ما هو الرهن العقاري الثابت؟
الرهن العقاري القائم هو نوع من القروض التي تعتمد فقط على الفائدة، مثل قرض الفائدة فقط. يختلف هذا النوع عن الرهن العقاري التقليدي، حيث يذهب جزء من كل دفعة شهرية إلى رأس المال والجزء الآخر إلى الفائدة. مع الرهن العقاري القائم، تقوم بدفع الفائدة فقط لفترة محددة من السنوات. في نهاية تلك الفترة، يصبح رأس المال مستحقًا في شكل دفعة كبيرة تُعرف بدفعة البالون.
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري الثابت هو قرض بفائدة فقط حيث يقوم المقترض بدفع الرصيد الأساسي في نهاية الرهن العقاري كدفعة بالون.
- الرهون العقارية الثابتة تختلف عن الرهون العقارية القابلة للسداد، حيث يقوم المقترض بدفع مبلغ شهري يشمل كلاً من الأصل والفائدة حتى يتم سداد القرض بالكامل.
- الرهون العقارية القائمة غير شائعة نسبيًا بسبب زيادة المخاطر على المقرضين، خاصة أن المقترض قد لا يتمكن من توفير الدفعة النهائية الكبيرة وقد يتخلف عن سداد القرض.
- بسبب المخاطر الإضافية، فإن الرهون العقارية القائمة، عندما تكون متاحة، تميل إلى أن تحمل معدلات فائدة أعلى من الرهون العقارية القابلة للتسديد.
- يمكن أن يكون الرهن العقاري الثابت مفيدًا لبعض المقترضين الشباب الذين يتوقعون نمو دخلهم في السنوات المقبلة. لكنهم أيضًا يخاطرون بعدم توفر المال الكافي لسداد الدفعة الكبيرة أو عدم القدرة على إعادة تمويل القرض قبل استحقاق الدفعة الكبيرة.
فهم الرهن العقاري الثابت
النوع الأكثر شيوعًا من الرهن العقاري هو القرض المطفأ، حيث يقوم المقترض بدفع مبلغ شهري ثابت، يذهب جزء منه للفائدة وجزء آخر للأصل، حتى يتم سداد القرض بالكامل. الأصل هو المبلغ الأصلي المقترض. مع قروض الرهن العقاري التقليدية ذات السعر الثابت، يتم تخصيص نسبة أكبر من الدفعة للفائدة في السنوات الأولى، بينما يتم تخصيص المزيد للأصل في السنوات اللاحقة.
على العكس من ذلك، فإن رأس المال في الرهن العقاري الثابت لا يتم تسديده خلال فترة الإعفاء من الفائدة، ولكنه يستحق فقط بعد ذلك كدفعة كبيرة تُعرف بـ balloon payment.
الرهن العقاري الثابت هو نوع من أنواع القروض الثابتة، والتي تعمل جميعها بنفس الطريقة الأساسية. قد تكون القروض الثابتة متاحة أيضًا لتمويل شراء سيارة.
الرهن العقاري الثابت غير شائع نسبيًا لأنه يشكل خطرًا متزايدًا على المقرض. يأتي الخطر من احتمال عدم قدرة المقترض على سداد الدفعة الكبيرة في نهاية المدة. ونتيجة لذلك، من المرجح أن يفرض المقرضون معدلات فائدة أعلى على القروض الثابتة مقارنة بالقروض التقليدية، إذا قاموا بتقديمها على الإطلاق.
هناك أيضًا أنواع أخرى من الرهون العقارية التي تعتمد على الفائدة فقط. في أحد الأشكال، يقوم المقترض بدفع الفائدة فقط لفترة معينة، وبعد ذلك تزداد مدفوعاته لتشمل كل من الأصل والفائدة. الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل والفائدة فقط (ARMs) هي مثال على ذلك.
مزايا وعيوب الرهن العقاري الثابت
الرهن العقاري الثابت له مزايا وعيوب للمقترضين، وذلك يعتمد على وضعهم المالي.
المزايا
يمكن أن يكون الرهن العقاري القائم جذابًا للمقترضين لأن القروض التي تعتمد على الفائدة فقط عادةً ما تأتي مع دفعات شهرية أقل. ونتيجة لذلك، قد يكون المقترضون مؤهلين للحصول على رهن عقاري أكبر مما يمكنهم الحصول عليه في الظروف العادية.
على وجه الخصوص، قد يكون الرهن العقاري الثابت جذابًا للمقترضين الأصغر سنًا الذين لديهم سبب وجيه للاعتقاد بأن دخلهم سيرتفع في السنوات المقبلة وأنهم سيتمكنون من الادخار لسداد الدفعة النهائية في هذه الأثناء. قد يكون المقترضون الذين يتوقعون الحصول على ميراث أو مكاسب مالية مستقبلية أخرى مرشحين جيدين أيضًا، على الرغم من أنهم يواجهون خطر عدم وصول الأموال في الوقت المناسب، إن وصلت على الإطلاق.
عيوب
يمكن أن يعني الرهن العقاري الثابت، أو أي نوع من القروض الثابتة، مخاطرة إضافية للمقترض. قد تُعرض هذه القروض بمعدل فائدة قابل للتعديل، مما يعني أن معدل الفائدة لديه القدرة على الارتفاع، مما يؤدي إلى زيادة الدفعات الشهرية. قد يكون ذلك مشكلة خاصة إذا لم يرتفع دخل المقترض كما هو متوقع.
بالإضافة إلى ذلك، إذا فشل المقترض في توفير ما يكفي من المال لسداد الدفعة النهائية الكبيرة، فقد يتخلف عن سداد القرض وفي أسوأ الحالات، قد يفقد منزله بسبب حجز الرهن.
وبالمثل، يمكن للمقترض الذي يحصل على رهن عقاري ثابت مع نية إعادة التمويل إلى رهن عقاري مختلف قبل حلول موعد سداد الدفعة الكبيرة أن يجد ذلك مستحيلاً إذا انخفض دخله أو قيمة المنزل السوقية.
ما هي ميزة استخدام الرهن العقاري الثابت عند شراء العقارات؟
ميزة الرهن العقاري الثابت هي أنه عادة ما يأتي مع دفعات شهرية أقل. ونتيجة لذلك، قد يكون بإمكان المقترضين التأهل للحصول على رهن عقاري أكبر، مما يمكنهم من شراء منزل أكثر تكلفة إذا كان ذلك هو هدفهم.
قد يكون الرهن العقاري القائم، أو شكل آخر من الرهن العقاري الذي يعتمد فقط على الفائدة، منطقيًا أيضًا للمقترض الذي يخطط للاحتفاظ بالمنزل لفترة محدودة من الوقت، وبعد ذلك يتوقع أن يتمكن من بيعه بربح كبير—مثل شخص يعمل في مجال شراء المنازل، وتجديدها، ثم بيعها بسرعة. (بالطبع، يواجهون خطر انخفاض أسعار المنازل في هذه الأثناء، مما يتركهم عالقين مع كل من المنزل والالتزام بسداد الدفعة النهائية الكبيرة.)
ما هي عيوب الرهن العقاري الثابت؟
قد يأتي الرهن العقاري القائم مع معدل فائدة قابل للتعديل، مما يعني أن المعدل قد يرتفع، إلى جانب الدفعات الشهرية. بالإضافة إلى ذلك، بعدم دفع رأس المال، لا يقوم المقترضون ببناء حقوق الملكية في المنزل.
هل الرهن العقاري ذو الفائدة فقط أكثر خطورة؟
يمكن أن يكون الرهن العقاري الذي يعتمد على الفائدة فقط محفوفًا بالمخاطر لكل من المقرضين والمشترين. تنبع المخاطر لكلا الطرفين بشكل أساسي من احتمال عدم قدرة المقترض على سداد الدفعة الكبيرة المطلوبة في نهاية القرض.
الخلاصة
يمكن أن يكون الرهن العقاري الثابت جذابًا لبعض المقترضين بسبب الدفعات الشهرية المنخفضة. ولكن يأتي أيضًا مع مخاطر كبيرة. أي شخص يفكر في الحصول على رهن عقاري ثابت سيرغب في النظر بعناية فيما إذا كان سيتمكن من سداد دفعة كبيرة في نهاية المدة. إذا لم يكن الأمر كذلك، فقد يكون من الأفضل لهم اختيار نوع آخر من القروض.