صندوق الاستثمار العقاري غير المتداول: شرح، كيفية عمله، وخصائصه

ما هو صندوق الاستثمار العقاري غير المتداول؟

صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة (Non-traded REITs) ليست مدرجة في البورصات العامة ويمكن أن توفر للمستثمرين الأفراد الوصول إلى استثمارات عقارية غير متاحة مع فوائد ضريبية.

النقاط الرئيسية

• صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة (Non-traded REITs) ليست مدرجة في البورصات العامة ويمكن أن توفر للمستثمرين الأفراد الوصول إلى استثمارات عقارية غير متاحة مع فوائد ضريبية.
• على الرغم من عدم إدراجها، يجب على صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة أن تكون مسجلة لدى هيئة الأوراق المالية والبورصات، وهي ملزمة بتقديم تقارير تنظيمية دورية ومنتظمة.
• على غرار صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في البورصة، تخضع صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة لنفس متطلبات مصلحة الضرائب الأمريكية التي تشمل إعادة ما لا يقل عن 90% من الدخل الخاضع للضريبة إلى المساهمين.

فهم صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة (Non-Traded REITs)

صندوق الاستثمار العقاري غير المتداول (REIT) هو شكل من أشكال الاستثمار العقاري المصمم لتقليل أو إلغاء الضرائب مع توفير عوائد على العقارات. لا يتم تداول صندوق الاستثمار العقاري غير المتداول في بورصة الأوراق المالية، وبسبب ذلك، يكون غير سائل لفترات طويلة من الزمن. يمكن أن تصل الرسوم الأمامية إلى 15%، وهي أعلى بكثير من صندوق الاستثمار العقاري المتداول بسبب محدودية السوق الثانوية.

التوقع لأي صندوق استثمار عقاري (REIT) هو أن يرى المستثمر في النهاية دخلاً من محفظته العقارية، حيث يعتبر الإيجار المصدر الأكثر شيوعًا للدخل. قد تكون أنواع العقارات التي يستثمر فيها صندوق استثمار عقاري غير متداول في البداية غير معروفة للمستثمرين، وقد تتم عمليات الاستحواذ العقاري الأولية من خلال مجموعة عمياء، حيث لا يعرف المستثمرون العقارات المحددة التي تتم إضافتها إلى محفظة البرنامج.

يمكن أن يؤدي الاسترداد المبكر لصندوق الاستثمار العقاري غير المتداول إلى رسوم عالية قد تقلل من العائد الإجمالي. مثل صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في البورصة، تخضع صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة لنفس متطلبات مصلحة الضرائب الأمريكية التي تشمل إعادة ما لا يقل عن 90% من الدخل الخاضع للضريبة إلى المساهمين. يميل المستثمرون إلى البحث عن صناديق الاستثمار العقاري المتداولة وغير المتداولة من أجل توزيع الدخل.

على الرغم من عدم إدراج صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة في أي من البورصات الوطنية للأوراق المالية، إلا أنه يجب تسجيلها لدى لجنة الأوراق المالية والبورصات (SEC). كما يُطلب منها تقديم تقارير تنظيمية دورية ومنتظمة. يشمل ذلك التقارير الفصلية والسنوية بالإضافة إلى تقديم نشرة الاكتتاب.

قد تظل صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة غير سائلة لسنوات بعد إنشائها لأنها لا تُتداول في البورصات الوطنية وقد لا يكون لديها دخل ثابت في البداية. قد تكون التوزيعات الدورية للمساهمين في صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة مدعومة بشكل كبير من الأموال المقترضة. هذه التوزيعات ليست مضمونة الدفع وقد تتجاوز التدفق النقدي التشغيلي لصندوق الاستثمار العقاري. يمكن لمجلس إدارة صندوق الاستثمار العقاري غير المتداول أن يقرر ما إذا كان سيتم دفع التوزيعات وما هو المبلغ الذي سيتم تقديمه. عندما يكون صندوق الاستثمار العقاري غير المتداول في بداياته، قد تأتي توزيعاته الأولى بالكامل من رأس المال الذي وضعه المستثمرون فيه.

تُصمم العديد من صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة بوجود إطار زمني محدد مسبقًا يجب اتخاذ أحد إجراءين قبله. في نهاية هذه الفترة، يجب على صندوق الاستثمار العقاري غير المتداول إما أن يُدرج في بورصة وطنية أو أن يتم تصفيته. قد تكون قيمة الاستثمار الذي تم في مثل هذا الصندوق قد انخفضت أو أصبحت بلا قيمة في وقت تصفية البرنامج.