ما هو مُضاعف الدخل الإجمالي (GIM)؟
مضاعف الدخل الإجمالي (GIM) هو مقياس تقريبي لقيمة عقار استثماري. يتم حسابه عن طريق قسمة سعر بيع العقار على دخله الإجمالي السنوي من الإيجار. يمكن للمستثمرين استخدام مضاعف الدخل الإجمالي (GIM) إلى جانب طرق أخرى مثل معدل الرسملة وطريقة التدفقات النقدية المخصومة لتقييم عقارات العقارات التجارية مثل مراكز التسوق ومجمعات الشقق.
النقاط الرئيسية
- مضاعف الدخل الإجمالي هو مقياس تقريبي لقيمة عقار استثماري.
- يتم حساب GIM عن طريق قسمة سعر بيع العقار على إجمالي دخله السنوي من الإيجار.
- لا ينبغي للمستثمرين استخدام GIM كمقياس تقييم وحيد لأنه لا يأخذ في الاعتبار تكاليف تشغيل العقارات المدرة للدخل.
فهم مُضاعف الدخل الإجمالي (GIM)
تقييم عقار استثماري مهم لأي مستثمر قبل توقيع عقد العقار. ولكن على عكس الاستثمارات الأخرى—مثل الأسهم—لا توجد طريقة سهلة للقيام بذلك. يعتقد العديد من المستثمرين المحترفين في العقارات أن الدخل الناتج عن العقار أكثر أهمية بكثير من التقدير الخاص به.
مضاعف الدخل الإجمالي هو مقياس يُستخدم على نطاق واسع في صناعة العقارات. يمكن للمستثمرين والمحترفين في مجال العقارات استخدامه لتحديد مبدئي ما إذا كان سعر العقار المطلوب صفقة جيدة، تمامًا مثلما يمكن استخدام نسبة السعر إلى الأرباح (P/E) لتقييم الشركات في سوق الأسهم.
ضرب مضاعف الدخل الإجمالي (GIM) في الدخل السنوي الإجمالي للعقار يعطي قيمة العقار أو السعر الذي يجب أن يُباع به. يعني مضاعف الدخل الإجمالي المنخفض أن العقار قد يكون استثمارًا أكثر جاذبية لأن الدخل الإجمالي الذي يولده أعلى بكثير من قيمته السوقية.
اعتبارات خاصة
مضاعف الدخل الإجمالي هو مقياس عام جيد للعقارات. ولكن هناك قيود لأنه لا يأخذ في الاعتبار عوامل مختلفة بما في ذلك تكاليف التشغيل للعقار مثل المرافق والضرائب والصيانة والشواغر. لنفس السبب، لا ينبغي للمستثمرين استخدام مضاعف الدخل الإجمالي (GIM) كوسيلة لمقارنة عقار استثماري محتمل بآخر مشابه. من أجل إجراء مقارنة أكثر دقة بين عقارين أو أكثر، يجب على المستثمرين استخدام مضاعف الدخل الصافي (NIM). يأخذ مضاعف الدخل الصافي في الاعتبار كل من الدخل ونفقات التشغيل لكل عقار.
استخدم مضاعف صافي الدخل لمقارنة عقارين أو أكثر.
عيوب طريقة GIM
يُعتبر GIM نقطة انطلاق رائعة للمستثمرين لتقييم الاستثمارات العقارية المحتملة. وذلك لأنه سهل الحساب ويوفر صورة تقريبية لما يمكن أن يعنيه شراء العقار للمشتري. يُعتبر مضاعف الدخل الإجمالي بالكاد نموذج تقييم عملي، ولكنه يقدم نقطة انطلاق سريعة. ولكن، كما ذُكر أعلاه، هناك قيود وعدة عيوب رئيسية يجب مراعاتها عند استخدام هذا الرقم كوسيلة لتقييم العقارات الاستثمارية.
حجة طبيعية ضد طريقة المضاعف تنشأ لأنها تقنية تقييم بدائية إلى حد ما. وذلك لأن التغيرات في أسعار الفائدة - التي تؤثر على معدلات الخصم في حسابات القيمة الزمنية للنقود - والمصادر، والإيرادات، والمصروفات لا تؤخذ بعين الاعتبار بشكل صريح.
تشمل العيوب الأخرى:
- يفشل مؤشر GIM في أخذ العمر الاقتصادي المتبقي للعقارات المماثلة في الاعتبار. من خلال تجاهل العمر الاقتصادي المتبقي، يمكن للممارس أن يخصص قيمًا متساوية لعقار جديد وعقار عمره 50 عامًا، بافتراض أنهما يحققان دخلًا متساويًا.
مثال على حساب GIM
عقار قيد المراجعة لديه دخل إجمالي فعّال يبلغ 50,000 دولار. هناك عملية بيع مماثلة متاحة بدخل فعّال يبلغ 56,000 دولار وقيمة بيع تبلغ 392,000 دولار (في الواقع، سنبحث عن عدد من المقارنات لتحسين التحليل).
سيكون لدينا معدّل الدخل الإجمالي (GIM) بقيمة 392,000 دولار مقسومًا على 56,000 دولار، مما يساوي 7.
هذا العقار المقارن—أو comp كما يُطلق عليه غالبًا في الممارسة العملية—تم بيعه بسبعة أضعاف (7x) إجمالي الدخل الفعّال. باستخدام هذا المضاعف، نرى أن قيمة رأس المال لهذا العقار تبلغ 350,000 دولار. يتم حساب ذلك باستخدام الصيغة التالية:
V = معدل دوران رأس المال (GIM) × إجمالي الدخل الإجمالي (EGI)
٧ ضرب ٥٠,٠٠٠ دولار = ٣٥٠,٠٠٠ دولار.
ما هو معامل الإيجار الإجمالي للعقار؟
مضاعف الإيجار الإجمالي هو مقياس للدخل المحتمل من عقار مؤجر، ويُعبر عنه كنسبة مئوية من القيمة الإجمالية للعقار. يستخدم المستثمرون مضاعف الإيجار الإجمالي كنقطة انطلاق مريحة لتقدير ربحية العقار.
ما هو الفرق بين مضاعف الدخل الإجمالي ومضاعف الإيجار الإجمالي؟
مضاعف الدخل الإجمالي (GIM) ومضاعف الإيجار الإجمالي (GRM) هما كلاهما مقاييس لربحية العقار المحتملة بالنسبة لسعر شرائه. الفرق هو أن مضاعف الإيجار الإجمالي يأخذ في الاعتبار فقط دخل الإيجار، بينما يأخذ مضاعف الدخل الإجمالي في الاعتبار أيضًا مصادر الدخل الإضافية، مثل خدمات الغسيل وآلات البيع.
كيف تحسب مضاعف الإيجار الإجمالي؟
يتم حساب معامل الإيجار الإجمالي باستخدام الصيغة التالية:
معدل العائد الإجمالي (GRM) = سعر العقار / دخل الإيجار
حيث إن سعر العقار هو القيمة السوقية الحالية للعقار، والدخل الإيجاري هو الدفعة الإيجارية السنوية المحتملة من مستأجري العقار.
الخلاصة
مضاعف الدخل الإجمالي هو مقياس بسيط لمقارنة الربحية النسبية للمباني المختلفة. يتم قياسه كالدخل السنوي المحتمل من عقار معين، معبراً عنه كنسبة مئوية من قيمته الإجمالية. على الرغم من أنه مريح للحسابات التقريبية، إلا أن مضاعف الدخل الإجمالي لا يأخذ في الاعتبار النفقات التشغيلية والعوامل الأخرى التي قد تؤثر على الربحية الفعلية للاستثمار.