ما هو العقار التجاري (CRE)؟
العقارات التجارية هي الممتلكات المستخدمة لأغراض متعلقة بالأعمال أو لتوفير مساحة عمل بدلاً من مساحة للعيش. في الغالب، يتم تأجير العقارات التجارية من قبل المستأجرين للقيام بأنشطة توليد الدخل. يمكن أن تشمل هذه الفئة الواسعة من العقارات كل شيء من واجهة متجر واحدة إلى مصنع ضخم أو مستودع.
يتضمن عمل العقارات التجارية بناء وتسويق وإدارة وتأجير العقارات للاستخدام التجاري.
هناك العديد من فئات العقارات التجارية مثل المساحات التجارية والمكاتب، والفنادق والمنتجعات، والمراكز التجارية الصغيرة، والمطاعم، والمرافق الصحية.
النقاط الرئيسية
يشمل نشاط العقارات التجارية بناء وتسويق وإدارة وتأجير المباني لأغراض تجارية أو لتوليد الدخل.
يمكن للعقارات التجارية أن تحقق ربحًا لمالك العقار من خلال مكاسب رأس المال أو دخل الإيجار.
بالنسبة للمستثمرين الأفراد، قد يوفر العقار التجاري دخلاً من الإيجار أو إمكانية زيادة رأس المال.
تقدم صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا (REITs) استثمارًا غير مباشر في العقارات التجارية.
فهم العقارات التجارية (CRE)
العقارات التجارية والعقارات السكنية هما الفئتان الرئيسيتان في مجال أعمال العقارات.
العقارات السكنية هي هياكل مخصصة للسكن البشري بدلاً من الاستخدام التجاري أو الصناعي. كما يوحي الاسم، يتم استخدام العقارات التجارية في التجارة، وتُصنف العقارات المؤجرة متعددة الوحدات التي تخدم كمساكن للمستأجرين كنشاط تجاري للمالك.
عادةً ما يتم تصنيف العقارات التجارية إلى أربع فئات بناءً على الوظيفة:
- مساحة المكتب
- الاستخدام الصناعي
- العقارات السكنية متعددة العائلات للإيجار
- التجزئة
يمكن أيضًا تصنيف الفئات الفردية بشكل أكبر. هناك، على سبيل المثال، أنواع مختلفة من العقارات التجارية:
- الفنادق والمنتجعات
- مراكز التسوق المفتوحة (Strip malls)
- المطاعم
- المرافق الصحية
وبالمثل، فإن المساحات المكتبية لها عدة أنواع فرعية. غالبًا ما يتم تصنيف المباني المكتبية على أنها الفئة A أو الفئة B أو الفئة C:
- الفئة A تمثل أفضل المباني من حيث الجماليات، والعمر، وجودة البنية التحتية، والموقع.
- المباني من الفئة B هي مباني أقدم وليست تنافسية من حيث السعر مثل المباني من الفئة A. غالبًا ما يستهدف المستثمرون هذه المباني لأغراض الترميم.
- المباني من الفئة C هي الأقدم، وعادة ما تكون أكثر من 20 عامًا، وقد تكون موجودة في مناطق أقل جاذبية وتحتاج إلى صيانة.
تقوم بعض سلطات التقسيم والترخيص بتصنيف العقارات الصناعية بشكل منفصل، وهي المواقع المستخدمة في تصنيع وإنتاج السلع، خاصة السلع الثقيلة. يعتبر معظم الناس العقارات الصناعية جزءًا من العقارات التجارية.
عقود الإيجار التجارية
بعض الشركات تمتلك المباني التي تشغلها. بشكل أكثر شيوعًا، يتم استئجار العقارات التجارية. يمتلك مستثمر أو مجموعة من المستثمرين المبنى ويجمعون الإيجار من كل شركة تعمل هناك.
تُقتبس معدلات الإيجار التجاري—وهي السعر لشغل مساحة معينة خلال فترة محددة—عادةً بالدولار السنوي للإيجار لكل قدم مربع. (تُقتبس معدلات العقارات السكنية كمبلغ سنوي أو كإيجار شهري.)
عادةً ما تتراوح عقود الإيجار التجارية من سنة واحدة إلى 10 سنوات أو أكثر، حيث تتراوح عقود إيجار المكاتب والمساحات التجارية عادةً بين خمس إلى عشر سنوات. وهذا يختلف أيضًا عن العقارات السكنية، حيث تكون عقود الإيجار السنوية أو الشهرية شائعة.
هناك أربعة أنواع رئيسية من عقود إيجار العقارات التجارية، وكل منها يتطلب مستويات مختلفة من المسؤولية من المالك والمستأجر.
إدارة العقارات التجارية
يتطلب امتلاك وإدارة العقارات التجارية المؤجرة إدارة مستمرة من قبل المالك أو شركة إدارة محترفة.
قد يرغب مالكو العقارات في توظيف شركة لإدارة العقارات التجارية لمساعدتهم في العثور على المستأجرين وإدارتهم والاحتفاظ بهم، والإشراف على عقود الإيجار وخيارات التمويل، وتنسيق صيانة العقار. يمكن أن تكون المعرفة المحلية مهمة حيث تختلف القوانين واللوائح التي تحكم العقارات التجارية حسب الولاية، والمقاطعة، والبلدية، والصناعة، والحجم.
يجب على المالك غالبًا تحقيق توازن بين زيادة الإيجارات وتقليل الشواغر ومعدّل دوران رأس المال (Turnover) للمستأجرين. يمكن أن يكون معدّل دوران رأس المال مكلفًا لأن المساحة يجب أن تتكيف لتلبية الاحتياجات الخاصة للمستأجرين المختلفين—على سبيل المثال، إذا كان مطعم ينتقل إلى عقار كان يشغله سابقًا استوديو يوغا.
كيف يحقق المستثمرون الأرباح في العقارات التجارية
الاستثمار في العقارات التجارية يمكن أن يكون مربحًا ويمكن أن يعمل كوسيلة للتحوط ضد تقلبات سوق الأسهم. يمكن للمستثمرين كسب المال من خلال زيادة قيمة العقار عند البيع، ولكن معظم العوائد تأتي من إيجارات المستأجرين.
الاستثمار المباشر
الاستثمار المباشر في العقارات التجارية يتضمن أن تصبح مالكًا من خلال امتلاك العقار الفعلي.
الأشخاص الأنسب للاستثمار المباشر في العقارات التجارية هم الذين لديهم إما قدر كبير من المعرفة حول الصناعة أو يمكنهم توظيف شركات تمتلك هذه المعرفة. تعتبر العقارات التجارية استثمارًا عقاريًا عالي المخاطر وعالي العائد. من المحتمل أن يكون مثل هذا المستثمر فردًا ذا ثروة صافية عالية نظرًا لأن شراء العقارات التجارية يتطلب قدرًا كبيرًا من رأس المال.
العقار المثالي يقع في منطقة تتميز بانخفاض العرض وارتفاع الطلب، مما سيؤدي إلى معدلات إيجار مواتية. كما أن قوة الاقتصاد المحلي للمنطقة تؤثر على قيمة الشراء.
الاستثمار غير المباشر
يمكن للمستثمرين الاستثمار في سوق العقارات التجارية بشكل غير مباشر من خلال امتلاك أوراق مالية مثل صناديق الاستثمار العقاري (REITs) أو الصناديق المتداولة في البورصة (ETFs) التي تستثمر في الأسهم المتعلقة بالعقارات التجارية.
التعرض للقطاع يأتي أيضًا من الاستثمار في الشركات التي تلبي احتياجات سوق العقارات التجارية، مثل البنوك ووكلاء العقارات.
مزايا العقارات التجارية
إحدى أكبر مزايا العقارات التجارية هي معدلات الإيجار الجذابة. في المناطق التي يكون فيها البناء الجديد محدودًا بسبب نقص الأراضي أو القوانين المقيدة ضد التطوير، يمكن أن تحقق العقارات التجارية عوائد مثيرة للإعجاب وتدفقات نقدية شهرية كبيرة.
عادةً ما يتم تأجير المباني الصناعية بمعدل أقل، على الرغم من أن تكاليفها العامة تكون أقل أيضًا مقارنةً ببرج المكاتب.
فوائد أخرى
تستفيد العقارات التجارية من عقود إيجار أطول مقارنة بالعقارات السكنية. يمنح هذا حامل العقارات التجارية قدرًا كبيرًا من الاستقرار في تدفق النقدي.
بالإضافة إلى تقديم مصدر دخل ثابت وغني، يوفر العقار التجاري إمكانية زيادة رأس المال طالما تم الحفاظ على العقار بشكل جيد وتم تحديثه باستمرار.
مثل جميع أشكال العقارات، تُعتبر المساحات التجارية فئة أصول مميزة يمكن أن توفر خيارًا فعالًا للتنويع لمجموعة استثمارية متوازنة.
عيوب العقارات التجارية
القواعد واللوائح هي العوائق الأساسية لمعظم الأشخاص الذين يرغبون في الاستثمار مباشرة في العقارات التجارية.
الضرائب، وآليات الشراء، ومسؤوليات الصيانة للعقارات التجارية مدفونة في طبقات من اللغة القانونية. تتغير هذه المتطلبات وفقًا للولاية، والمقاطعة، والصناعة، والحجم، والتقسيمات، والعديد من التصنيفات الأخرى.
معظم المستثمرين في العقارات التجارية إما لديهم معرفة متخصصة أو يوظفون أشخاصًا يمتلكون هذه المعرفة.
عقبة أخرى هي المخاطر المرتبطة بمعدّل دوران المستأجرين، خاصة خلال فترات الركود الاقتصادي عندما يمكن أن تؤدي إغلاقات المتاجر إلى ترك العقارات شاغرة دون إشعار مسبق.
غالبًا ما يتعين على مالك المبنى تعديل المساحة لتلبية احتياجات كل مستأجر وفقًا لتجارته المتخصصة. قد يخسر العقار التجاري الذي يتمتع بمعدل شغور منخفض ولكن بمعدّل دوران رأس المال (Turnover) للمستأجرين مرتفع، المال بسبب تكلفة التجديدات للمستأجرين الجدد.
بالنسبة لأولئك الذين يتطلعون إلى الاستثمار بشكل مباشر، فإن شراء عقار تجاري يعتبر اقتراحًا أكثر تكلفة بكثير من شراء عقار سكني.
علاوة على ذلك، في حين أن العقارات بشكل عام تُعتبر من بين الفئات الأصولية الأكثر غير سائلة، فإن المعاملات المتعلقة بالمباني التجارية تميل إلى التحرك ببطء خاص.
الإيجابيات
التحوط ضد خسائر سوق الأسهم
مصدر دخل ذو عائد مرتفع
تدفقات نقدية مستقرة من المستأجرين على المدى الطويل
إمكانية زيادة رأس المال
السلبيات
المزيد من رأس المال مطلوب للاستثمار المباشر
تنظيم أكبر
تكاليف تجديد أعلى
أصل غير سائل
خطر معدّل دوران المستأجرين المرتفع
العقارات التجارية وكوفيد-19
لم تتسبب جائحة كوفيد-19 العالمية التي بدأت في عام 2020 في انخفاض كبير في قيم العقارات. باستثناء الانخفاض الأولي في بداية الجائحة، ظلت قيم العقارات مستقرة أو حتى ارتفعت، تمامًا مثل سوق الأسهم الذي تعافى من انخفاضه الحاد في الربع الثاني من عام 2020 مع انتعاش دراماتيكي مماثل استمر خلال معظم عام 2021.
هذا هو الفرق الرئيسي بين التداعيات الاقتصادية الناتجة عن COVID-19 وما حدث قبل عقد من الزمن. لا يزال من غير المعروف ما إذا كان اتجاه العمل عن بُعد الذي بدأ خلال الجائحة سيؤثر بشكل دائم على احتياجات المكاتب الشركاتية.
في كل الأحوال، لم يتعافَ قطاع العقارات التجارية بشكل كامل بعد. فكر في شركة American Tower Corporation (AMT)، وهي واحدة من أكبر صناديق الاستثمار العقاري (REITS) في الولايات المتحدة، حيث كان سعر السهم حوالي 250 دولارًا في يونيو 2022. بعد مرور عام، تم تداول السهم بحوالي 187 دولارًا في يونيو 2023. وفي نهاية يونيو 2024، كان السعر حوالي 194 دولارًا.
نظرة عامة وتوقعات حول العقارات التجارية
بعد الاضطرابات الكبيرة التي تسبب بها الوباء، يحاول العقار التجاري الخروج من حالة غير واضحة.
في تحديث منتصف العام الذي صدر في مايو 2024، خلصت JPMorgan Chase إلى أن القطاعات الفرعية للعقارات التجارية المتعددة العائلات، والتجزئة، والصناعية لا تزال قوية على الرغم من زيادات معدلات الفائدة.
ومع ذلك، لاحظت أن الشواغر في المكاتب كانت في ارتفاع. حيث بلغت نسبة الشواغر على مستوى البلاد رقمًا قياسيًا بلغ 19.6% في الربع الأخير من عام 2023.
ما هو الفرق بين العقارات التجارية والسكنية؟
يشير العقار التجاري إلى أي عقار يُستخدم لأغراض تجارية. بينما يُستخدم العقار السكني لأماكن السكن الخاصة.
هناك العديد من أنواع العقارات التجارية بما في ذلك المصانع والمستودعات ومراكز التسوق والمساحات المكتبية والمراكز الطبية.
هل الاستثمار في العقارات التجارية استثمار جيد؟
يمكن أن يكون الاستثمار في العقارات التجارية استثمارًا جيدًا. يميل هذا النوع من الاستثمار إلى تحقيق عوائد استثمارية مثيرة للإعجاب وتدفقات نقدية شهرية كبيرة. علاوة على ذلك، فقد حقق هذا القطاع أداءً جيدًا خلال الصدمات السوقية في العقد الماضي.
كما هو الحال مع أي استثمار، يأتي العقار التجاري مع مخاطر. أكبر المخاطر يتحملها أولئك الذين يستثمرون بشكل مباشر عن طريق شراء أو بناء مساحة تجارية، تأجيرها للمستأجرين، وإدارة العقارات.
ما هي عيوب العقارات التجارية؟
القواعد واللوائح هي العوامل الرئيسية التي تردع معظم الناس عن التفكير في الاستثمار في العقارات التجارية. الضرائب، وآليات الشراء، ومسؤوليات الصيانة للعقارات التجارية تكون مدفونة في طبقات من اللغة القانونية، ويمكن أن يكون من الصعب فهمها دون اكتساب أو توظيف معرفة متخصصة.
علاوة على ذلك، لا يمكن القيام بذلك بميزانية محدودة. العقارات التجارية حتى على نطاق صغير هي عمل مكلف للقيام به.
الخلاصة
العقارات التجارية لديها القدرة على توفير دخل إيجاري ثابت بالإضافة إلى زيادة رأس المال للمستثمرين.
الاستثمار في العقارات التجارية يتطلب عادةً مبالغ أكبر من رأس المال مقارنةً بالعقارات السكنية، ولكنه يمكن أن يقدم عوائد مرتفعة. الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا (REITs) هو وسيلة معقولة للأفراد للاستثمار بشكل غير مباشر في العقارات التجارية دون الحاجة إلى رأس المال الكبير والمعرفة المتخصصة التي يحتاجها المستثمرون المباشرون في هذا القطاع.