ما هو معدل الرسملة؟
يُستخدم معدل الرسملة (المعروف أيضًا باسم cap rate) في عالم العقارات التجارية للإشارة إلى معدل العائد المتوقع تحقيقه على استثمار عقاري.
يتم حساب هذا المقياس بناءً على صافي الدخل الذي من المتوقع أن تولده العقار، ويتم حسابه عن طريق قسمة صافي الدخل التشغيلي على قيمة أصول العقار ويُعبر عنه كنسبة مئوية. يُستخدم هذا المقياس لتقدير العائد المحتمل للمستثمر على استثماره في سوق العقارات. كما يساعد الرقم أيضًا في تحديد معدل الخروج أو معدل الرسملة النهائي للعقار عند بيعه في نهاية فترة الاحتفاظ المتوقعة.
في حين أن معدل الرسملة يمكن أن يكون مفيدًا للمقارنة السريعة للقيمة النسبية للاستثمارات العقارية المماثلة في السوق، إلا أنه لا ينبغي استخدامه كمؤشر وحيد لقوة الاستثمار لأنه لا يأخذ في الاعتبار الرافعة المالية أو القيمة الزمنية للنقود أو التدفقات النقدية المستقبلية من تحسينات العقار، من بين عوامل أخرى.
النقاط الرئيسية
- يتم حساب معدل الرسملة عن طريق قسمة صافي الدخل التشغيلي للعقار على القيمة السوقية الحالية.
- هذه النسبة، التي تُعبّر عنها كنسبة مئوية، هي تقدير للعائد المحتمل للمستثمر على استثمار في العقارات.
- يُعتبر معدل الرسملة (Cap Rate) الأكثر فائدة عند استخدامه كمقارنة للقيمة النسبية لاستثمارات العقارات المماثلة.
فهم معدل الرسملة
معدل الرسملة هو المقياس الأكثر شيوعًا الذي يتم من خلاله تقييم الاستثمارات العقارية من حيث الربحية وإمكانية العائد.
يمثل معدل الرسملة ببساطة العائد على العقار خلال فترة زمنية مدتها سنة واحدة، بافتراض أن العقار تم شراؤه نقدًا وليس عن طريق قرض. يشير معدل الرسملة إلى معدل العائد الجوهري والطبيعي وغير الممول للعقار.
صيغة معدل الرسملة
توجد عدة نسخ لحساب معدل الرسملة. في الصيغة الأكثر شيوعًا، يتم حساب معدل الرسملة لاستثمار عقاري عن طريق قسمة صافي الدخل التشغيلي (NOI) للعقار على القيمة السوقية الحالية. رياضيًا،
معدل الرسملة = صافي الدخل التشغيلي / القيمة السوقية الحالية
حيث,
صافي الدخل التشغيلي هو الدخل السنوي (المتوقع) الذي تولده الممتلكات (مثل الإيجارات) ويتم الوصول إليه عن طريق خصم جميع النفقات المتكبدة لإدارة الممتلكات. تشمل هذه النفقات التكلفة المدفوعة لصيانة المنشأة بانتظام بالإضافة إلى الضرائب العقارية.
القيمة السوقية الحالية للأصل هي قيمة العقار في الوقت الحاضر وفقًا للأسعار السائدة في السوق.
في نسخة أخرى، يتم حساب الرقم بناءً على تكلفة رأس المال الأصلية أو تكلفة اقتناء العقار.
معدل الرسملة = صافي الدخل التشغيلي / سعر الشراء
ومع ذلك، فإن النسخة الثانية ليست شائعة جدًا لسببين. أولاً، لأنها تعطي نتائج غير واقعية للعقارات القديمة التي تم شراؤها قبل عدة سنوات أو عقود بأسعار منخفضة، وثانيًا، لا يمكن تطبيقها على العقارات الموروثة حيث أن سعر شرائها هو صفر، مما يجعل عملية القسمة مستحيلة.
بالإضافة إلى ذلك، نظرًا لتقلب أسعار العقارات بشكل كبير، فإن النسخة الأولى التي تستخدم السعر الحالي في السوق تعتبر تمثيلًا أكثر دقة مقارنة بالنسخة الثانية التي تستخدم قيمة الشراء الأصلية الثابتة.
قد يرغب المهتمون بمعرفة المزيد عن معدلات الرسملة في التفكير في الالتحاق بأحد أفضل المدارس العقارية عبر الإنترنت.
ماذا يمكن أن يخبرك معدل الرسملة؟
نظرًا لأن معدلات الرسملة تعتمد على التقديرات المتوقعة للدخل المستقبلي، فإنها تكون عرضة لتفاوت كبير. لذلك، يصبح من المهم فهم ما يشكل معدل رسملة جيد لعقار استثماري.
يشير المعدل أيضًا إلى المدة الزمنية التي سيستغرقها استرداد المبلغ المستثمر في عقار ما. على سبيل المثال، العقار الذي لديه معدل عائد (cap rate) بنسبة 10% سيستغرق حوالي 10 سنوات لاسترداد الاستثمار.
معدلات الرسملة المختلفة بين العقارات المختلفة، أو معدلات الرسملة المختلفة عبر آفاق زمنية مختلفة لنفس العقار، تمثل مستويات مختلفة من المخاطر. نظرة على المعادلة تشير إلى أن قيمة معدل الرسملة ستكون أعلى للعقارات التي تولد دخل تشغيلي صافٍ أعلى ولها تقييم أقل، والعكس صحيح.
لا توجد نطاقات واضحة لمعدل الرسملة الجيد أو السيئ، حيث تعتمد بشكل كبير على سياق العقار والسوق.
لنفترض أن هناك عقارين متشابهين في جميع الخصائص باستثناء الموقع الجغرافي. أحدهما يقع في منطقة مركز المدينة الفاخرة بينما الآخر يقع في أطراف المدينة.
بشكل عام، ستولد العقار الأول إيرادات إيجار أعلى مقارنة بالعقار الثاني، ولكن سيتم تعويض ذلك جزئيًا بسبب ارتفاع تكاليف الصيانة والضرائب الأعلى. سيكون معدل الرسملة للعقار في وسط المدينة أقل نسبيًا مقارنة بالعقار الثاني نظرًا لقيمته السوقية العالية بشكل كبير.
يشير إلى أن معدل الرسملة (cap rate) الأقل قيمة يدل على تقييم أفضل وآفاق أفضل للعوائد مع مستوى أقل من المخاطر. من ناحية أخرى، فإن معدل الرسملة الأعلى قيمة يشير إلى آفاق أقل نسبيًا للعائد على الاستثمار العقاري، وبالتالي مستوى أعلى من المخاطر.
بينما يجعل المثال الافتراضي أعلاه من السهل على المستثمر اختيار العقار في وسط المدينة، قد لا تكون السيناريوهات الواقعية بهذه البساطة. يواجه المستثمر الذي يقيم عقارًا بناءً على معدل الرسملة (Cap Rate) المهمة الصعبة المتمثلة في تحديد معدل الرسملة المناسب لمستوى معين من المخاطر.
تمثيل نموذج جوردون لمعدل الرسملة
تمثيل آخر لمعدل الرسملة يأتي من نموذج نمو جوردون، والذي يُطلق عليه أيضًا نموذج خصم الأرباح (DDM). وهو طريقة لحساب القيمة الجوهرية لسعر سهم الشركة بشكل مستقل عن ظروف السوق الحالية، ويتم حساب قيمة السهم كالقيمة الحالية لأرباح السهم المستقبلية. رياضيًا،
قيمة السهم = التدفق النقدي المتوقع للأرباح السنوية / (معدل العائد المطلوب من المستثمر - معدل نمو الأرباح المتوقع)
إعادة ترتيب المعادلة وتعميم الصيغة لتتجاوز الأرباح الموزعة،
(معدل العائد المطلوب - معدل النمو المتوقع) = التدفق النقدي المتوقع / قيمة الأصل
التعبير أعلاه يتوافق مع الصيغة الأساسية لمعدل الرسملة المذكورة في القسم السابق. يمثل قيمة التدفق النقدي المتوقع الدخل التشغيلي الصافي، وتتناسب قيمة الأصل مع السعر الحالي في السوق للعقار.
هذا يؤدي إلى أن يكون معدل الرسملة مكافئًا للفرق بين معدل العائد المطلوب ومعدل النمو المتوقع. بمعنى آخر، معدل الرسملة هو ببساطة معدل العائد المطلوب مطروحًا منه معدل النمو.
يمكن استخدام هذا لتقييم التقييم لعقار معين بناءً على معدل العائد المتوقع من قبل المستثمر. على سبيل المثال، لنفترض أن صافي الدخل التشغيلي لعقار هو 50,000 دولار، ومن المتوقع أن يرتفع بنسبة 2% سنويًا.
إذا كان معدل العائد المتوقع للمستثمر هو 10% سنويًا، فإن معدل الرسملة الصافي سيكون (10% - 2%) = 8%. باستخدامه في الصيغة المذكورة أعلاه، فإن تقييم الأصول يصل إلى (50,000 دولار / 8%) = 625,000 دولار.
القيود المفروضة على معدل الرسملة (Cap Rate)
على الرغم من أن معدل الرسملة يمكن أن يكون مقياسًا مفيدًا للعقارات التي توفر دخلًا ثابتًا، إلا أنه يكون أقل موثوقية إذا كان للعقار تدفقات نقدية غير منتظمة أو غير متسقة. في هذه الحالات، قد يكون نموذج التدفقات النقدية المخصومة cash flow model طريقة أفضل لقياس العوائد من عقار استثماري.
معدل الرسملة مفيد فقط إلى الحد الذي يظل فيه دخل العقار مستقرًا على المدى الطويل. لا يأخذ في الاعتبار المخاطر المستقبلية، مثل الاستهلاك، أو التغيرات الهيكلية في سوق الإيجار التي قد تسبب تقلبات في الدخل. يجب على المستثمرين أخذ هذه المخاطر في الاعتبار عند الاعتماد على حسابات معدل الرسملة.
ما هو معدل الرسملة الجيد؟
لا يوجد قيمة واحدة لما يجعل "معدل الرسملة" مثاليًا، ويجب على المستثمرين مراعاة شهيتهم للمخاطر عند تقييم العقار. بشكل عام، يشير معدل الرسملة المرتفع إلى مستوى أعلى من المخاطر، بينما يشير معدل الرسملة المنخفض إلى عوائد أقل ولكن مع مخاطر أقل.
ومع ذلك، يعتبر العديد من المحللين أن "معدل الرسملة" الجيد يتراوح بين 5% إلى 10%، بينما يشير معدل الرسملة بنسبة 4% إلى مخاطر أقل ولكن مع فترة زمنية أطول لاسترداد الاستثمار. هناك أيضًا عوامل أخرى يجب أخذها في الاعتبار، مثل خصائص سوق العقارات المحلي، ومن المهم عدم الاعتماد على معدل الرسملة أو أي مقياس فردي آخر.
ما الذي يؤثر على معدل الرسملة (Cap Rate)؟
هناك العديد من العوامل السوقية المحتملة التي يمكن أن تؤثر على معدل الرسملة للعقار. كما هو الحال مع العقارات المؤجرة الأخرى، يلعب الموقع دورًا كبيرًا في تحديد عوائد العقارات التجارية، حيث من المرجح أن تأتي المناطق ذات الحركة المرورية العالية بمعدل رسملة أعلى.
من المهم أيضًا النظر في ميزات أخرى للسوق المحلي، مثل العقارات المنافسة. بشكل عام، تميل العقارات في سوق كبير ومتطور جيدًا إلى أن تكون لديها معدلات رسملة أقل، بسبب الضغوط التنافسية من الشركات الأخرى. يمكن أن تؤثر الاتجاهات المستقبلية، مثل نمو السوق المحلي، أيضًا على معدل الرسملة طويل الأجل للعقار.
أخيرًا، يمكن أن يؤثر مقدار رأس المال الذي تستثمره في عقار على معدل الرسملة. يمكن أن تؤدي عملية تجديد تجعل العقار أكثر جاذبية إلى فرض إيجارات أعلى، مما يزيد من دخل التشغيل للمالك.
أمثلة على معدل الرسملة
افترض أن جون لديه مليون دولار ويفكر في الاستثمار في واحدة من خيارين متاحين: الأول، يمكنه الاستثمار في سندات الخزانة التي تصدرها الحكومة وتقدم فائدة سنوية اسمية بنسبة 3% وتعتبر من أكثر الاستثمارات أمانًا، أو الثاني، يمكنه شراء مبنى تجاري يحتوي على عدة مستأجرين من المتوقع أن يدفعوا إيجارًا منتظمًا.
في الحالة الثانية، افترض أن إجمالي الإيجار المستلم سنويًا هو 90,000 دولار، وأن المستثمر يحتاج إلى دفع مبلغ إجمالي قدره 20,000 دولار لتغطية تكاليف الصيانة المختلفة والضرائب العقارية. هذا يترك صافي الدخل من استثمار العقار عند 70,000 دولار. افترض أنه خلال السنة الأولى، تظل قيمة العقار ثابتة عند سعر الشراء الأصلي البالغ مليون دولار.
سيتم حساب معدل الرسملة على النحو التالي: (صافي الدخل التشغيلي/قيمة العقار) = 70,000 دولار/1 مليون دولار = 7%.
هذا العائد بنسبة 7% الناتج عن الاستثمار في العقارات أفضل من العائد القياسي بنسبة 3% المتاح من سندات الخزانة الخالية من المخاطر. تمثل النسبة الإضافية 4% العائد على المخاطر التي يتحملها المستثمر من خلال الاستثمار في سوق العقارات بدلاً من الاستثمار في سندات الخزانة الأكثر أمانًا والتي تأتي بدون مخاطر.
معدل الرسملة على العقارات
الاستثمار في العقارات محفوف بالمخاطر، ويمكن أن تكون هناك عدة سيناريوهات حيث يمكن أن يتفاوت العائد، كما يُمثله مقياس معدل الرسملة، بشكل كبير.
على سبيل المثال، قد ينتقل بعض المستأجرين ويقل دخل الإيجار من العقار إلى 40,000 دولار. بعد خصم 20,000 دولار لتغطية تكاليف الصيانة المختلفة والضرائب العقارية، وبافتراض أن قيمة العقار تبقى عند مليون دولار، فإن معدل الرسملة يصبح (20,000 دولار / مليون دولار) = 2%. هذه القيمة أقل من العائد المتاح من السندات الخالية من المخاطر.
في سيناريو آخر، افترض أن دخل الإيجار يبقى عند المبلغ الأصلي وهو 90,000 دولار، ولكن تكلفة الصيانة و/أو ضريبة العقار ترتفع بشكل كبير، لتصل إلى 50,000 دولار. سيكون معدل الرسملة حينها (40,000 دولار / 1 مليون دولار) = 4%.
في حالة أخرى، إذا انخفضت القيمة السوقية الحالية للعقار نفسه إلى 800,000 دولار، مع بقاء دخل الإيجار والتكاليف المختلفة كما هي، فإن معدل الرسملة سيزداد ليصبح 70,000 دولار مقسومة على 800,000 دولار، مما يساوي 8.75%.
بشكل أساسي، يمكن أن تؤدي مستويات الدخل المختلفة التي يتم توليدها من العقار، والنفقات المتعلقة بالعقار، والتقييم الحالي للسوق للعقار إلى تغيير كبير في معدل الرسملة.
العائد الفائض، الذي يتوفر نظريًا لمستثمري العقارات فوق استثمارات سندات الخزانة، يمكن أن يُعزى إلى المخاطر المرتبطة التي تؤدي إلى السيناريوهات المذكورة أعلاه. تشمل عوامل المخاطرة:
- العمر، الموقع، وحالة العقار
- نوع العقار: متعدد العائلات، مكتب، صناعي، تجاري، أو ترفيهي
- الملاءة المالية للمستأجرين والاستلام المنتظم للإيجارات
- مدة وهيكل عقود إيجار المستأجرين
- المعدل العام للسوق الخاص بالعقار والعوامل التي تؤثر على تقييمه
ما هو معدل الرسملة الذي يجب أن أستخدمه؟
يجب أن يكون معدل الرسملة لعقار استثماري بين 4% و10%. سيعتمد الرقم الدقيق على موقع العقار وكذلك على معدل العائد المطلوب لجعل الاستثمار مجديًا.
هل معدل الرسملة الأعلى أو الأدنى أفضل؟
بشكل عام، يمكن اعتبار معدل الرسملة كمقياس للمخاطر. لذا فإن تحديد ما إذا كان معدل الرسملة الأعلى أو الأدنى أفضل يعتمد على المستثمر وملفه الشخصي للمخاطر. يعني معدل الرسملة الأعلى أن الاستثمار يحمل مخاطر أكبر، بينما يعني معدل الرسملة المنخفض أن الاستثمار يحمل مخاطر أقل.
ما هو الفرق بين معدل الرسملة والعائد على الاستثمار؟
يشير العائد على الاستثمار إلى العائد المحتمل للاستثمار خلال فترة زمنية محددة. سيخبرك معدل الرسملة بما هو العائد الحالي للاستثمار أو ما ينبغي أن يكون عليه فعليًا.
الخلاصة
يُستخدم معدل الرسملة لقياس ربحية العقارات التجارية المؤجرة. يشير معدل الرسملة المرتفع إلى دخل مرتفع نسبيًا مقارنة بحجم الاستثمار الأولي. ومع ذلك، هناك عوامل أخرى يجب أخذها في الاعتبار، مثل المخاطر وديناميكيات السوق المحلية. يجب على المستثمرين توخي الحذر والنظر في مجموعة واسعة من المقاييس بالإضافة إلى معدل الرسملة.