاقيات الإدراج تتطلب معلومات مشابهة، بدءًا بوصف العقار. يتضمن الوصف عادةً قائمة بالممتلكات الشخصية التي ستبقى مع العقار عند بيعه، بالإضافة إلى قائمة بالممتلكات الشخصية التي يتوقع البائع إزالتها (على سبيل المثال، الأجهزة ومعالجات النوافذ).
تحدد اتفاقية الإدراج أيضًا سعر الإدراج، وواجبات الوسيط، وواجبات البائع، وتعويض الوسيط، وشروط الوساطة، وتاريخ الانتهاء التلقائي، وأي شروط وأحكام إضافية.
على الرغم من أن اتفاقيات الإدراج ملزمة قانونيًا، إلا أنه من الممكن إنهاء العقد في بعض الحالات—على سبيل المثال، إذا لم يقم الوسيط بأي شيء لتسويق العقار. بالإضافة إلى ذلك، سيتم إنهاء اتفاقية الإدراج إذا تم تدمير العقار (مثلًا، بسبب حريق أو كارثة طبيعية)، أو عند وفاة أو إفلاس أو جنون الوسيط أو البائع.
أنواع اتفاقيات الإدراج
فتح الإدراج
مع قائمة مفتوحة، يحتفظ البائع بالحق في توظيف أي عدد من الوسطاء كوكلاء. إنها نوع غير حصري من القوائم، ويكون البائع ملزمًا بدفع عمولة فقط للوسيط الذي ينجح في العثور على مشترٍ جاهز ومستعد وقادر. يحتفظ البائع بالحق في بيع العقار بشكل مستقل دون أي التزام بدفع عمولة.
قائمة الوكالة الحصرية
مع وجود قائمة وكالة حصرية، يتم تفويض وسيط واحد للعمل كوكيل حصري للبائع. يحتفظ البائع بالحق في بيع العقار دون التزام تجاه الوسيط. ومع ذلك، يكون البائع ملزمًا بدفع عمولة للوسيط إذا كان الوسيط هو السبب المباشر في إتمام عملية البيع.
قائمة الحق الحصري للبيع
يُعتبر عقد الحق الحصري للبيع هو العقد الأكثر استخدامًا. في هذا النوع من اتفاقيات الإدراج، يتم تعيين وسيط واحد ليكون الوكيل الحصري للبائع وله التفويض الحصري لتمثيل العقار. يحصل الوسيط على عمولة بغض النظر عن الشخص الذي يبيع العقار طالما أن اتفاقية الإدراج سارية المفعول.