ما هو الإدراج الجيبي؟
عرض البيع العقاري الخاص هو عرض بيع عقاري يتم التعامل معه بواسطة وسيط أو مندوب مبيعات واحد ولا يتم توفيره لأعضاء خدمة القوائم المتعددة (MLS) أو حتى الزملاء في نفس المكتب. عرض البيع العقاري الخاص هو قائمة خارج السوق أو قائمة حصرية، مما يعني أنه لا يتم بيعه للجمهور العام.
يمكن أن تساعد القوائم الخاصة البائعين الذين يصرون على الخصوصية والوسطاء الذين لديهم اتصالات واسعة في المجتمع. حتى إذا لم يتم البيع، فإن القائمة الخاصة تساعد البائع في تقييم قيمة المنزل في السوق قبل إدراجه في نظام القوائم المتعددة (MLS) في النهاية. ومع ذلك، فإن حصرية القوائم الخاصة يمكن أن تؤدي إلى عروض أقل أو أقل قيمة، مما يمنع حدوث حرب مزايدة ويقلل من تحقيق أقصى سعر للبيع.
النقاط الرئيسية
- البيع الحصري هو عملية بيع حصرية وغير معلنة لمنزل أو عقار غير مدرج في خدمة القوائم المتعددة (MLS) للجمهور العام.
- يتولى وكيل عقاري واحد إدارة قائمة جيب، مما يوفر الخصوصية للمشتري والبائع.
- يخلق الإدراج السري نوعًا من الحصرية، مما يسمح للبائع بالتركيز على المشترين الجادين.
- المشترون لديهم عدد أقل من المنافسين مع القوائم الخاصة، وقد يتلقى البائع عروضًا أقل أو عروضًا أقل قيمة.
- تساعد قائمة الجيب البائع في تقييم قيمة العقار في السوق قبل بيعه عبر نظام القوائم المتعددة (MLS) كعقار جديد مدرج مقابل عقار لم يتم بيعه.
كيف تعمل القوائم العقارية الخاصة (Pocket Listing)
عندما يتم توظيف وكيل عقاري لتسجيل وبيع عقار، يتم توقيع عقد بين البائع والوكيل وشركة الوكيل. عادةً ما يتم إدراج العقار في خدمة الإدراج المتعدد (MLS)، وهي قاعدة بيانات للعقارات المعروضة للبيع التي يستخدمها جميع الوسطاء. يتم ذلك حتى يتمكن وكلاء العقارات والوسطاء من التعاون مع وكلاء ووسطاء آخرين ومشاركة جزء من العمولة الإجمالية التي يدفعها البائع.
ومع ذلك، في حالة القوائم الخاصة، لن يتم إدراج العقار في نظام MLS، ولا يوجد اتفاق للعمل مع محترفي العقارات الآخرين.
يُستخدم الإدراج السري بشكل رئيسي من قبل مالكي العقارات الفاخرة جدًا أو غير العادية الذين يرغبون في جذب المشترين الجادين والمؤهلين فقط. قد يكون المالكون من المشاهير أو السياسيين. قائمة المشترين المحتملين صغيرة، والوكيل لديه شبكة علاقات واسعة.
على مستوى أقل رفعة، قد يختار الملاك قائمة جيب لاختبار السوق ومعرفة السعر الذي قد يجلبه العقار. إذا لم يتم البيع خلال مدة العقد، يمكنهم دائمًا فتحه لقائمة MLS.
من المهم ملاحظة أن بعض أنواع القوائم الخاصة تُعتبر مشكوكًا فيها من الناحية الأخلاقية لأن وكيلًا واحدًا يمثل كلًا من المشتري والبائع. لهذا السبب، يتم حظر بعض أنواع القوائم الخاصة من قبل الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) أو تقييدها بموجب قوانين الولايات. قد يتم التعامل مع البيع من قبل وسطاء الاستثمار بدلاً من وسطاء العقارات.
مزايا وعيوب القوائم السرية (Pocket Listing)
للقوائم الخاصة مزايا وعيوب لكل من الوكيل والبائع.
الإيجابيات
يحصل الوكيل على العمولة كاملة.
الخصوصية لكل من البائع والمشتري
يمكن للبائع اختبار السوق لتحديد سعر البيع قبل الإدراج في نظام القوائم المتعددة (MLS).
وقت أقل في نظام MLS، مما يجعله يبدو كقائمة جديدة بدلاً من كونه عقارًا قديمًا ومبالغًا في سعره.
السلبيات
فقط وكيل واحد يحاول بيع العقار
عروض أقل أو عروض منخفضة
فرص أقل لوجود عروض متعددة وحرب مزايدة
لا يوجد حركة مرور عابرة بسبب عدم وجود لافتة على العشب أو إعلانات.
مزايا القوائم الخاصة (Pocket Listing)
قد يوفر الإدراج السري ميزة كبيرة لوكيل العقارات المكلف ببيع العقار.
- الوكيل لديه قائمة حصرية: بما أن الوكيل لديه القائمة بشكل حصري، يمكنه كسب العمولة كاملة. الوكيل المدرج ليس ملزمًا بمشاركة العمولة مع وسيط أو وكيل آخر إلا إذا اختار جلب مساعدة في العثور على مشترٍ.
- اختبار السوق: يمكن أن تساعد قائمة الجيب في تحديد سعر العقار من خلال اختبار السوق بسعر أعلى. إذا كانت العروض أقل من المتوقع، يمكن للبائع إدراج المنزل في نظام القوائم المتعددة (MLS).
- وقت أقل في السوق عبر MLS: إذا قام البائع بتغيير العقار من قائمة خاصة إلى قائمة مدرجة على MLS، سيظهر العقار كقائمة جديدة. هذا يمنع العقار من أن يُنظر إليه على أنه موجود في السوق لفترة طويلة أو كقائمة قديمة بسعر مرتفع بشكل غير معقول.
- الخصوصية للمشتري والبائع: يمكن للقائمة الخاصة أن تساعد البائع في تجنب حركة المرور غير الضرورية من المشترين غير المحتملين والتركيز على المشترين الجادين المحتملين. من ناحية أخرى، يكون لدى المشتري منافسة أقل.
عيوب القوائم الخاصة
على الرغم من وجود العديد من المزايا، إلا أن هناك بعض العيوب لقوائم الجيب.
- انخفاض المشاركة في جهود المبيعات: يشارك عدد أقل من الأشخاص في بيع العقار عندما يعمل الوكيل العقاري كوكيل منفرد، مما يبرز فعالية الوكيل العقاري بشكل أكبر إلا إذا كانوا يعتقدون بوجود أطراف مهتمة أو لديهم مشترٍ جاهز بالفعل.
- تقليل التسويق أو الاعتماد على الكلام الشفهي: من خلال الحفاظ على سرية البيع دون إدراج أو وضع لافتة في الحديقة، من غير المحتمل أن ينتشر الخبر خارج قائمة اتصالات الوكيل العقاري، مما يؤدي إلى رؤية عدد أقل من المشترين المحتملين للعقار.
- عروض أقل أو عروض منخفضة: قد يؤدي الإدراج الخاص إلى مقابلة البائع لعدد قليل فقط من المشترين المهتمين، مما يؤدي إلى عروض أقل أو عروض منخفضة. ومع ذلك، قد يكون هذا مفيدًا للمشتري.
مثال على قائمة جيب
سادى مهتمة ببيع عقارها، الذي يساوي مبلغًا كبيرًا من المال. لدى سادى بالفعل أحد أفراد العائلة، وهو ابن عمها نيك، الذي أبدى اهتمامًا جادًا بشراء المنزل.
لأن سادي لديها بالفعل مشترٍ جاهز، تتواصل مع وكيل العقارات الذي تعاملت معه في الماضي بعرض قائمة خاصة. ونتيجة لذلك، لا يتم إدراج العقار في نظام MLS، مما يجعله قائمة حصرية.
لماذا لا يجتمع سادي ونيك لإتمام الصفقة؟ يقوم الوكلاء العقاريون بأكثر من مجرد عرض العقارات. فهم أيضًا يقومون بإعداد الوثائق القانونية المطلوبة التي يجب أن ترافق أي معاملة عقارية. بالإضافة إلى ذلك، حتى أفراد العائلة يحتاجون إلى مساعدة مهنية في التفاوض على تفاصيل بيع العقار.
لماذا قد أحاول بيع منزلي عبر قائمة جيب؟
إذا كنت من المشاهير أو السياسيين أو فردًا ثريًا يمتلك عقارًا ضخمًا، فإن استخدام قائمة جيب يمنع جحافل المتفرجين من التجول في منزلك. بدلاً من ذلك، يمكنك توظيف وكيل عقاري لديه قائمة قوية من الاتصالات يمكنه من خلالها تحديد المشترين الأكثر اهتمامًا بممتلكاتك.
لماذا قد لا أرغب في بيع منزلي عبر قائمة جيب؟
القوائم الجيبية هي قوائم "خارج السوق"، مما يعني أنه لا يوجد لافتة على العشب، ولا يوجد إدراج في نظام MLS، ويتم التسويق من خلال قنوات خاصة أو عن طريق الكلام الشفهي.
يمكن أن تساعد قائمة الجيب في بيع العقارات الفاخرة والفريدة من نوعها عندما يكون هناك عدد قليل فقط من المشترين المحتملين. قد تكون مفيدة أيضًا للأشخاص الذين حددوا بالفعل مشترٍ محتمل أو لأولئك الذين يرغبون في اختبار السوق لعقاراتهم. إذا فشل العقار في البيع بالسعر المطلوب الأصلي، يمكن للبائع الانتقال إلى قائمة MLS بسعر أكثر واقعية.
هل القوائم الخاصة محظورة؟
القوائم الخاصة قانونية في جميع أنحاء الولايات المتحدة. ومع ذلك، قامت الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR)، وهي جمعية تجارية، بحظر القوائم الخاصة فعليًا في عام 2020 من خلال اشتراط إضافة جميع القوائم إلى خدمة القوائم المتعددة (MLS) في غضون يوم واحد من توقيع العقد.
لهذا السبب، قد يتم التعامل مع القوائم الخاصة من قبل وسطاء الاستثمار بدلاً من وكلاء العقارات. قد تبدو القوائم الخاصة مشبوهة لأن شخصًا واحدًا فقط يمثل كل من المشتري والبائع. قد تدعو إلى ممارسات تمييزية من خلال تقييد المعرفة بالقائمة.
الخلاصة
عادةً ما يتولى وكيل أو سمسار واحد إدارة قائمة الجيب، مما يوفر الخصوصية للمشتري والبائع. تخلق قائمة الجيب نوعًا من الحصرية، مما يمنع الكثيرين من المرور لمشاهدة المنزل ويركز على المشترين الجادين.
ومع ذلك، نظرًا لأن المشتري لديه عدد أقل من المنافسين، قد يتلقى البائع عروضًا أقل أو عروضًا أقل قيمة. حتى إذا لم يتم البيع عبر قائمة جيب، فإن البائع قد قام بتقييم الطلب في السوق عند سعر بيع معين. يمكن للبائع بعد ذلك إدراج العقار في نظام القوائم المتعددة (MLS)، حيث يظهر كمنزل جديد في السوق بدلاً من كونه قائمة قديمة لم تُباع.