ما هي شهادة امتياز الضريبة؟
شهادة امتياز ضريبي هي مطالبة ضد عقار تم وضع امتياز عليه نتيجة لعدم دفع الضرائب العقارية. تُباع شهادات الامتياز الضريبي عادةً للمستثمرين من خلال عملية مزاد.
النقاط الرئيسية
- شهادات امتياز الضريبة هي وثائق تمثل مطالبة قانونية ضد عقار بسبب عدم دفع ضرائب العقار.
- قد تختار الحكومة بيع حق الامتياز الضريبي لمستثمر حتى تتمكن من الحصول على الأموال الضريبية كما كان مخططًا في الأصل.
- المستثمر الذي يحصل على شهادة امتياز ضريبي يجمع مطالبة قانونية ضد العقار بالمبلغ المدفوع.
- قد يسترد المستثمر المال إذا تم دفع ضرائب العقار في النهاية. غالبًا ما يتلقى المستثمرون إيرادات من خلال غرامة تُفرض كمعدل فائدة على المتخلف عن السداد.
فهم شهادات الامتياز الضريبي
يمكن وضع رهن ضريبي على العقار لأن المالك لم يدفع ضرائب العقار. ستقوم المقاطعة أو البلدية بإصدار فاتورة ضريبة عقارية في كل مرة تستحق فيها ضريبة العقار، وفي النهاية ستصدر رهنًا ضريبيًا إذا لم يتم دفع الفاتورة.
يتم إزالة الرهن عندما يقوم المالك بدفع الضرائب، ولكن السلطة البلدية أو المحلية ستقوم في النهاية ببيع الرهن في مزاد لمستثمر إذا استمرت الضرائب في عدم الدفع. يتم إصدار شهادة للمستثمر توضح الضرائب المستحقة والغرامات على العقار بعد أن يقدموا عرضًا فائزًا. بعد ذلك، يقوم المستثمر بدفع الضرائب نيابة عن مالك ضريبة العقار، ولكن الآن لديهم الرهن بدلاً من الحكومة.
لا تقدم جميع الولايات أو المقاطعات أو البلديات سندات ضريبية. بعض الولايات مثل كاليفورنيا تقوم فقط بإجراء مبيعات ضريبية على العقارات المتعثرة، مما يؤدي إلى أن يصبح المزايد الفائز المالك القانوني للعقار المعني.
تتراوح مدة شهادات امتياز الضريبة عادة من سنة إلى ثلاث سنوات. تُمكّن الشهادة المستثمر من تحصيل الضرائب غير المدفوعة بالإضافة إلى معدل الفائدة السائد المطبق خلال هذه الفترة. يمكن أن يتراوح المعدل من 6% إلى 24% حسب الولاية القضائية.
كيف تُباع شهادات الامتياز الضريبي
يبدأ بيع شهادة امتياز ضريبي عندما ترسل الحكومة المحلية فواتير الضرائب إلى مالكي العقارات للمبلغ المستحق على ضرائب ممتلكاتهم. تضع الحكومة المحلية امتيازًا ضريبيًا على العقار إذا فشل مالك العقار في دفع الضرائب في الوقت المحدد. ثم يتم إدخال هذا الامتياز في مزاد يُعقد عادةً عبر الإنترنت أو شخصيًا. عادةً ما يتعين على المزايدين التسجيل وتقديم وديعة قبل المشاركة.
يقوم المستثمرون بالمزايدة على شهادات الامتياز الضريبي في المزاد من خلال عرض دفع الضرائب غير المدفوعة بالإضافة إلى أي فوائد ورسوم. يحصل المزايد الفائز على شهادة تمثل امتيازًا على العقار بالمبلغ الذي دفعه. ثم يكون لدى مالك العقار فترة زمنية لاسترداد شهادة الامتياز من المستثمر عن طريق دفع المبلغ المستحق بالإضافة إلى الفوائد والرسوم. عادةً ما يكون المستثمر قادرًا على حجز العقار وتملكه إذا فشل المالك في استرداد الشهادة.
يجب اعتبار العقار متخلفًا عن دفع الضرائب لفترة زمنية دنيا تعتمد على القانون المحلي قبل أن يكون خاضعًا لعملية الرهن والبيع بالمزاد.
معدل العائد على شهادات الامتياز الضريبي
يمكن أن تقدم شهادات امتياز الضرائب معدلات عائد rates of return أعلى بكثير من تلك التي تقدمها أنواع الاستثمارات الأخرى، لأنها مدفوعة بمعدلات فائدة عالية تفرضها الدولة. عادةً ما تكون امتيازات الضرائب لها الأولوية على الامتيازات الأخرى، مثل الرهون العقارية.
يمكن للمستثمر أن يحصل على العقار مقابل مبالغ زهيدة إذا فشل مالك العقار في دفع الضرائب المتأخرة. ومع ذلك، فإن الحصول على عقار بهذه الطريقة هو أمر نادر الحدوث، لأن معظم الرهون الضريبية يتم تسديدها قبل أن يصل العقار إلى الحجز.
معدل العائد على شهادات الامتياز الضريبي ليس مضمونًا ويمكن أن يختلف اعتمادًا على ما إذا كان مالك العقار يسترد الشهادة وما إذا كان المستثمر يمكنه حجز العقار.
فوائد ومخاطر شهادات الامتياز الضريبي
شراء شهادة امتياز ضريبي يمكن أن يكون استثمارًا جذابًا. بعض الشهادات لديها نقطة دخول منخفضة بحيث يمكنك شراؤها بمئات الدولارات فقط. قارن ذلك باستثمار تقليدي مثل صندوق الاستثمار المشترك الذي غالبًا ما يأتي مع متطلبات استثمارية دنيا.
لديك أيضًا خيار توزيع أموالك بحيث يمكنك شراء شهادات متعددة بقيمة مالية منخفضة. عادةً ما يكون معدّل العائد ثابتًا إلى حد كبير، لذا لن تضطر للقلق بشأن تقلبات السوق.
تشمل الجوانب السلبية لشهادات امتياز الضرائب الحاجة إلى أن يدفع المستثمر مبلغ شهادة امتياز الضرائب بالكامل خلال فترة زمنية قصيرة جدًا، عادة ما تكون من يوم إلى ثلاثة أيام. كما أن هذه الشهادات تتميز بسيولة منخفضة للغاية لأنه لا يوجد سوق تداول ثانوي لها. يجب على من يستثمر في شهادات امتياز الضرائب أيضًا القيام بالعناية الواجبة والبحث بشكل كبير لضمان أن تكون العقارات الأساسية لها قيمة تقييم مناسبة.
الآثار الضريبية لشهادات الامتياز الضريبي
تعتمد الآثار الضريبية لشهادات الامتياز الضريبي على عدة عوامل. قد تُفرض ضرائب على المستوى الفيدرالي أو مستوى الولاية أو المستوى المحلي، وذلك حسب ظروف الشهادة.
قد يكون الدخل المكتسب خاضعًا للضرائب إذا حصل المستثمر على فائدة من شهادة امتياز ضريبي. يتم عادةً الإبلاغ عن دخل الفائدة في الإقرار الضريبي للمستثمر في السنة التي يتم فيها كسبه. يجب على دافع الضرائب الإبلاغ عن دخل الفائدة كدخل خاضع للضريبة حتى لو لم يتلقوا أي توزيعات نقدية.
سيحصل المستثمر على المبلغ المدفوع للشهادة بالإضافة إلى الفائدة المكتسبة إذا قام مالك العقار باسترداد شهادة امتياز الضريبة عن طريق دفع الضرائب غير المدفوعة وأي فوائد أو رسوم مستحقة. يُعتبر هذا المبلغ استردادًا لرأس المال (principal) وليس دخلًا خاضعًا للضريبة.
يمكن للمستثمر أن يتملك العقار من خلال الحجز إذا لم يتمكن مالك العقار من استرداد شهادة امتياز الضريبة. بعد ذلك، يصبح المستثمر مسؤولاً عن دفع الضرائب على العقار في المستقبل. كما سيتم فرض ضرائب على أي دخل أو أرباح يتم تحقيقها من بيع أو تأجير العقار، تمامًا كما هو الحال مع أي عقار آخر. قد تفرض بعض الولايات والمناطق المحلية أيضًا ضرائب أو رسومًا على استثمارات شهادات امتياز الضريبة.
الرهون الضريبية مقابل الرهون العقارية
الرهن الضريبي والرهن العقاري كلاهما مطالبات قانونية ضد الممتلكات، ولكنهما يختلفان بشكل كبير في بعض النواحي. يتم وضع الرهن الضريبي على الممتلكات من قبل الحكومة لتحصيل الضرائب العقارية غير المدفوعة. بينما يتم وضع الرهن العقاري على الممتلكات من قبل المقرض لتأمين القرض المستخدم لشراء الممتلكات.
عادةً ما تكون امتيازات الضرائب لها الأولوية على امتيازات الرهن العقاري في حالة التخلف عن السداد. سيتم عادةً تسوية امتياز الضريبة الحكومية قبل دفع أي امتيازات رهن عقاري إذا تم حجز العقار بسبب الضرائب غير المدفوعة. يكون الفرد أو المقرض الذي يمتلك امتياز الرهن العقاري أكثر عرضة لخسارة استثماره الرئيسي وعدم تلقي أي أموال.
يحق لمالكي العقارات استرداد الرهن الضريبي عن طريق دفع الضرائب غير المدفوعة بالإضافة إلى أي فوائد أو رسوم مستحقة. يمكن عادةً تسوية رهون العقارات فقط عن طريق سداد القرض الأساسي بالكامل. كلا النوعين من الرهون متشابهان في أنهما يمثلان دينًا يمكن سداده، لكن الطبيعة الأساسية لهذا الدين تختلف.
عادةً ما يتم وضع الامتيازات الضريبية على الممتلكات لفترة زمنية محددة. قد ترغب جهة حكومية محلية في بيع الامتياز لمستثمر من خلال بيع شهادة الامتياز الضريبي بعد انقضاء تلك الفترة. يمكن أن تستمر امتيازات الرهن العقاري طوال مدة قرض الرهن العقاري، والتي قد تكون أطول بكثير.
هل الاستثمار في امتيازات الضرائب فكرة جيدة؟
قد يكون الاستثمار في امتيازات الضرائب العقارية استثمارًا معقولًا لأولئك الذين يرغبون في الاحتفاظ باستثمارات بديلة ويرغبون في التعرض لسوق العقارات. إنها طريقة معقولة للمستثمرين لامتلاك العقارات دون الحاجة إلى الاحتفاظ بممتلكات ملموسة. يُنصح عادةً بأن تفهم استثمار امتيازات الضرائب، وتعرف السوق العقاري المحلي، وتجري بحثًا عن العقارات قبل الاستثمار.
ما هو خطر الاستثمار في امتيازات الضرائب؟
هناك عدة عيوب للاستثمار في امتيازات الضرائب. قد يكون من السهل المزايدة بشكل مفرط على عقارات امتياز الضرائب أو عدم فهم فترات الاسترداد بشكل كامل. قد يكون لديك مطالبة أقل مقارنة بامتيازات أخرى أكثر قوة على العقار. الخطر الأكبر هو أن يقوم مالك العقار بتقديم طلب إفلاس حتى لا يضطر أبدًا إلى سداد الضريبة المتأخرة وقد يهرب المنزل من الحجز.
هل يؤثر الامتياز الضريبي على تصنيفك الائتماني؟
وجود رهن ضريبي ضدك لا يؤثر بالضرورة على تقريرك الائتماني لأن مكاتب الائتمان الثلاثة الرئيسية لا تشمل الرهونات الضريبية في تقارير الائتمان الخاصة بالمستهلكين. ولكن قد تكون رهونات الضرائب العقارية مسألة سجل عام، والمعلومات التي تفيد بأنك مدين بفاتورة ضريبية مستحقة ستكون متاحة بشكل واسع للجمهور العام.
الخلاصة
شهادة امتياز الضريبة هي تمثيل للملكية الناتجة عن الضرائب المتأخرة المستحقة على عقار. تقوم الحكومة المحلية بإنشاء امتياز ضد العقار ويمكنها بيع حقوق هذا الامتياز في شكل شهادة إذا استمرت الضرائب في عدم الدفع.
قد يتمكن المستثمر الذي يشتري شهادة امتياز الضريبة من استرداد رأس ماله الأساسي بالإضافة إلى كسب بعض الفوائد عبر رسوم العقوبات إذا تمكن مالك العقار الأصلي من سداد امتياز الضريبة في المستقبل. ولكن العوائد غالبًا ما تكون وظيفة للمخاطر مثلها مثل أشكال الاستثمار الأخرى.