ما هو الشراء الإضافي؟
الشراء الإضافي هو نوع من الخصم المرتبط بـ قروض الرهن العقاري. يتضمن ذلك قيام المقرض بتقديم حافز نقدي مقدم للمقترض مقابل قبول معدل فائدة أعلى على القرض.
بشكل عام، تكون الزيادات في الشراء أكثر فائدة للمقترض إذا كان يتوقع إعادة بيع العقار المشتري خلال فترة زمنية قصيرة. من المهم أن الحافز النقدي لا يمكن أن يتجاوز تكاليف التسوية المرتبطة بالقرض.
النقاط الرئيسية
- يُعتبر "الشراء الإضافي" نوعًا من الخصومات حيث يقبل المقترض لقرض الرهن العقاري معدل فائدة أعلى مقابل حافز نقدي مقدمًا.
- يتم التفاوض على العلاقة بين حجم الحافز النقدي ومقدار زيادة الفائدة بين المقرض والمقترض. ومع ذلك، فإن الصيغة النموذجية هي أن كل نسبة مئوية من الحافز النقدي تؤدي إلى زيادة بنسبة 0.25% في معدل الفائدة.
- تُدفع أحيانًا الزيادات أيضًا إلى وسطاء الرهن العقاري وإلى موظفي القروض في البنوك. لذلك يجب على المقترضين أن يكونوا حذرين في تحديد ما إذا كان سعر الفائدة المقتبس لهم قد تأثر بأي من هذه الترتيبات.
فهم الزيادات في الشراء
عادةً ما يستخدم المقترضون في الرهن العقاري خيار "الشراء الإضافي" لتقليل تكاليف تسوية القرض التي يدفعونها من جيوبهم الخاصة. نظرًا لأن الشراء الإضافي يؤدي إلى زيادة معدل الفائدة على القرض، فإن المقترض يقوم فعليًا باقتراض المال بمعدل الفائدة الأعلى هذا ويستخدمه لدفع بعض أو كل تكاليف التسوية.
نظرًا لأن معدل الفائدة الأعلى ينطبق على كامل رصيد الرهن العقاري، فإن اختيار زيادة الشراء يكون اقتصاديًا بشكل عام فقط إذا لم يكن لدى المقترض نية للاحتفاظ بالرهن العقاري لفترة طويلة من الزمن. في هذه الحالات، يمكن أن تعوض الحوافز النقدية المقدمة مقدمًا عن زيادة تكلفة الفائدة، نظرًا لأن تلك التكاليف ستتحمل فقط لفترة محدودة من الزمن.
اعتبار آخر يجب أن تكون على دراية به هو أن الزيادات في الأسعار تُدفع أحيانًا أيضًا إلى وسطاء الرهن العقاري. في هذه الحالات، يمكن أن يتم تحفيز الوسيط بشكل فعال لتشجيع المقترضين على قبول معدلات أعلى من السوق على قروض الرهن العقاري الخاصة بهم، والتي تُعرف أيضًا باسم علاوات فروق العائد (YSPs). إذا لم يتم الكشف عن هذه الترتيبات بشكل واضح للمشتري، فقد تخلق تضارب مصالح بين الطرفين.
قبل عام 2010، كانت العمولات الإضافية التي يحصل عليها وسطاء الرهن العقاري غالبًا ما تكون مخفية في شروط القروض العقارية التي يبيعونها، مما يجعل من الصعب على المقترضين اكتشاف متى كانوا يدفعون عمولة YSP على قروضهم العقارية. منذ ذلك الحين، تتطلب التغييرات في الإرشادات الفيدرالية لتقديرات القروض الجديدة أن يتم الكشف بوضوح عن عمولات YSP الخاصة بوسطاء الرهن العقاري للمشتري.
على الرغم من هذه التحسينات، إلا أن خطر النزاعات المحتملة لا يزال قائمًا. على وجه التحديد، يتم أحيانًا تقديم حوافز مثل الخصومات الإضافية وغيرها إلى مسؤولي القروض داخل مؤسسات الإقراض نفسها. في هذه الظروف، قد يكون من الصعب على المقترض اكتشاف ما إذا كانت الأسعار التي يدفعونها تتأثر بهذه الحوافز. كإجراء احترازي، ينبغي على المقترضين طرح أسئلة دقيقة ومباشرة على مسؤولي القروض حول البرامج التحفيزية المتاحة، إن وجدت، فيما يتعلق بقروضهم.
مثال من العالم الحقيقي على الشراء الإضافي
لتوضيح ذلك، لنفترض أن هناك مشترٍ يرغب في الحصول على رهن عقاري بقيمة 100,000 دولار. معدل الفائدة القياسي الذي يقدمه البنك هو 4.50%. ومع ذلك، يرغب المشتري في استخدام خصم شراء إضافي يعادل 2.50% من قيمة القرض. في هذه الحالة، سيحصل المشتري على حافز نقدي قدره 2,500 دولار مقابل قبول معدل فائدة أعلى من المعتاد.
على الرغم من أن المستوى الدقيق لسعر الفائدة الجديد سيكون موضوع تفاوض، فإن الصيغة النموذجية هي أن كل نسبة مئوية من الخصم تؤدي إلى زيادة بنسبة 0.25% في سعر الفائدة على الرهن العقاري. لذلك، في المثال أعلاه، فإن الحافز النقدي بنسبة 2.50% سيؤدي إلى زيادة في السعر بنسبة 0.625%. وبالتالي، سيكون سعر الفائدة الجديد 5.125%.