تعريف
بيع الشريف هو مزاد علني يتم فيه بيع الممتلكات التي تم استردادها بأمر من المحكمة لتعويض الدائنين غير المدفوعين.
ما هو بيع الشريف؟
بيع الشريف هو مزاد علني يتم فيه بيع الممتلكات التي تم استردادها بأمر من المحكمة لتعويض الدائنين غير المدفوعين. تُستخدم عائدات المزاد لدفع المقرضين العقاريين والبنوك وجامعي الضرائب والجهات الأخرى التي فقدت أموالًا على الممتلكات.
بشكل عام، يتم عقد مزاد الرهن العقاري عندما يتم بيع العقار مباشرة من قبل بنك أو مقرض آخر قام بحجز العقار لعدم السداد، بينما يكون بيع الشريف جزءًا من عملية قضائية تهدف إلى تسوية الأحكام القانونية ضد المالك السابق للعقار.
النقاط الرئيسية
- يتم في مزاد بيع الشريف بيع العقارات المتعثرة أو المستردة في نهاية عملية الحجز العقاري.
- في المزاد، يمكن لأعضاء الجمهور المزايدة على الممتلكات المصادرة، والتي تُباع غالبًا بحالتها كما هي.
- عائدات البيع تُستخدم لسداد مقرضي الرهن العقاري، والبنوك، وجامعي الضرائب، والمطالبين الآخرين.
- قد يحدث بيع من قبل الشريف لتلبية أمر محكمة لصالح صاحب الرهن.
كيف تعمل عملية بيع الشريف
يحدث مزاد بيع الشريف فقط بعد أن يقوم المقرض بإخطار المقترض بالتخلف عن السداد ويمنحه فترة سماح ليلحق بسداد أقساط الرهن العقاري. يهدف المزاد إلى تمكين المقرض من استرداد القرض بسرعة والذي يكون في حالة تخلف عن السداد.
غالبًا ما تُجرى هذه المزادات على درجات محكمة المدينة، وتُدار من قبل السلطات المحلية لإنفاذ القانون، ولهذا السبب تُسمى بمبيعات الشريف. يتم بيع العقار بالمزاد لأعلى مزايد في مكان وتاريخ ووقت مُعلن عنهما للجمهور، ويمكن العثور على إعلانات كل مزاد في الصحف المحلية وعلى العديد من المواقع الإلكترونية.
لفهم الخطوات التي تسبق بيع الشريف، يجب أولاً أن تفهم كيف تعمل الرهون العقارية وعملية الحجز. الرهن العقاري هو أداة دين تكون مضمونة بواسطة عقار محدد يسمى الضمان. يجب على المقترض الوفاء بالتزامه بسداد مبلغ الفائدة والمدفوعات الرئيسية المتفق عليها في عقد القرض في الوقت المناسب.
يقوم أصحاب المنازل، بدورهم، بالحصول على قروض عقارية لزيادة الاستفادة من جزء كبير من تكلفة منازلهم التي لا يمكنهم دفعها مقدمًا. يستخدم المشتري المنزل كضمان للمؤسسة المالية. في حالة التخلف عن سداد القرض العقاري، يكون للمؤسسة المالية حق في المطالبة بتلك الملكية.
حالات حبس الرهن
الرهن العقاري هو إجراء قانوني يتم فيه بيع العقار المستخدم كضمان في وثيقة الرهن العقاري لتسديد الدين عندما يتخلف المالك عن سداد دفعات الرهن العقاري. ثم تنتقل الملكية إلى حامل الرهن العقاري أو إلى طرف ثالث قام بشراء العقار في عملية بيع الرهن العقاري.
يتم تنفيذ عمليات حبس الرهن، بما في ذلك عمليات الإخلاء المتعلقة بالعقار، من قبل جهات إنفاذ القانون المحلية. مكتب الشريف ليس مهتمًا بالاحتفاظ بالمنزل، والبنوك لا ترغب في الدخول في مجال تأجير العقارات. لذلك، تُجرى المزادات بسرعة كبيرة بمجرد الانتهاء من عملية حبس الرهن.
يمكن أيضًا أن تبدأ إجراءات حبس الرهن من قبل سلطة الضرائب. عندما لا يتم دفع ضرائب الدخل والعقارات، يمكن للحكومة الفيدرالية والبلديات والسلطات الضريبية الأخرى فرض رهون ضريبية على العقارات. من يفرض الرهن على العقار يكون لديه الآن مطالبة على ذلك العقار. إذا لم يتم دفع هذه الرهون، يمكن للسلطات الضريبية متابعة هذا الدين غير المدفوع من خلال النظام القضائي وإجراءات حبس الرهن.
يتمتع مالك العقار المتعثر عمومًا بحق الاسترداد، مما يعني أن المالك يمكنه استعادة العقار عن طريق دفع كامل الرهن والتكاليف المرتبطة به حتى بعد بيعه في المزاد، على الرغم من أن القانون يختلف حسب الموقع.
اعتبارات خاصة
إذا تم بيع العقار من خلال مزاد حبس الرهن العادي، فإن المقرض عادةً ما يبيع عقارًا استحوذ عليه بنفسه. ومع ذلك، إذا كان من المقرر بيع العقار من خلال مزاد شريف، فلا يمكن أن يتم حبس الرهن دون الحصول على إذن من المحكمة. بمجرد أن تحصل المؤسسة المقرضة أو السلطة الضريبية على حكم، ستصدر المحكمة توجيهًا لمكتب الشريف لبيع العقار في المزاد.
في العديد من الولايات، قد يتمكن مالك العقار المتعثر من استعادته - حتى بعد المزاد - عن طريق دفع الرهن بالكامل وأي تكاليف مرتبطة به. يُطلق على هذا القانون اسم "حق الاسترداد"، ويختلف هذا القانون من ولاية إلى أخرى أو حتى بين المقاطعات والبلديات.