ما هو منهج الدخل؟
طريقة الدخل، التي تُعرف أحيانًا باسم طريقة رسملة الدخل، هي نوع من طرق تقييم العقارات التي تتيح للمستثمرين تقدير قيمة العقار بناءً على الدخل الذي يدره العقار. تُستخدم هذه الطريقة من خلال أخذ صافي الدخل التشغيلي (NOI) من الإيجار المحصل وقسمته على معدل الرسملة.
النقاط الرئيسية
- نهج الدخل هو طريقة لتقييم العقارات تستخدم الدخل الذي تولده العقار لتقدير القيمة العادلة.
- يتم حسابه عن طريق قسمة صافي الدخل التشغيلي على معدل الرسملة.
- يجب على المشتري أن يولي اهتمامًا خاصًا لحالة العقار، وكفاءة التشغيل، ونسبة الشغور عند استخدام طريقة الدخل.
كيف تعمل طريقة الدخل
يُستخدم نهج الدخل عادةً للعقارات التي تُنتج دخلاً وهو واحد من ثلاثة نهج شائعة لتقييم العقارات. النهجان الآخران هما نهج التكلفة ونهج المقارنة. يشبه نهج الدخل في تقييم العقارات طريقة التدفقات النقدية المخصومة (DCF) في التمويل. يقوم نهج الدخل بخصم القيمة المستقبلية للإيجارات بواسطة معدل الرسملة.
عند استخدام طريقة الدخل لشراء عقار للإيجار، يأخذ المستثمر في الاعتبار مقدار الدخل المتولد وعوامل أخرى لتحديد السعر الذي قد يُباع به العقار في ظل ظروف السوق الحالية. بالإضافة إلى تحديد ما إذا كان المستثمر قد يحقق ربحًا من العقار المؤجر، سيرغب المقرض في معرفة المخاطر المحتملة لـ السداد إذا قام بتمديد الرهن العقاري للمستثمر.
من بين الطرق الثلاث لتقييم العقارات، يُعتبر النهج القائم على الدخل الأكثر تعقيدًا وصعوبة في الحساب.
اعتبارات خاصة
عند استخدام نهج الدخل لشراء عقار للإيجار، يجب على المستثمر أيضًا أن يأخذ في الاعتبار حالة العقار. أي إصلاحات كبيرة قد تكون مطلوبة يمكن أن تقلل بشكل كبير من الأرباح المستقبلية.
بالإضافة إلى ذلك، يجب على المستثمر أن يأخذ بعين الاعتبار مدى كفاءة تشغيل العقار. على سبيل المثال، قد يقوم المالك بتقديم تخفيضات في الإيجار للمستأجرين مقابل قيامهم بأعمال الفناء أو مسؤوليات أخرى. ربما يواجه مستأجرون محددون صعوبات اقتصادية من المتوقع أن تتحسن في الأشهر القليلة المقبلة، ولا يرغب المالك في طردهم. إذا كان الإيجار الذي يتم جمعه لا يتجاوز النفقات الحالية، فمن المرجح أن المستثمر لن يشتري العقار.
يجب على المستثمر أيضًا التأكد من عدد الوحدات التي تكون فارغة في المتوسط في أي وقت معين. عدم تلقي الإيجار الكامل من كل وحدة سيؤثر على دخل المستثمر من العقار. هذا الأمر مهم بشكل خاص إذا كان العقار بحاجة ماسة إلى إصلاحات والعديد من الوحدات شاغرة، مما يشير إلى معدل إشغال منخفض. إذا لم يتم شغل الوحدات بانتظام، فإن تحصيل الإيجار سيكون أقل مما يمكن أن يكون عليه، وقد لا يكون شراء العقار في مصلحة المستثمر.
مثال على طريقة الدخل
باستخدام طريقة الدخل، يستخدم المستثمر مبيعات السوق للمقارنات لاختيار معدل الرسملة. على سبيل المثال، عند تقييم مبنى سكني مكون من أربع وحدات في مقاطعة معينة، ينظر المستثمر إلى أسعار البيع الأخيرة للعقارات المماثلة في نفس المقاطعة. بعد حساب معدل الرسملة، يمكن للمستثمر تقسيم صافي الدخل التشغيلي (NOI) للعقار على هذا المعدل. على سبيل المثال، عقار ذو صافي دخل تشغيلي (NOI) يبلغ 700,000 دولار ومعدل رسملة مختار بنسبة 8% تقدر قيمته بـ 8.75 مليون دولار.
يمكنك استخدام صافي الدخل التشغيلي (NOI) ونسبة الرسملة لحساب قيمة العقار في مجموعة متنوعة من الحالات، بدءًا من العقارات التي تفكر في شرائها بشكل كامل إلى العقارات التي تدرس الاستثمار فيها كجزء من مجموعة من خلال منصات التمويل الجماعي العقاري.
كيفية حساب صافي الدخل التشغيلي
يتم حساب صافي الدخل التشغيلي عن طريق طرح النفقات التشغيلية من إيرادات العقار. لنفترض أنك تنظر إلى مبنى سكني افتراضي مكون من ثماني وحدات. كل وحدة تُؤجر بمبلغ 2,000 دولار شهريًا، لذا فإن إجمالي الإيجارات السنوية للمبنى هو 192,000 دولار. لنقل إن مالك المبنى يجمع 3,000 دولار إضافية شهريًا من المستأجرين الذين يستأجرون خزائن التخزين في الطابق السفلي. ويحصل المالك أيضًا على 1,000 دولار شهريًا من المشغلين الذين لديهم آلات بيع في الطابق السفلي. لذا، فإن الإيرادات السنوية للمبنى هي 192,000 دولار بالإضافة إلى 36,000 دولار بالإضافة إلى 12,000 دولار سنويًا، ليصبح المجموع 240,000 دولار.
تشمل النفقات التشغيلية الصيانة والإصلاحات، ضرائب الممتلكات، التأمين، رسوم إدارة الممتلكات، خدمات التنظيف، والمرافق. لنفترض أن النفقات التشغيلية لهذا المبنى تبلغ إجمالي 180,000 دولار. هذه المصروفات لا تشمل النفقات الرأسمالية، مثل تكلفة تركيب نظام تكييف مركزي جديد؛ النفقات الرأسمالية ليست جزءًا من صافي الدخل التشغيلي (NOI). صافي الدخل التشغيلي هو رقم قبل خصم ضريبة الدخل في بيان دخل وتدفق نقدي للممتلكات. وهو يستثني ليس فقط النفقات الرأسمالية ولكن أيضًا مدفوعات رأس المال والفوائد على أي قروض، والاستهلاك، والإطفاء.
إذًا، صافي الدخل التشغيلي (NOI) لهذا المبنى هو 60,000 دولار (240,000 دولار من الإيرادات ناقص 180,000 دولار من المصاريف التشغيلية).
إظهار معدل رسملة العقار
ماذا يخبرك نهج الدخل عن قيمة هذه الملكية؟ بالالتزام بمعدل رسملة 8%، تصبح المسألة الرياضية: 60,000 دولار تساوي 8% من كم؟ بالمعنى الرياضي، "كم" هو X. لذا، باستخدام الجبر الذي تعلمته في الصف الثامن (مع المساعدة الحديثة في شكل آلة حاسبة) لتحديد قيمة X، ابدأ بضرب 60,000 دولار في 10. افعل نفس الشيء مع 0.08. الآن لديك 600,000 = 0.8 من X. اضرب كلاهما في 10 مرة أخرى لتصل إلى 6,000,000 = 8 من X. الآن قسّم 6,000,000 على 8 وافعل نفس الشيء للجانب الآخر من المعادلة. النتيجة: 750,000 دولار (6,000,000/8) = X. مع معدل رسملة 8%، تكون قيمة الملكية 750,000 دولار.
إليك كيف يبدو الأمر على الورق:
- 60,000 دولار = 8% من ماذا؟
- 60,000 دولار = 0.08 من X
- (60,000 دولار × 10) = (0.08 × 10) من X
- 600,000 دولار = 0.8 من X
- (600,000 دولار × 10) = (0.8 × 10) من X
- 6,000,000 دولار = 8 من X
- 6,000,000 مقسومة على 8 تساوي 8 مقسومة على 8 من X
- 750,000 دولار = 1 من X
- 750,000 دولار = X