ما هو مبدأ الواحد بالمئة؟
قاعدة الواحد بالمئة، التي تُكتب أحيانًا كقاعدة "1%"، تُستخدم لتحديد ما إذا كان الإيجار الشهري المكتسب من قطعة من العقار الاستثماري سيتجاوز دفعة الرهن العقاري الشهرية لذلك العقار. الهدف من القاعدة هو ضمان أن يكون الإيجار أكبر من أو - في أسوأ الأحوال - مساويًا لدفع الرهن العقاري، بحيث يحقق المستثمر على الأقل التعادل في العقار.
النقاط الرئيسية:
- يجب أن يكون الإيجار المفروض مساويًا أو أكبر من دفعة الرهن العقاري للمستثمر لضمان تحقيق التعادل على الأقل في العقار.
- اضرب سعر شراء العقار بالإضافة إلى أي إصلاحات ضرورية في 1% لتحديد مستوى أساسي للإيجار الشهري.
- من الناحية المثالية، يجب على المستثمر أن يسعى للحصول على قرض عقاري تكون دفعاته الشهرية أقل من نسبة 1%.
قاعدة الواحد بالمئة يمكن أن توفر أساسًا لتحديد مستوى الإيجار الذي يفرضه مالكو العقارات التجارية على المساحات العقارية. يمكن أن ينطبق هذا المستوى من الإيجار على جميع أنواع المستأجرين في العقارات السكنية والتجارية.
شراء قطعة من العقار للاستثمار يتطلب تحليلًا دقيقًا للعديد من العوامل. قاعدة الواحد بالمئة هي مجرد أداة قياس يمكن أن تساعد المستثمر في تقييم المخاطر والعائد المحتمل الذي يمكن تحقيقه من خلال الاستثمار في العقار.
كيف تعمل قاعدة الواحد بالمئة
تقوم هذه الحسابات البسيطة بضرب سعر شراء العقار بالإضافة إلى أي إصلاحات ضرورية بنسبة 1%. والنتيجة هي مستوى أساسي للإيجار الشهري. كما يتم مقارنته مع الدفعة الشهرية المحتملة للرهن العقاري ليمنح المالك فهمًا أفضل للتدفق النقدي الشهري للعقار.
هذه القاعدة تُستخدم فقط للتقدير السريع لأنها لا تأخذ في الاعتبار التكاليف الأخرى المرتبطة بقطعة العقار، مثل الصيانة، التأمين، والضرائب.
مثال على قاعدة الواحد بالمئة
يبحث مستثمر عن الحصول على قرض رهن عقاري على عقار للإيجار بقيمة سداد إجمالية تبلغ 200,000 دولار. باستخدام قاعدة الواحد بالمئة، سيقوم المالك بحساب دفعة إيجار شهرية قدرها 2,000 دولار: 200,000 دولار مضروبة في 1%. في هذه الحالة، سيبحث المستثمر عن قرض رهن عقاري بدفعات شهرية أقل من ولا تتجاوز بأي حال من الأحوال 2,000 دولار.
قاعدة الواحد بالمئة مقابل أنواع الحسابات الأخرى
قاعدة الواحد بالمئة تساعد المستثمر أيضًا في الحصول على نقطة انطلاق للنظر في عوامل أخرى تتعلق بملكية العقار. حساب مهم آخر هو مضاعف الإيجار الإجمالي، الذي يستخدم مستوى الإيجار الشهري لتحديد المدة الزمنية التي ستستغرقها لسداد الاستثمار. يتم تحقيق هذا الحساب عن طريق قسمة إجمالي القيمة المقترضة على الإيجار الشهري.
في مثال المنزل الذي تبلغ قيمته 200,000 دولار، سيقوم المستثمر بقسمة 200,000 دولار على 2,000 دولار. هذا يعطي المستثمر فترة سداد تبلغ 100 شهر، وهو ما يترجم إلى أكثر من 8.3 سنوات بقليل. يمكن للمستثمرين أيضًا استخدام مضاعف الإيجار الإجمالي عند النظر في شروط جدول السداد للقرض المأخوذ للعقار.
قاعدة 70% تعني أن المستثمر يجب ألا يدفع أكثر من 70% من القيمة المقدرة للعقار بعد الإصلاحات مخصومًا منها التكاليف.
اعتبارات خاصة
عند حساب مضاعف الإيجار الإجمالي، يجب على المشتري أيضًا أن يأخذ في الاعتبار معدلات الإيجار في المنطقة التي يقع فيها العقار. إذا كان المعدل القياسي للإيجار في الحي أقل من 2000 دولار للمشتري في هذا المثال، فقد يضطر المستثمر إلى التفكير في تخفيض الإيجار لضمان العثور على مستأجر.
عامل مهم آخر يجب مراعاته هو الصيانة على العقار. يكون مالك العقار مسؤولاً عن الصيانة والإصلاحات. بينما قد يغطي التأمين الأضرار الكبيرة، من المهم أيضًا أن يقوم المالك بتخصيص جزء محدد من الإيجار للادخار من أجل الصيانة. يمكن أن يساهم هذا في الأرباح إذا لم يُستخدم، وسيكون المال متاحًا عند الحاجة إلى أي صيانة.
بشكل عام، يمكن أن يكون الاستثمار في العقارات مربحًا للمستثمرين على المدى الطويل. الإيجار الأساسي الذي يفرضه المالك على أي نوع من العقارات يحدد مستوى المدفوعات المتوقعة من المستأجرين. عادةً ما يقوم الملاك برفع الإيجار سنويًا لإدارة التضخم والتكاليف الأخرى المرتبطة بالعقار، ولكن المعدل الأساسي هو مستوى مهم يحدد العائد الإجمالي على الاستثمار.