ما هو الرهن العقاري ذو الفائدة فقط (Interest-Only ARM)؟
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل والفائدة فقط (ARM) هو نوع من قروض الرهن العقاري حيث يُطلب من المقترض دفع جزء الفائدة المستحقة فقط كل شهر لفترة زمنية معينة. خلال فترة الفائدة فقط، يجب دفع الفائدة المتراكمة في كل فترة، ولا يُطلب من المقترض سداد أي جزء من المبلغ الأصلي المستحق. تختلف مدة فترة الفائدة فقط من رهن عقاري إلى آخر، ولكن يمكن أن تستمر من بضعة أشهر إلى عدة سنوات.
بعد انتهاء فترة الفائدة فقط، يجب أن يتم تسديد القرض تدريجياً بحيث يتم سداد الرهن العقاري بالكامل بحلول نهاية مدته الأصلية. هذا يعني أن الدفعات الشهرية يجب أن تزيد بشكل كبير بعد انتهاء فترة الفائدة فقط الأولية. كما أن الرهون العقارية ذات الفائدة فقط (Interest-only ARMs) لديها معدلات فائدة متغيرة، مما يعني أن دفعة الفائدة الشهرية تتغير وفقًا لظروف السوق.
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري القابل للتعديل بفائدة فقط هو نوع من الرهن العقاري حيث تكون الدفعات المطلوبة في الفترة الأولية من القرض مقتصرة على الفائدة فقط، بدلاً من الدفعات التي تشمل كلاً من الأصل والفائدة.
- يمكن سداد دفعات الفائدة فقط لفترة زمنية محددة، وقد تُعطى كخيار، أو قد تستمر طوال مدة القرض مع دفعة كبيرة في النهاية.
- في حين أن الرهون العقارية ذات الفائدة فقط تؤدي إلى دفعات أقل في البداية، فإنها تعني أيضًا أنك لا تبني حقوق الملكية وستشهد زيادة في الدفعات عندما تنتهي فترة الفائدة فقط.
فهم الرهون العقارية ذات الفائدة فقط (Interest-Only ARMs)
يمكن أن تكون الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARMs) ذات الفائدة فقط منتجات مالية محفوفة بالمخاطر. لا يتحمل المقترضون فقط خطر ارتفاع أسعار الفائدة، بل سيواجهون أيضًا دفعة متزايدة بمجرد انتهاء فترة الفائدة فقط. بالإضافة إلى ذلك، نظرًا لأن رصيد الرهن العقاري الأصلي لا يتم تخفيضه خلال فترة الفائدة فقط، فإن معدل زيادة أو نقصان حقوق الملكية في المنزل يعتمد بالكامل على تقدير أسعار المنازل. يعتزم معظم المقترضين إعادة تمويل الرهن العقاري ذو الفائدة فقط قبل انتهاء فترة الفائدة فقط، ولكن يمكن أن يجعل انخفاض حقوق الملكية في المنزل هذا الأمر صعبًا.
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل بفائدة فقط، أو ما يُعرف بـ ARMs، تعرض لانتقادات كبيرة في السنوات التي تلت انفجار فقاعة العقارات في العقد الأول من الألفية. نظرًا لأن مثل هذه الرهون العقارية يمكن أن تكون مغرية من حيث التكلفة خلال فترة الفائدة فقط، فقد تم تسويقها كوسيلة للمشترين المحتملين لشراء منازل لا يستطيعون تحمل تكلفتها. وبما أن أسعار العقارات كانت ترتفع بسرعة كبيرة في أوائل العقد الأول من الألفية، فقد أقنع مقرضو الرهن العقاري العديد من أصحاب المنازل بأنهم يمكنهم شراء منزل باهظ الثمن باستخدام ARM بفائدة فقط لأن استمرار ارتفاع الأسعار سيمكن هؤلاء المقترضين من إعادة تمويل قروضهم قبل انتهاء فترة الفائدة فقط.
بالطبع، عندما توقفت المنازل عن الزيادة في القيمة، وجد العديد من المقترضين أنفسهم عالقين مع دفعات رهن عقاري تتجاوز بكثير ما يمكنهم تحمله. وما زاد الطين بلة، أن انفجار فقاعة العقارات دفع الاقتصاد الأمريكي إلى الركود، مما تسبب أيضًا في فقدان العديد من أصحاب المنازل لوظائفهم، مما جعل سداد الديون أكثر صعوبة.
الرهن العقاري ذو السعر المتغير الهجين (Hybrid ARMs)
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل الهجين 5/1 (5/1 ARM) يبدأ بفترة أولية ذات سعر فائدة ثابت لمدة خمس سنوات، يتبعها سعر يتغير سنويًا. يشير الرقم "5" في المصطلح إلى عدد السنوات ذات السعر الثابت، بينما يشير الرقم "1" إلى عدد مرات تعديل السعر بعد ذلك (مرة واحدة في السنة). وبالتالي، يمكن أن ترتفع الدفعات الشهرية - وأحيانًا بشكل كبير - بعد خمس سنوات.
هناك أيضًا قروض ARM بنسب 3/1، 7/1، و10/1. تقدم هذه القروض معدل فائدة ثابت تمهيدي لمدة ثلاث أو سبع أو عشر سنوات على التوالي، وبعد ذلك يتم تعديلها سنويًا. توجد هياكل أخرى لقروض ARM، مثل 5/6 ARMs و5/5، والتي تتميز أيضًا بفترة تمهيدية مدتها خمس سنوات تليها تعديل في المعدل كل خمس سنوات أو كل ستة أشهر على التوالي. ومن الجدير بالذكر أن قروض 15/15 ARM يتم تعديلها مرة واحدة بعد 15 عامًا ثم تبقى ثابتة لبقية مدة القرض. الأقل شيوعًا هي 2/28 و3/27 ARMs.
مثال على الرهن العقاري ذو الفائدة فقط (Interest-Only ARM)
لنفترض أنك حصلت على رهن عقاري بقيمة 100,000 دولار بفائدة فقط، بمعدل فائدة متغير بنسبة 5%، مع فترة فائدة فقط لمدة 10 سنوات، تليها 20 سنة أخرى من دفعات الفائدة والأصل. بافتراض أن معدلات الفائدة تبقى عند 5%، فسوف يتعين عليك دفع 417 دولارًا شهريًا كفائدة خلال السنوات العشر الأولى. عندما تنتهي فترة الفائدة فقط، ستتضاعف المبلغ المستحق كل شهر، حيث سيتعين عليك حينها البدء في دفع أصل الدين والفائدة.
كيف يعمل قرض الرهن العقاري ذو الفائدة فقط 10/1 القابل للتعديل؟
تعني ARM 10/1 ببساطة أن السعر ثابت لمدة 10 سنوات قبل أن يتم تعديله سنويًا بعد ذلك.
ما هو قرض الرهن العقاري الهجين (Hybrid ARM)؟
الرهن العقاري الهجين هو مزيج من الرهون العقارية ذات السعر الثابت والمتغير. مع الرهن العقاري الهجين، تحصل على سعر ثابت لفترة محددة يتغير سنويًا بعد ذلك. يمكن أن تختلف فترة السعر الثابت الأولية، مثل ثلاث أو خمس أو سبع سنوات. ثم، عندما تنتهي الفترة، يتحول القرض بشكل أساسي إلى رهن عقاري بسعر متغير مع أسعار تتغير بشكل دوري بناءً على مؤشر أو معيار.
ما هو مثال على الرهن العقاري القابل للتعديل بفائدة فقط؟
تخيل أنك تأخذ قرضًا عقاريًا بقيمة 300,000 دولار بفائدة فقط وبمعدل فائدة متغير (ARM) بنسبة 6%، مع فترة فائدة فقط لمدة 10 سنوات، تليها 20 سنة إضافية من دفعات الفائدة والأصل. بافتراض أن معدلات الفائدة تبقى عند 6%، سيكون عليك دفع 1,500 دولار شهريًا كفائدة خلال السنوات العشر الأولى. عندما تنتهي فترة الفائدة فقط، ستتضاعف المبلغ المستحق دفعه كل شهر، حيث ستبدأ حينها في سداد دفعات الأصل والفائدة.
الخلاصة
عندما تتقلب معدلات الفائدة، قد يُغرى المقترضون باختيار الرهون العقارية ذات المعدلات المتغيرة (ARMs) لضمان دفع معدلات منخفضة في البداية. ومع ذلك، يمكن أن تكون الرهون العقارية ذات الفائدة فقط (interest-only ARMs) محفوفة بالمخاطر لأن المقترضين يكونون ملزمين بدفع مبلغ كبير بعد انتهاء فترة الفائدة فقط. كما يبقى رصيد أصل القرض كما هو لأن المقترضين لا يقومون بتسديد أصل القرض في البداية. وهذا يعني أن ملكية المقترض تعتمد بالكامل على ارتفاع أسعار المنازل.