ما هو السند العقاري؟
السند العقاري هو سند مضمون برهن عقاري، أو مجموعة من الرهون العقارية، التي تكون عادة مدعومة بحيازات عقارية والعقارات، مثل المعدات. يأتي تدفق الدخل للسند العقاري من دفعات الرهن العقاري التي يقوم بها أصحاب المنازل على رهونهم العقارية.
النقاط الرئيسية
- السند العقاري هو سند مدعوم بحيازات عقارية أو ممتلكات حقيقية.
- في حالة حدوث حالة تعثر، يمكن لحاملي سندات الرهن العقاري بيع العقار الأساسي الذي يدعم السند لتعويض التعثر.
- تميل السندات العقارية إلى أن تكون أكثر أمانًا من السندات الشركات، وبالتالي، عادة ما يكون لديها معدل عائد أقل.
فهم السندات العقارية
تقدم سندات الرهن العقاري حماية للمستثمر لأن رأس المال مضمون بأصل ذو قيمة. في حالة التخلف عن السداد، يمكن لحاملي سندات الرهن العقاري بيع العقار الأساسي لتعويض التخلف عن السداد وتأمين دفع الدخل.
ومع ذلك، بسبب هذه السلامة المتأصلة، يميل متوسط سندات الرهن العقاري إلى تحقيق عائد أقل من معدل العائد مقارنة بالسندات التقليدية للشركات التي تكون مدعومة فقط بوعد الشركة وقدرتها على الدفع.
عندما يشتري شخص منزلًا ويمول الشراء برهن عقاري، نادرًا ما يحتفظ المقرض بملكية الرهن العقاري. بدلاً من ذلك، يقوم ببيع الرهن العقاري في السوق الثانوية لكيان آخر، مثل بنك استثماري أو مؤسسة مدعومة من الحكومة (GSE). يقوم هذا الكيان بتجميع الرهن العقاري مع مجموعة من القروض الأخرى ويصدر سندات مدعومة بالرهن العقاري.
عندما يقوم أصحاب المنازل بدفع أقساط الرهن العقاري، يتم استخدام الجزء المتعلق بالفائدة من دفعاتهم لدفع العائد على هذه السندات العقارية. طالما أن معظم أصحاب المنازل في مجموعة الرهن العقاري يواصلون دفع أقساطهم، فإن السند العقاري يعتبر أداة استثمارية آمنة وموثوقة لتوليد الدخل.
مزايا وعيوب السندات العقارية
من عيوب السندات العقارية أن عوائدها تميل إلى أن تكون أقل من عوائد السندات الشركاتية لأن التوريق للرهن العقاري يجعل هذه السندات استثمارات أكثر أمانًا. ومن المزايا أنه إذا تخلف صاحب المنزل عن سداد الرهن العقاري، فإن حاملي السندات لديهم حق في قيمة ممتلكات صاحب المنزل.
يمكن تصفية العقار واستخدام العائدات لتعويض حاملي السندات. ميزة أخرى لسندات الرهن العقاري هي أنها استثمار أكثر أمانًا من الأسهم، على سبيل المثال.
على النقيض من ذلك، فإن المستثمرين في السندات الشركاتية لديهم خيارات قليلة أو معدومة إذا لم تتمكن الشركة من الدفع. ونتيجة لذلك، عندما تصدر الشركات السندات، يجب عليها تقديم عوائد أعلى لجذب المستثمرين لتحمل مخاطر الديون غير المضمونة.
سندات الرهن العقاري الثانوي
أصبح هناك استثناء رئيسي للقاعدة العامة التي تنص على أن السندات العقارية تمثل استثمارًا آمنًا خلال الأزمة المالية في أواخر العقد الأول من القرن الحادي والعشرين.
قبل هذه الفترة، أدرك المستثمرون أنهم يمكنهم تحقيق عوائد أعلى من خلال شراء السندات المدعومة بالرهن العقاري الثانوي — وهي الرهون العقارية المقدمة للمشترين ذوي الائتمان الضعيف أو الدخل غير القابل للتحقق — بينما لا يزالون يتمتعون بالأمان المفترض للاستثمار في الديون المضمونة.
لسوء الحظ، تعثرت نسبة كافية من هذه الرهون العقارية الثانوية لتسبب أزمة حيث تعثرت العديد من سندات الرهن العقاري، مما كلف المستثمرين ملايين الدولارات. منذ الأزمة، كان هناك تدقيق متزايد على مثل هذه الأوراق المالية.
ومع ذلك، لا يزال الاحتياطي الفيدرالي يحتفظ بكمية كبيرة من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) مثل سندات الرهن العقاري. واعتبارًا من 20 مارس 2024، كان الاحتياطي الفيدرالي يحتفظ بحوالي 2.4 تريليون دولار في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، وفقًا لبنك الاحتياطي الفيدرالي في سانت لويس.
هل لا تزال سندات الرهن العقاري موجودة؟
نعم، لا تزال السندات العقارية موجودة. على الرغم من أن الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBSs) حصلت على سمعة سيئة بعد الأزمة المالية في عام 2008 بسبب أن العديد منها كان يتكون من قروض عالية المخاطر، إلا أن الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري تُعتبر جزءًا مهمًا من الأسواق المالية. فهي توفر السيولة، وتحرر الميزانيات العمومية للبنوك، وتدعم سوق الإسكان، وتمنح المستثمرين القدرة على الاستثمار في العقارات السكنية.
لماذا يشتري الناس السندات العقارية؟
يشترى الناس سندات الرهن العقاري لأنها تقدم عائدًا أعلى من السندات الحكومية. قد توفر أيضًا عوائد أعلى من السندات الشركات ذات الدرجة الاستثمارية اعتمادًا على التصنيف الائتماني.
كيف تحقق البنوك الأرباح من السندات العقارية؟
تجني البنوك الأموال من السندات العقارية عن طريق بيع الرهون العقارية التي تنشئها إلى مجمعي الرهون العقارية أو مستثمرين آخرين. يقوم هؤلاء المجمعون بتجميع الرهون العقارية في أوراق مالية مدعومة بالرهون العقارية وبيعها للمستثمرين. الآن بعد أن أصبحت هذه الرهون العقارية خارج الميزانيات العمومية للبنوك، يمكنها إنشاء رهون عقارية جديدة لمقرضين جدد.
الخلاصة
توفر سندات الرهن العقاري بديلاً استثماريًا أكثر أمانًا من السندات الشركاتية لأنها تأتي مع ضمانات؛ ومع ذلك، قد لا تكون خيارًا جيدًا للمستثمرين الذين يسعون لتحقيق عوائد مرتفعة. عند الاستثمار في سندات الرهن العقاري، من المهم فهم جودة الأصل الأساسي لتقييم أي احتمالات للتخلف عن السداد.