ما هو عقد الإيجار الإجمالي المعدل؟
عقد الإيجار الإجمالي المعدل هو نوع من اتفاقيات تأجير العقارات حيث يدفع المستأجر الإيجار الأساسي عند بدء العقد. ومع ذلك، يتحمل المستأجر أيضًا حصة نسبية من بعض التكاليف الأخرى المرتبطة بالعقار، مثل ضرائب العقار، والمرافق، والتأمين، والصيانة.
تُستخدم عقود الإيجار المعدلة عادةً للمساحات التجارية مثل المباني المكتبية التي تضم أكثر من مستأجر. هذا النوع من الإيجار يقع عادةً بين الإيجار الإجمالي، حيث يدفع المالك تكاليف التشغيل، والإيجار الصافي، الذي ينقل تكاليف العقار إلى المستأجر.
النقاط الرئيسية
- عقود الإيجار المعدلة الإجمالية هي اتفاقيات إيجار يدفع فيها المستأجر الإيجار الأساسي عند بدء عقد الإيجار بالإضافة إلى حصة نسبية من التكاليف الأخرى مثل المرافق.
- التكاليف الأخرى المتعلقة بالعقار، مثل الصيانة والحفاظ عليه، تكون عادةً مسؤولية المالك.
- تُعتبر عقود الإيجار المعدلة شائعة في صناعة العقارات التجارية، خاصة في المساحات المكتبية، حيث يوجد أكثر من مستأجر واحد.
كيف يعمل عقد الإيجار الإجمالي المعدل
يمكن تصنيف عقود إيجار العقارات التجارية بناءً على طريقتين لحساب الإيجار: الإجمالي والصافي. ويعتبر عقد الإيجار الإجمالي المعدل - الذي يُشار إليه أحيانًا بعقد الإيجار الصافي المعدل - مزيجًا من عقد الإيجار الإجمالي وعقد الإيجار الصافي.
تُعتبر عقود الإيجار المعدلة الإجمالية مزيجًا من هذين النوعين من عقود الإيجار، حيث تكون المصاريف التشغيلية مسؤولية كل من المالك والمستأجر. في عقد الإيجار المعدل الإجمالي، يتولى المستأجر المصاريف المتعلقة مباشرة بوحدته، بما في ذلك صيانة الوحدة والإصلاحات والمرافق وتكاليف التنظيف، بينما يستمر المالك/المؤجر في دفع المصاريف التشغيلية الأخرى.
يتم التفاوض على مدى مسؤولية كل طرف في شروط عقد الإيجار. يمكن أن تختلف النفقات التي يكون المستأجر مسؤولاً عنها بشكل كبير من عقار إلى آخر، لذا يجب على المستأجر المحتمل التأكد من أن عقد الإيجار المعدّل يوضح بوضوح النفقات التي تقع على عاتق المستأجر. على سبيل المثال، بموجب عقد إيجار معدّل، قد يُطلب من مستأجري العقار دفع حصتهم النسبية من إجمالي نفقات التدفئة لبرج المكاتب.
مكونات عقد الإيجار المعدل الإجمالي
لتلخيص القسم السابق، هناك ثلاثة مكونات رئيسية لعقد الإيجار الإجمالي المعدل:
الإيجار
في عقد الإيجار المعدل الإجمالي، يشكل الإيجار المبلغ الأساسي الثابت الذي يدفعه المستأجرون للمالك مقابل استخدام المساحة المؤجرة. يتم تحديد هذا الإيجار الأساسي من خلال المفاوضات ويظل ثابتًا طوال مدة عقد الإيجار.
المصروفات التشغيلية
تشمل النفقات التشغيلية في عقد الإيجار الإجمالي المعدل التكاليف الإضافية المطلوبة لتشغيل وصيانة العقار. قد تتضمن هذه النفقات المرافق، وتأمين العقار، ورسوم إدارة العقار، وأحيانًا ضرائب العقار. عادةً ما يغطي المالك النفقات التشغيلية الأساسية حتى حد معين.
تكاليف الصيانة
تشكل تكاليف الصيانة جزءًا آخر من عقود الإيجار المعدلة الإجمالية. وغالبًا ما يتم التفاوض عليها بين المستأجر والمالك. تشمل هذه التكاليف النفقات المتعلقة بصيانة وإصلاح المناطق المشتركة والمكونات الهيكلية، وأحيانًا عناصر محددة داخل المساحة المؤجرة مثل الساحات/المساحات الخارجية. عادةً ما يتولى الملاك الإصلاحات الكبيرة والمهام الصيانة الهامة.
عندما تكون عقود الإيجار المعدلة الإجمالية شائعة
تُعتبر عقود الإيجار المعدلة شائعة عندما يشغل عدة مستأجرين مبنى مكاتب. في مبنى يحتوي على عداد واحد حيث تكون فاتورة الكهرباء الشهرية 1000 دولار، يتم تقسيم التكلفة بالتساوي بين المستأجرين. إذا كان هناك 10 مستأجرين، يدفع كل منهم 100 دولار. أو قد يدفع كل منهم حصة نسبية من فاتورة الكهرباء بناءً على نسبة المساحة الإجمالية للمبنى التي يشغلها وحدة المستأجر. بدلاً من ذلك، إذا كان لكل وحدة عداد خاص بها، يدفع كل مستأجر النفقات الكهربائية الفعلية التي يتحملها، سواء كانت 50 دولارًا أو 200 دولار.
قد يقوم المالك عادةً بدفع تكاليف أخرى متعلقة بالمبنى بموجب عقد إيجار إجمالي معدل مثل الضرائب والتأمين.
مزايا عقود الإيجار المعدلة الإجمالية
من المزايا الرئيسية لعقود الإيجار المعدلة الإجمالية هي القدرة على التنبؤ بدفعات الإيجار للمستأجرين. يبقى الإيجار الأساسي في عقد الإيجار المعدل الإجمالي ثابتًا طوال مدة العقد، مما يوفر للمستأجرين استقرارًا ماليًا وسهولة في إعداد الميزانية. تتيح هذه البنية الثابتة للإيجار للمستأجرين تخطيط نفقاتهم دون القلق بشأن زيادات غير متوقعة في الإيجار. كما توفر فهمًا واضحًا لالتزاماتهم المالية الشهرية، مما يسهل على الشركات إدارة تدفقها النقدي بفعالية.
ميزة أخرى هي ترتيب تقاسم التكاليف المتوازن. حيث يتم عادةً تقاسم النفقات التشغيلية مثل المرافق، وتأمين الممتلكات، والضرائب العقارية بين المالك والمستأجر. هذا يعني أن المستأجرين يكونون مسؤولين فقط عن جزء من هذه التكاليف المتغيرة، بدلاً من تحمل العبء الكامل. بالنسبة للمالكين، يضمن هذا الترتيب أن يساهم المستأجرون في صيانة العقار وتكاليف التشغيل.
يمكن تعديل شروط الإيجار في عقد الإيجار المعدل الإجمالي لتحديد بوضوح المهام الصيانة التي تقع على عاتق المالك وتلك التي تقع على عاتق المستأجرين. عادةً ما يتولى الملاك إصلاحات الهيكل الرئيسية والمهام الصيانة الكبيرة، بينما يهتم المستأجرون بالإصلاحات البسيطة. في ظل هذا النوع من الاتفاقيات، يستفيد المستأجرون من وجود مساحة مُعتنى بها جيدًا، بينما يضمن الملاك الحفاظ على قيمة العقار على المدى الطويل.
أخيرًا، يمكن أن تجعل عقود الإيجار المعدلة الإجمالية العقارات أكثر جاذبية لمجموعة أوسع من المستأجرين. إن الجمع بين الإيجار الأساسي الثابت والمصاريف التشغيلية المشتركة يمكن أن يجذب الشركات التي تحتاج إلى توازن بين التنبؤ بالتكاليف والسيطرة على النفقات. بالنسبة لأصحاب العقارات، يمكن أن يؤدي هذا الجاذب الأوسع إلى معدلات إشغال أعلى.
العيوب في عقود الإيجار المعدلة الإجمالية
من عيوب عقد الإيجار الإجمالي المعدل هو احتمال وجود تكاليف غير متوقعة. بينما يبقى الإيجار الأساسي ثابتًا، يكون المستأجرون غالبًا مسؤولين عن حصتهم من نفقات التشغيل وتكاليف الصيانة التي يمكن أن تتغير. يمكن أن يجعل ذلك من الصعب وضع ميزانية، خاصة إذا كانت هناك زيادات غير متوقعة في المرافق أو الضرائب العقارية أو مشاكل صيانة كبيرة.
جانب آخر سلبي هو تعقيد حسابات النفقات وتوزيعها. يمكن أن يكون تحديد حصة المستأجر من نفقات التشغيل وتكاليف الصيانة معقدًا وقد يؤدي إلى نزاعات بين المستأجرين والمالكين. تتطلب هذه العملية شفافية وحفظ سجلات دقيقة لضمان توزيع عادل للتكاليف.
هناك أيضًا بعض التحديات في مسؤوليات الصيانة. قد لا يكون تقسيم مهام الصيانة بين المستأجرين والمالكين واضحًا دائمًا، مما يؤدي إلى خلافات حول من المسؤول عن إصلاحات أو صيانة معينة. قد يشعر المستأجرون بأنهم مثقلون بمسؤولية بعض مهام الصيانة، خاصة إذا كانوا يعتقدون أن هذه المهام يجب أن تقع تحت مسؤولية المالك لأنها قد تكون ذات نطاق أكبر أو أكثر أهمية.
أخيرًا، يمكن للطبيعة المتقلبة للتكاليف المشتركة في عقود الإيجار المعدلة أن تؤثر سلبًا على الجاذبية العامة للعقار. قد يكون المستأجرون المحتملون حذرين من الدخول في عقد إيجار لا يمكنهم فيه التنبؤ بدقة بتكاليف الإشغال الإجمالية. على الرغم من أن هذا يمكن أن يُعتبر ميزة (وقد تم ذكره في القسم)، إلا أنه يمكن أن يكون أيضًا جانبًا سلبيًا.
الإيجارات الإجمالية والصافية
عقد الإيجار الإجمالي
تحت عقد الإيجار الشامل، يقوم المالك بتغطية جميع نفقات تشغيل العقار بما في ذلك الضرائب العقارية، وتأمين الممتلكات، وصيانة وإصلاح الهيكل الخارجي، وصيانة وإصلاح المناطق المشتركة، وصيانة وإصلاح الوحدات، والمرافق، وتكاليف التنظيف.
عادةً ما يقوم الملاك الذين يصدرون عقود الإيجار الإجمالية بحساب مبلغ الإيجار الذي يغطي تكلفة الإيجار ونفقات أخرى مثل المرافق والصيانة. يتم إصدار المبلغ المستحق عادةً كرسوم ثابتة، يدفعها المستأجر للمالك كل شهر مقابل الاستخدام الحصري للعقار. يمكن أن يكون هذا مفيدًا للمستأجر لأنه يسمح له بوضع ميزانية بشكل صحيح، خاصة عندما تكون موارده محدودة.
صافي الإيجار
عقد الإيجار الصافي، من ناحية أخرى، هو أكثر شيوعًا في المباني ذات المستأجر الواحد وينقل مسؤولية نفقات العقار إلى المستأجر. تُستخدم عقود الإيجار الصافي عادةً مع المستأجرين مثل سلاسل المطاعم الوطنية.
العديد من مستثمري العقارات التجارية الذين يشترون العقارات ولكن لا يرغبون في التعامل مع المتاعب المرتبطة بالملكية، يميلون إلى استخدام عقود الإيجار الصافية. لأنهم ينقلون التكاليف المرتبطة بالمبنى—مثل التأمين والصيانة والضرائب العقارية—إلى المستأجر من خلال عقد إيجار صافي، فإن معظم الملاك سيقومون بفرض مبلغ أقل من الإيجار.
ما هو الفرق بين الإيجار الإجمالي، الإيجار الإجمالي المعدل، والإيجار الصافي؟
عقد الإيجار الإجمالي هو عندما يدفع المالك تكاليف التشغيل، بينما يعني عقد الإيجار الصافي أن المستأجر يتحمل نفقات العقار. أما عقد الإيجار الإجمالي المعدل فيعني أن تكاليف التشغيل يتحملها كل من المستأجر والمالك.
هل الإيجار الإجمالي المعدل أو الإيجار الصافي أفضل؟
يفضل المستثمرون العقارات ذات الإيجار الصافي لأن نفقات العقار تكون مسؤولية المستأجرين. إذا كان لدى المالك عقود إيجار إجمالية أو عقود إيجار إجمالية معدلة مع المستأجرين، فقد يجعل ذلك بيع العقار كاستثمار أكثر صعوبة.
متى يتم استخدام عقد الإيجار الإجمالي المعدل؟
تُعتبر عقود الإيجار المعدلة شائعة عندما يشغل عدة مستأجرين مبنى مكاتب. يقوم المستأجرون بتقسيم فواتير المرافق، ولكن عادةً ما يدفع المالك التكاليف الأخرى المتعلقة بالمبنى بموجب عقد إيجار معدل مثل الضرائب والتأمين.
كيف يتم التعامل مع تكاليف الصيانة في عقد الإيجار الإجمالي المعدل؟
عادةً ما يتم تقسيم تكاليف الصيانة في عقد الإيجار الإجمالي المعدل بين المالك والمستأجر. تكون الإصلاحات الكبيرة والمهام الصيانة الهامة، مثل الإصلاحات الهيكلية أو استبدال نظام التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC)، عادةً من مسؤولية المالك. بينما يكون المستأجرون عادةً مسؤولين عن الإصلاحات البسيطة والصيانة الدورية داخل الأماكن المؤجرة لهم.
كيف يتم إدارة ضرائب الممتلكات في عقد الإيجار الإجمالي المعدل؟
في عقد الإيجار المعدل الإجمالي، يتم عادةً تقاسم ضرائب العقار بين المالك والمستأجر. قد يغطي المالك مبلغ الضريبة العقارية الأساسي، بينما يكون المستأجر مسؤولًا عن أي زيادات أو حصة نسبية بناءً على المساحة المستأجرة.
الخلاصة
تُعتبر عقود الإيجار المعدلة الإجمالية اتفاقيات تأجير حيث يدفع المستأجر الإيجار الأساسي عند بدء العقد بالإضافة إلى حصة نسبية من التكاليف الأخرى مثل المرافق. في عقد الإيجار الإجمالي، يتحمل المالك تكاليف التشغيل، بينما في عقد الإيجار الصافي، يتحمل المستأجر نفقات العقار. التكاليف الأخرى المتعلقة بالعقار، مثل الصيانة والحفاظ عليه، تكون عادةً مسؤولية المالك. تُعتبر عقود الإيجار المعدلة الإجمالية شائعة في صناعة العقارات التجارية، خاصة في المساحات المكتبية حيث يوجد أكثر من مستأجر واحد.