الخدمة الزائدة للرهن العقاري: ما هي وكيف تعمل

ما هو فائض خدمة الرهن العقاري؟

رسوم الخدمة الزائدة للرهن العقاري هي رسوم تستند إلى نسبة من التدفق النقدي الشهري للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري mortgage backed securities (MBS) التي تبقى بعد تقسيم التدفق النقدي إلى قسيمة وسداد رأس المال لحامل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.

النقاط الرئيسية

• رسوم الخدمة الزائدة للرهن العقاري هي رسوم تُدفع لمقدمي خدمات الرهن العقاري مقابل صيانة الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS).
• الفائض من الخدمة هو ما يتبقى بعد خصم رسوم خدمة الرهن العقاري العادية.
• يمكن أن ينشأ فائض خدمة الرهن العقاري من تجميع الرهون العقارية في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)، حيث قد يكون لكل قرض منشئون أو مقدمو خدمات مختلفون، وكل منهم يفرض معدلًا مختلفًا.

كيف يعمل فائض خدمة الرهن العقاري

رسوم الخدمة هي النسبة المئوية من كل دفعة رهن عقاري يقوم بها المقترض إلى مقدم خدمة الرهن العقاري كتعويض عن حفظ سجل المدفوعات، وجمع المدفوعات، وإجراء مدفوعات الضمان، وتمرير مدفوعات رأس المال والفائدة إلى حامل السند. تتراوح رسوم الخدمة عادةً بين 0.25% و0.5% من الرصيد المستحق للرهن العقاري كل شهر. عادةً ما تذهب رسوم الخدمة الزائدة للرهن العقاري إلى مقدم الخدمة للقرض وقد تعمل كرسوم ضمان لمكتتب الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS).

على سبيل المثال، في صفقة الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) النموذجية، إذا كان معدل الفائدة على الرهن العقاري 8%، قد يحصل حامل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري على 7.5%، ويحصل مقدم خدمة الرهن العقاري على 0.25% كرسوم خدمة servicing fee، ويحصل المكتتب في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري underwriter على 0.15%. وهذا يترك النسبة المتبقية 0.10% (8% - 7.5% - 0.25% - 0.15% = 0.10%) كخدمة زائدة.

يخضع الفائض في خدمة الرهن العقاري للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) لمخاطر السداد المبكر ومخاطر التمديد. عند تسعير الفائض في الخدمة، يتم تقييمه بناءً على تقدير لمدة استمرار المعاش. يجب تقدير ذلك لأنه لا يمكن معرفة متى قد يقوم المقترض بإعادة تمويل الرهن العقاري أو سداده بالكامل. يمكن أن يتغير قيمة الفائض في الخدمة بشكل كبير عندما تتغير أسعار الفائدة، لأن التغيرات في أسعار الفائدة الحالية مقارنةً بـسعر الفائدة على الرهن العقاري تحدد مدة استمرار المعاش المرتبط بهذا الرهن العقاري.

من أين يأتي فائض خدمة الرهن العقاري؟

قد يكون الفائض في خدمة الرهن العقاري ناتجًا عن التعامل مع الرهون العقارية التي يتم تجميعها بواسطة المنشئ، ثم بيعها. إذا لم يقم المشتري بخدمة القرض بنفسه، فقد يدخل في اتفاقية خدمة ربما مع المنشئ أو طرف ثالث. بموجب مثل هذا الترتيب، يحتفظ مقدم الخدمة عادةً بالحق في تلقي جزء من مدفوعات الفائدة التي يقوم بها المقترضون، فيما يتعلق بمجموعة الرهون العقارية الكلية التي يتم خدمتها.

هامش خدمة الرهن العقاري هو مقدار الفائدة التي يحتفظ بها مقدم الخدمة، ويُعتبر جزئيًا من قبل مقدم الخدمة كنوع من التعويض المعقول عن الخدمات التي تم تقديمها. إذا كان هناك جزء من هامش خدمة الرهن العقاري يتجاوز ما يمكن اعتباره تعويضًا معقولًا عن الخدمات المقدمة، يُطلق عليه هامش الخدمة الزائد ويمثل استثمارًا مستمرًا في جزء الفائدة من مجموعة الرهن العقاري الأساسية.

لقد حكمت خدمة الإيرادات الداخلية (IRS) سابقًا بأن ملكية بعض الفروق الزائدة في خدمة الرهن العقاري ستعتبر أصلًا عقاريًا، وبالتالي سيتم التعامل مع الدخل من الفروق الزائدة في الخدمة كفائدة على التزامات مضمونة برهون عقارية على ممتلكات حقيقية. تم اعتبار هذا الحكم قابلًا للتطبيق على صناديق الاستثمار العقاري لأغراض ضريبية.