ما هو نهج التكلفة في حساب قيم العقارات؟

ما هو نهج التكلفة؟

طريقة التكلفة هي أسلوب لتقييم العقارات يقدّر السعر الذي يجب أن يدفعه المشتري لقطعة من العقار بأنه يساوي تكلفة بناء مبنى مكافئ. في طريقة التكلفة، تكون قيمة العقار مساوية لتكلفة الأرض، بالإضافة إلى إجمالي تكاليف البناء، مطروحًا منها الاستهلاك. إنها تقدم القيمة السوقية الأكثر دقة عندما يكون العقار جديدًا مقارنة بالطرق البديلة.

تُعتبر طريقة التكلفة واحدة من ثلاث طرق لتقييم العقارات؛ حيث تشمل الطرق الأخرى طريقة الدخل وطريقة المقارنة.

النقاط الرئيسية

• يأخذ نهج التكلفة في تقييم العقارات بعين الاعتبار أن القيمة يجب أن تساوي التكلفة الإجمالية لبناء هيكل مكافئ.
• يأخذ نهج التكلفة في الاعتبار تكلفة الأرض، بالإضافة إلى تكاليف البناء، مطروحًا منها الاستهلاك.
• يُعتبر نهج التكلفة أقل موثوقية من طرق تقييم العقارات الأخرى، ولكنه يمكن أن يكون مفيدًا في بعض الحالات مثل تقييم البناء الجديد أو منزل فريد مع عدد قليل من المقارنات.

فهم نهج التكلفة

بدلاً من التركيز على أسعار المنازل المماثلة الأخرى في المنطقة أو قدرة العقار على توليد الدخل، فإن طريقة تقييم العقارات تعتمد على حساب تكلفة بناء العقار اليوم إذا تم تدميره وكان بحاجة إلى إعادة بناء من البداية إلى النهاية. كما تأخذ في الاعتبار قيمة الأرض وتقوم بعمل خصومات لأي خسارة في القيمة، والمعروفة أيضًا باسم الاستهلاك.

المنطق وراء نهج التكلفة هو أنه من غير المنطقي أن يدفع المشترون أكثر لشراء عقار مما سيكلفهم لبنائه من الصفر.

هناك نوعان رئيسيان من تقييمات نهج التكلفة:

1. طريقة الاستنساخ: تأخذ هذه النسخة في الاعتبار تكلفة بناء نسخة من العقار مع التركيز على استخدام المواد الأصلية.
2. طريقة الاستبدال. في هذه الحالة، يُفترض أن الهيكل الجديد له نفس الوظيفة ولكن بمواد أحدث، مع الاستفادة من طرق البناء الحالية والتصميم المحدث.

عندما يتم جمع جميع التقديرات، يتم حساب النهج التكلفة بالطريقة التالية:

التكلفة - الإهلاك + قيمة الأرض = قيمة العقار.

مزايا وعيوب منهج التكلفة

يمكن أن يكون نهج التكلفة أقل موثوقية من منهجيات الدخل والمقارنة في الممارسة العملية. يتطلب هذا النهج بعض الافتراضات، بما في ذلك افتراض أن هناك ما يكفي من الأراضي المتاحة للمشتري لبناء عقار مماثل.

علاوة على ذلك، إذا لم تكن هناك أراضٍ شاغرة مماثلة متاحة، يجب تقدير القيمة، مما يجعل التقييم أقل دقة. كما أن نقص مواد البناء المماثلة يقلل من دقة التقييم ويزيد من مجال الذاتية. حساب الإهلاك على الممتلكات القديمة ليس بالأمر السهل أو القابل للقياس بسهولة أيضًا.

على الرغم من هذه القيود، هناك بعض الحالات التي يمكن أن يكون فيها نهج التكلفة مفيدًا وضروريًا حتى. إن تقييم المكونات المختلفة للعقارات بشكل منفصل يكون مفيدًا بشكل خاص عند التعامل مع الممتلكات الجديدة أو التي تختلف عن غيرها بطرق فريدة.

متى يتم استخدام منهج التكلفة

خصائص الاستخدام الخاص

يُعتبر نهج التكلفة ضروريًا وأحيانًا الطريقة الوحيدة لتحديد قيمة المباني ذات الاستخدام الحصري، مثل المكتبات والمدارس أو الكنائس. هذه الموارد تولد دخلاً قليلاً ولا يتم تسويقها بشكل متكرر، مما يجعل نهج الدخل والمقارن غير صالحين.

بناء جديد

غالبًا ما يُستخدم نهج التكلفة أيضًا في البناء الجديد. يطلب المقرضون في مجال البناء تقييمات نهج التكلفة لأن أي قيمة سوقية أو قيمة دخل تعتمد على معايير المشروع وإتمامه. يتم إعادة تقييم المشاريع في مراحل مختلفة من البناء لتمكين الإفراج عن الأموال للمرحلة التالية من الإتمام.

تأمين

تميل التقييمات التأمينية إلى استخدام نهج التكلفة عند الاكتتاب في سياسات تأمين المنازل أو عند النظر في المطالبات، لأن قيمة التحسينات فقط هي القابلة للتأمين ويتم فصل قيمة الأرض عن القيمة الإجمالية للعقار. يعتبر الاختيار بين القيمة المستهلكة والقيمة الكاملة للاستبدال أو إعادة الإنتاج هو العامل المحدد للتقييم.

عقارات تجارية

أخيرًا، يتم الاعتماد أحيانًا على طريقة التكلفة لتقييم العقارات التجارية، مثل المباني المكتبية والمتاجر والفنادق. تُعتبر طريقة الدخل هي الطريقة الرئيسية المستخدمة هنا، على الرغم من أنه يمكن تنفيذ طريقة التكلفة عندما يتطلب التصميم أو البناء أو الكفاءة الوظيفية أو نوعية المواد تعديلات فردية.

اعتبارات خاصة

معظم التقييمات السكنية لا تستخدم نهج التكلفة. بدلاً من ذلك، عادةً ما تعتمد التقييمات السوقية لهذه الأنواع من العقارات على مقارنات المبيعات.

عندما يأتي تقييم نهج التكلفة أقل من تسعير السوق، يمكن أن يكون ذلك علامة على سوق محموم. وعلى العكس، فإن التقييمات المنتظمة التي تكون أعلى من تسعير السوق قد تشير إلى فرصة شراء.

استثناء من ذلك هو إذا كانت العقار أقل تحسينًا أو أكثر تحسينًا مقارنة بالحي الذي يقع فيه. في هذه الحالة، فإن التقدير الدقيق لقيمة التحسينات يضيف إلى دقة تحديد القيمة، وهو ما لا يمكن تحقيقه باستخدام النهج المقارن فقط.