ما هو معدل النفقات التشغيلية (OER)؟
في العقارات، يُعتبر معدل النفقات التشغيلية (OER) مقياسًا لتكلفة تشغيل قطعة من العقار مقارنة بالدخل الذي يجلبه العقار. يتم حسابه عن طريق قسمة النفقات التشغيلية للعقار (بعد خصم الاستهلاك) على إجمالي الدخل التشغيلي.
يُستخدم معدل النفقات التشغيلية (OER) لمقارنة النفقات بين العقارات المماثلة. يجب على المستثمر البحث عن علامات التحذير، مثل ارتفاع نفقات الصيانة، أو الدخل التشغيلي، أو المرافق التي قد تثنيهم عن شراء عقار معين.
النسبة المثالية لنسبة المصروفات التشغيلية (OER) تتراوح بين 60% و80% (على الرغم من أنه كلما كانت أقل، كان ذلك أفضل).
النقاط الرئيسية
- في العقارات، يُعتبر معدل النفقات التشغيلية (OER) مقياسًا لتكلفة تشغيل قطعة من العقار، مقارنة بالدخل الذي يجلبه العقار.
- يتم حساب نسبة مصروفات التشغيل (OER) عن طريق قسمة جميع مصروفات التشغيل مطروحًا منها الإهلاك على الدخل التشغيلي.
- يُعتبر معدّل النفقات التشغيلية (OER) الأقل أكثر جاذبية للمستثمرين لأنه يعني أن النفقات مُقلّلة بالنسبة للإيرادات.
صيغة وحساب نسبة المصروفات التشغيلية (OER)
معدل الكفاءة التشغيلية (OER) = إجمالي المصاريف التشغيلية مقسومًا على إجمالي الإيرادات.
معدل الكفاءة التشغيلية (OER) = إجمالي الإيرادات مقسومًا على إجمالي المصاريف التشغيلية.
لحساب نسبة النفقات التشغيلية (OER) لعقار ما، تحتاج إلى معرفة النفقات التشغيلية. تشمل هذه النفقات جميع الرسوم والتكاليف التي تُعتبر تكاليف طبيعية لممارسة الأعمال. ستحتاج أيضًا إلى حساب مصاريف الإهلاك للعقار، والتي ستختلف حسب طريقة المحاسبة المستخدمة.
ماذا يمكن أن يخبرك به معدل النفقات التشغيلية (OER)؟
حساب معدلات النفقات التشغيلية (OERs) على مدى عدد من السنوات قد يساعد المستثمر في ملاحظة الاتجاهات في النفقات التشغيلية للعقار. إذا زادت تكاليف العقار سنويًا بمعدل أكبر من الدخل، فإن معدل النفقات التشغيلية (OER) يزيد سنويًا أيضًا. لذلك، قد يخسر المستثمر المزيد من المال كلما احتفظ بالعقار لفترة أطول.
عند امتلاك مبنى شقق، يجب على المستثمر أن يأخذ في الاعتبار الشواغر باستخدام الدخل الإيجاري الفعّال، أو الدخل الإيجاري المحتمل مطروحًا منه خسائر الشواغر والائتمان، بدلاً من الدخل الإيجاري المحتمل.
لأن إدارة الشواغر تُعتبر جزءًا من الإدارة الفعّالة للعقارات، فإن تضمين الشواغر في نسبة النفقات التشغيلية (OER) يوفر صورة أكثر دقة عن النفقات التشغيلية ويظهر الأماكن التي يمكن تحسينها. على سبيل المثال، العقار الذي يُدار بشكل سيء سيكون لديه على الأرجح معدلات شغور أعلى، وهو ما سينعكس في نسبة النفقات التشغيلية (OER).
تشمل رسوم إدارة الممتلكات، والمرافق، وإزالة النفايات، والصيانة، والتأمين، والإصلاحات، والضرائب العقارية، وغيرها من التكاليف في معدلات النفقات التشغيلية (OERs).
تشمل المصاريف التشغيلية الإضافية التي يجب على المستثمرين أخذها في الاعتبار في نسبة المصاريف التشغيلية (OER) رسوم إدارة العقارات، وتكاليف تنسيق الحدائق، وأتعاب المحاماة، وتأمين المالك، والتأمين الأساسي على العقار. تساعد هذه التكاليف في تشغيل العقار على أساس يومي. لهذا السبب، يتم استبعاد مدفوعات القروض، والتحسينات الرأسمالية، والممتلكات الشخصية من المصاريف التشغيلية.
عادةً ما يعني انخفاض نسبة النفقات التشغيلية (OER) أن العقار يُدار بكفاءة أكبر ويكون أكثر ربحية للمستثمرين، وأن جزءًا أقل من دخل العقار يُستخدم لتغطية تكاليف التشغيل والصيانة.
إذا كان العمل قابلاً للتوسع، يمكن للمالك زيادة الإيجار على كل وحدة دون زيادة كبيرة في النفقات التشغيلية. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن يُظهر معدل النفقات التشغيلية (OER) أين قد تحدث مشكلات محتملة، مثل زيادة فواتير المرافق بشكل كبير، مما يسمح للمستثمرين بحل المشكلات بسرعة أكبر وحماية مستويات أرباحهم.
مثال على كيفية استخدام OER
خذ مثالًا افتراضيًا، حيث يمتلك المستثمر A مبنى سكنيًا متعدد العائلات ويحقق دخلًا قدره 65,000 دولار شهريًا من الإيجار. كما يدفع المستثمر 50,000 دولار كنفقات تشغيلية تشمل مدفوعات الرهن العقاري الشهرية، والضرائب، والمرافق، وما إلى ذلك. ومن المتوقع أيضًا أن تنخفض قيمة العقار بمقدار 85,000 دولار هذا العام.
لذلك، يمكن حساب النسبة السنوية للمصروفات التشغيلية (OER) كما يلي:
[ (50,000 دولار × 12) - 85,000 دولار ] (65,000 دولار × 12) = 66%
الناتج هو:
[ \frac{(50,000 دولار × 12) - 85,000 دولار}{(65,000 دولار × 12)} = 66% ]
حيث أن العملية الحسابية تتمثل في طرح 85,000 دولار من حاصل ضرب 50,000 دولار في 12، ثم قسمة الناتج على حاصل ضرب 65,000 دولار في 12، والنتيجة هي 66%.
هذا يعني أن المصاريف التشغيلية تستهلك حوالي ثلثي الإيرادات التي يولدها هذا العقار.
معدل النفقات التشغيلية (OER) مقابل معدل الرسملة
يُستخدم معدل الرسملة في عالم العقارات التجارية للإشارة إلى معدل العائد المتوقع تحقيقه من استثمار في عقار.
غالبًا ما يُشار إليه باسم "معدل الرسملة"، يتم حساب هذا القياس بناءً على الدخل الصافي الذي من المتوقع أن تولده العقار. يُستخدم لتقدير العائد المحتمل على الاستثمار للمستثمر في سوق العقارات.
يمثل معدل الرسملة ببساطة العائد على العقار خلال فترة زمنية مدتها سنة واحدة (بافتراض أن العقار تم شراؤه نقدًا وليس عن طريق قرض). يتم تعريفه بالصيغة التالية:
معدل الرسملة = الدخل التشغيلي الصافي ÷ القيمة السوقية الحالية
معدل الرسملة يساوي الدخل التشغيلي الصافي مقسومًا على القيمة السوقية الحالية.
في حين أن معدل الرسملة (cap rate) يشبه نسبة النفقات التشغيلية (OER) من حيث قياس ربحية العقار الاستثماري، إلا أنه يختلف عن نسبة النفقات التشغيلية في أنه يستخدم الإيرادات الإجمالية بدلاً من صافي الدخل ويضعها في المقام. كما أن نسبة النفقات التشغيلية لا تأخذ في الاعتبار القيمة السوقية للعقار.
القيود المفروضة على استخدام نسبة المصروفات التشغيلية (OER)
هناك عيبان لمعدل النفقات التشغيلية (OER) بالنسبة لمستثمري العقارات. أولاً، لأنه لا يشمل القيمة السوقية للعقار، فإنه لا يقدم للمستثمر معلومات حول القيمة النسبية للعقار عند الشراء أو البيع. إنه يتحدث فقط عن كفاءة العمليات الجارية.
لذلك، يجب استخدام نسبة المصروفات التشغيلية (OER) بالتزامن مع شيء مثل معدل الرسملة عند تقييم استثمار عقاري.
ثانيًا، نظرًا لأن الإهلاك يمكن حسابه بطرق مختلفة، يمكن التلاعب بنسبة المصروفات التشغيلية (OER) باستخدام طريقة محاسبية أكثر ملاءمة لحساب الإهلاك.
ما هو معدل النفقات التشغيلية الجيد؟
تتراوح نسب نفقات التشغيل الجيدة بين 60% و80%. كلما كانت نسبة نفقات التشغيل أقل، كان الاستثمار أفضل.
ما هي المصاريف التشغيلية في العقارات؟
في العقارات، تُعتبر النفقات التشغيلية هي التكلفة اللازمة للحفاظ على تشغيل العقار. هذه تكاليف متكررة لضمان بقاء العقار في حالة جيدة. أمثلة على النفقات التشغيلية تشمل الإصلاحات والصيانة، التأمين، الضرائب، وتكاليف إدارة العقار.
كيف تحسب نسبة مصاريف التشغيل؟
يتم حساب نسبة مصروفات التشغيل عن طريق طرح الاستهلاك من مصروفات التشغيل ثم قسمة الناتج على الإيرادات الإجمالية. نسبة مصروفات التشغيل = (مصروفات التشغيل - الاستهلاك) / الإيرادات الإجمالية.
الخلاصة
نسبة المصاريف التشغيلية (OER) تقارن بين الدخل الذي يجلبه العقار وتكلفة تشغيل ذلك العقار. هذا يسمح للمستثمرين برؤية ما إذا كان العقار سيكون استثمارًا جيدًا، وكمية العائد التي يمكنهم توقعها، بالإضافة إلى مساعدتهم في المقارنة مع استثمارات عقارية محتملة أخرى.