ما هو القرض بدون تقييم؟
القرض بدون تقييم هو رهن عقاري لا يتطلب تقديرًا احترافيًا للقيمة السوقية الحالية للعقار المستخدم كضمان، والمعروف في مصطلحات العقارات باسم التقييم. نادرًا ما تُعرض قروض الرهن العقاري بدون تقييم على المقترضين الذين يشترون عقارًا سكنيًا.
مع القروض التي لا تتطلب تقييمًا، يكون الخطر على المقرض العقاري كبيرًا نظرًا لعدم وجود تقييم محايد لقيمة العقار الذي يقوم المقرض بتمويله. إذا تخلف صاحب المنزل عن سداد الرهن العقاري، واتضح أن قيمة العقار أقل من قيمة القرض، فلن يتمكن المقرض من استرداد القيمة الكاملة للقرض بعد بيع العقار.
النقاط الرئيسية
القرض بدون تقييم هو رهن عقاري لا يتطلب تقديرًا احترافيًا لقيمة العقار، والذي يُعرف بالتقييم.
عادةً ما تُقدَّم قروض بدون تقييم بشكل نادر للمقترضين الذين يشترون عقارات سكنية.
يمكن أن تكون القروض بدون تقييم محفوفة بالمخاطر للمقرضين نظرًا لعدم وجود تقييم محايد للعقار، الذي يعمل كضمان للقرض.
بدون تقييم، يمكن للمقرض أن يخسر المال إذا تخلف صاحب المنزل عن سداد الرهن العقاري وكانت قيمة العقار أقل من قيمة القرض.
كيف يعمل القرض بدون تقييم؟
قد يستخدم القرض بدون تقييم طرقًا بديلة لتحديد قيمة المنزل لغرض تحديد مقدار المال الذي سيتم إقراضه، أو قد لا يتطلب تقييمًا مهنيًا للقيمة السوقية الحالية للمنزل، بل يكتفي بمعلومات عن رصيد قرض المقترض وأموره المالية.
تتوفر القروض بدون تقييم عادةً للمستثمرين الذين يعتزمون تعديل أو تجميع العقار بطريقة تجعل التقييم الحالي غير صالح أو غير ذي جدوى. قد تُعرض أيضًا على المستثمرين الذين يضعون أكثر بكثير من الدفعة المقدمة القياسية التي تبلغ 20% من سعر شراء العقار. ومع ذلك، فإن كلا من هذه الحالات تعتبر حالات خاصة لا تنطبق على المشتري العادي.
قد يُشار إلى قرض إعادة التمويل بدون تقييم على أنه رهن عقاري بدون تقييم، ولكن الرهن العقاري الأولي وإعادة تمويل الرهن العقاري يعملان بشكل مختلف، والأسباب لتقديم كل منهما بدون تقييم تختلف.
بالنسبة للمشتري العادي للمنزل، فإن الحصول على قرض بدون تقييم يعتبر غير معتاد بشكل كبير عند الحصول على الرهن العقاري الأول، ولكنه أكثر شيوعًا عند إعادة تمويل الرهن العقاري.
قروض بدون تقييم مقابل إعادة تمويل بدون تقييم
تتطلب معظم الرهون العقارية الأولى تقييمات، ولكن قد لا يحتاج إعادة تمويل الرهن العقاري، المعروف باسم refi، إلى تقييم، وذلك يعتمد على مصدر الرهن العقاري الأول. إعادة تمويل الرهن العقاري هو قرض يُقدّم من خلال مقرض الرهن العقاري الذي يسدد الرهن العقاري الأصلي، ويستبدل الرهن العقاري الأول. يقوم صاحب المنزل بدفع الأقساط الشهرية أو نصف الشهرية على الرهن العقاري المُعاد تمويله تمامًا كما فعل مع الرهن العقاري الأصلي.
عادةً ما يقوم مالكو المنازل بإعادة تمويل قروض الرهن العقاري لتحسين شروط القرض. على سبيل المثال، إذا انخفضت معدلات الرهن العقاري بشكل كبير، قد يقوم المقترض بإعادة تمويل قرضه بمعدل أقل لتقليل الدفعة الشهرية أو لتقصير مدة القرض.
في بعض الأحيان، يمكن أن تزداد قيمة الملكية العقارية للمالك بسبب ارتفاع قيم العقارات المحلية. نتيجة لذلك، قد يختار المقترض إعادة تمويل القرض من خلال إعادة التمويل النقدي، وهو عندما يتم إعادة تمويل القرض ويتم أخذ جزء من الملكية أو القيمة المتزايدة كسيولة نقدية عند إغلاق القرض.
تشمل الدوافع الأخرى لإعادة التمويل الرغبة في إضافة أو إزالة طرف آخر من الرهن العقاري الأصلي أو تحويل الرهن العقاري ذو السعر المتغير (adjustable-rate mortgage (ARM)) إلى رهن عقاري ذو سعر ثابت.
أمثلة حقيقية على إعادة التمويل بدون تقييم
بعض البرامج الفيدرالية تقدم قروض رهن عقاري أو إعادة تمويل بدون تقييم. في عام 2017، بدأت الجهات المقرضة المدعومة من الحكومة، فاني ماي وفريدي ماك، في تقديم إعفاءات من التقييم في بعض الحالات المختارة، سواء لقروض إعادة التمويل أو قروض شراء المنازل الأصلية.
تقدم إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) ووزارة الزراعة الأمريكية (USDA) برامج مبسطة مشابهة.
تساعد عمليات إعادة التمويل الفيدرالية في ضمان عدم تخلف أصحاب المنازل عن سداد الرهن العقاري الأول وتمكنهم من البقاء في منازلهم، مما يوفر الاستقرار للمجتمع وسوق العقارات المحلي. لهذا السبب، تركز فرص إعادة التمويل بدون تقييم غالبًا على فئات معينة من أصحاب المنازل المعرضين لمخاطر عالية والذين لم يتم تقديم قرض بدون تقييم أصلي لهم.
السبب وراء التقييم هو أنه من المهم للمقرضين - حتى عندما يكون المقرض هو حكومة الولايات المتحدة - أن يقرضوا المبلغ الصحيح من المال لدفع ثمن العقار، وذلك حتى لا يواجه صاحب المنزل مشاكل في السداد، ويتمكن المقرض من استرداد قيمة القرض إذا تم بيع العقار.
ومع ذلك، نظرًا لأن الغرض من إعادة التمويل بدون تقييم هو تسهيل شروط ودفعات صاحب المنزل، فإن القيمة الفعلية للعقار من خلال التقييم ليست ذات صلة كبيرة.
هل يمكن الموافقة على القرض بدون تقييم؟
عادةً ما يتطلب القرض العقاري الأول تقييمًا للعقار. ومع ذلك، قد يكون خيار القرض بدون تقييم متاحًا عند إعادة تمويل قرض عقاري قائم.
متى لا يتطلب المُقرض تقييمًا؟
إذا كان القرض مؤمّنًا من قبل الحكومة الفيدرالية، فإن المقرض يكون محميًا من مخاطر التخلف عن السداد. ونتيجة لذلك، تقدم بعض البرامج الفيدرالية قروضًا أو إعادة تمويل بدون تقييم، بما في ذلك فاني ماي وفريدي ماك. كما أن إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) ووزارة الزراعة الأمريكية (USDA) لديهما برامج مشابهة.
ما هي تكاليف التقييم؟
تكاليف التقييم هي الرسوم المفروضة لفحص العقار لتحديد قيمته الصحيحة. قد يحتوي المنزل على عيوب تؤثر سلبًا على قيمة التقييم أو تحسينات منزلية تزيد من القيمة. يمكن أن يؤثر حجم العقار وموقعه أيضًا على التقييم، والذي يمكن أن يتراوح بسهولة بين 500 دولار و1000 دولار.
الخلاصة
القرض بدون تقييم هو قرض عقاري لا يتطلب تقديرًا احترافيًا لقيمة العقار ولا يُعرض بشكل متكرر للمقترضين الذين يشترون عقارات سكنية. يتحمل مقرضو الرهن العقاري مخاطرة إضافية مع القروض بدون تقييم نظرًا لأنهم قد لا يمتلكون قيمة سوقية دقيقة وحديثة للعقار المستخدم كضمان للقرض.
على الرغم من أن معظم قروض الرهن العقاري الأول تتطلب تقييمًا، إلا أن هناك بعض الحالات التي قد لا تحتاج فيها إعادة تمويل الرهن العقاري الحالي إلى تقييم. ومع ذلك، قد تكون هناك شروط مثل إجراء تقييم عندما تم تمديد قرض الرهن العقاري الأول.