ما هو الالتزام بالاستحواذ؟
الالتزام بالتمويل النهائي هو ضمان مكتوب من قبل المقرض لتوفير تمويل دائم ليحل محل قرض قصير الأجل في تاريخ مستقبلي محدد إذا كان المشروع قد وصل إلى مرحلة معينة.
النقاط الرئيسية
- التزام الاستحواذ هو ضمان مكتوب من قبل المقرض لتوفير تمويل دائم ليحل محل قرض قصير الأجل في تاريخ مستقبلي محدد إذا كان المشروع قد وصل إلى مرحلة معينة.
- يُعتبر الالتزام بالشراء شائعًا جدًا في تطوير العقارات التجارية.
- عادةً ما يطلب المقرضون على المدى القصير التزامًا من مقرض آخر بتسديد القرض قبل أن يوافقوا على تقديم القرض.
فهم التزام الاستحواذ
الالتزام بـ التمويل النهائي شائع جدًا في تطوير العقارات التجارية. يضمن أن يقوم البنك بإصدار رهن عقاري للعقار بمجرد اكتمال البناء أو التجديد. كما يضمن أن يقوم مقرض الرهن العقاري التجاري طويل الأجل بسداد أو استبدال قرض البناء قصير الأجل والفائدة المتراكمة عليه.
الالتزامات المتعلقة بالشراء تقلل من المخاطر بالنسبة للمقرضين لقروض البناء وتسمح بمواصلة التطوير. عادةً ما يقترض مطورو العقارات أموالًا قصيرة الأجل (قروض الجسر) لتمويل بناء مشاريعهم.
ومع ذلك، يمكن أن تتأخر المشاريع بسبب إضرابات العمال، أو مشاكل المقاولين، أو القضايا البيئية، أو مجموعة من المتغيرات الأخرى. في مواجهة احتمالية ارتفاع التكاليف بسبب هذه العوائق، قد يُغرى المطور بالتخلي عن المشروع والتخلف عن سداد القرض. لهذا السبب، عادة ما يطلب المقرضون على المدى القصير التزامًا من مقرض آخر، الذي وافق على أن يصبح حامل الرهن العقاري الدائم للمشروع المكتمل، قبل أن يوافقوا على تقديم القرض.
العمل مع التزامات السحب
التزام السحب، الذي يُعرف أيضًا بقرض السحب أو اتفاقية السحب، يمنح الباني الخيار لاقتراض مبلغ معين من المال بسعر فائدة متفق عليه (غالبًا ما يكون مرتبطًا بمؤشر) لفترة زمنية محددة. ستتضمن الاتفاقية بعض الاشتراطات مثل:
- الموافقة على التصميم والمواد
- تاريخ إتمام المشروع
- الحد الأدنى لنسبة الإشغال قبل الإفراج عن الأموال، ربما 60 بالمئة.
- أحكام لتمديد تاريخ بدء القرض، في حالة التأخيرات
الالتزام غالبًا ما يكون من الأرض إلى السقف. يعني من الأرض إلى السقف أنه سيكون هناك مبلغ نهائي محدد يُقرض للمشروع، ومبلغ أصغر يُقرض إذا لم تُلبى الشروط الطارئة. تهدف هذه الشروط الطارئة إلى حماية أو تعويض كل من المقرض الدائم والمقرض الأصلي قصير الأجل في حالة حدوث مشاكل في المستقبل. المبدأ التشغيلي هو أن مسؤولية المطور، وليس البنك، هي التأكد من أن المشروع يتقدم بسلاسة. سيحاول البنك الحد من تعرضه لمشاكل المطور.
تمويل الفجوة للالتزامات
بالطبع، لا يرغب المقرض في مرحلة البناء في المخاطرة بأن يقوم المقرض الدائم بحجب الأموال بسبب الطوارئ، مما قد يؤثر على سداد قرض البناء. لذلك، تتضمن التزامات السحب أيضًا بنودًا لتمويل الفجوة. يساعد تمويل الفجوة، أو القروض الجسرية، في حالة تفعيل أي من الطوارئ لدفع جزئي من المقرض الدائم.
على سبيل المثال، إذا لم يتم تأجير عدد كافٍ من الوحدات في برج مكاتب جديد لتلبية شرط الحد الأدنى للإشغال في التزام التمويل النهائي، فإن التمويل الفجوة سيضمن أن يتم سداد المقرض الإنشائي حتى وإن لم يتم إصدار الرهن النهائي بعد.