ما هو العبء المالي؟
الرهن هو مطالبة ضد ملكية يتم تقديمها من قبل طرف ليس هو مالك الملكية. يمكن أن يؤثر الرهن على قابلية نقل الملكية ويقيد استخدامها الحر حتى يتم رفع الرهن.
تشمل الأنواع الأكثر شيوعًا من الأعباء المالية التي تنطبق على العقارات: الرهون العقارية، وحقوق المرور، وامتيازات ضريبة الممتلكات.
ليست جميع أشكال الأعباء مالية. على سبيل المثال، تُعتبر حقوق الارتفاق أعباء غير مالية. يمكن أن ينطبق العبء على الممتلكات الشخصية وكذلك على العقارات.
كمصطلح محاسبي، يشير "encumbrance" إلى الأموال المقيدة داخل حساب والتي تكون مخصصة لالتزام معين.
النقاط الرئيسية
- الرهن هو مطالبة تُقدَّم ضد ملكية من قبل شخص آخر غير حامل العنوان الحالي.
- بعض المطالبات، مثل تلك الموجودة في القضايا التجارية، لا تؤثر على قيمة الممتلكات.
- يجب على مشتري العقارات التأكد مما إذا كان هناك أي عبء مرتبط بالعقار الذي يرغبون في شرائه قبل الشراء.
فهم العبء المالي
يشمل مصطلح "العبء" مجموعة واسعة من المطالبات المالية وغير المالية الموضوعة على الممتلكات من قبل أطراف أخرى غير مالك العنوان. قد يكون مالكو الممتلكات مثقلين من ممارسة السيطرة الكاملة - أي غير مثقلة - على ممتلكاتهم. في بعض الحالات، يمكن استعادة الممتلكات من قبل دائن أو مصادرتها من قبل الحكومة.
تأثير على قابلية التسويق
بعض الأعباء المتعلقة بالأوراق المالية تؤثر على قابلية تسويق تلك الأوراق المالية. على سبيل المثال، إذا استخدم المستثمر الأوراق المالية في حساب الوساطة كضمان لقرض من الوساطة، فقد لا يتمكن من بيعها. ستكون الوساطة قادرة على أخذها في حالة تخلف المستثمر عن السداد. أو، إذا كان بإمكان المستثمر بيعها، فسيكون للوساطة الحق في الحصول على جزء كافٍ من العائدات لسداد القرض.
يمكن أن تجعل حقوق الارتفاق أو الرهن العنوان غير قابل للتسويق. بينما لا يعني هذا بالضرورة أن العنوان لا يمكن شراؤه وبيعه، إلا أنه يمكن أن يمكّن المشتري من الانسحاب من الصفقة، على الرغم من توقيعه على العقد. قد يسعى المشترون حتى للحصول على تعويضات في بعض الولايات القضائية.
تأثير الاستخدام
القيود الأخرى، مثل قوانين تقسيم المناطق واللوائح البيئية، لا تؤثر على قابلية تسويق العقار ولكنها تحظر استخدامات محددة وتحسينات على الأرض.
لهذا السبب، على سبيل المثال، في هونغ كونغ، يُطلب من بائع العقار قانونيًا إبلاغ وكيل العقارات والمشتري بأي أعباء على العقار لتجنب المشاكل في عملية البيع. سيقوم وكيل العقارات بتزويد المشتري بوثيقة بحث عن الأرض تحتوي على قائمة بأي أعباء.
من المهم للمشترين في سوق العقارات أن يكونوا على دراية بأي قيود على الملكية، حيث إن هذه القيود غالبًا ما تنتقل إليهم مع انتقال ملكية العقار.
أنواع الأعباء المالية
هناك أنواع مختلفة من الأعباء، خاصة عندما يتعلق الأمر بالعقارات. يعود ذلك إلى تعدد استخدامات العقارات. يهدف كل نوع من الأعباء إلى حماية الأطراف وتحديد بالضبط ما يتضمنه كل ادعاء.
حق المرور
تشير حق المرور إلى حق طرف ما في استخدام أو تحسين أجزاء من ممتلكات طرف آخر، أو منع مالك العقار من استخدام أو تحسين العقار بطرق معينة.
يسمح حق الارتفاق الإيجابي للطرف الذي يمتلك حق الارتفاق باستخدام العقار كما هو محدد في حق الارتفاق. على سبيل المثال، قد يكون لشركة المرافق الحق في تمرير خط غاز عبر ممتلكات شخص ما. أو قد يكون للمشاة الحق في استخدام ممر للمشاة يمر عبر تلك الممتلكات. يجب على حاملي حق الارتفاق الالتزام بشروطه أو مواجهة إجراءات قانونية محتملة.
حق الارتفاق السلبي يسمح للطرف الذي يمتلك حق الارتفاق بمنع بعض الأفعال كما هو محدد في حق الارتفاق. على سبيل المثال، قد يكون للجار الحق، بناءً على اتفاق مع مالك العقار المجاور، في منع ذلك المالك من جز العشب في أيام معينة من الأسبوع.
يستفيد مالك حق الانتفاع الشخصي كفرد وليس كمالك للعقار. لذلك، لا يمكن نقل حق الانتفاع إلى أي شخص قد يشتري عقار مالك حق الانتفاع. يتم إلغاء هذا الحق بمجرد انتقال مالك حق الانتفاع.
على سبيل المثال، تمتلك جينيفر حق ارتفاق، تفاوضت عليه مع جارتها، يمنحها الحق في استخدام بئر جارتها. لكن هذا الحق لن ينتقل إلى شخص يشتري ممتلكات جينيفر.
Encroachment
يحدث التعدي عندما يقوم طرف ليس مالك العقار بالتدخل أو التعدي على العقار، على سبيل المثال، عن طريق بناء سياج يتجاوز حدود القطعة (تعدي)، أو زراعة شجرة تتدلى فروعها على العقار المجاور (إزعاج).
يخلق التعدي عبئًا على كلا العقارين حتى يتم حل المشكلة: حيث يتم تقييد الاستخدام الحر للعقار الذي يحتوي على التعدي، بينما لا يمتلك مالك التحسين المتعدي حق الملكية للأرض التي بُني عليها.
عقد الإيجار
عقد الإيجار هو اتفاق يقوم بموجبه شخص ما باستئجار عقار مقابل معدل وفترة زمنية متفق عليهما. وهو شكل من أشكال القيود حيث لا يتخلى المؤجر (المالك) عن ملكية العقار، ولكن استخدامه للعقار يكون مقيدًا بشكل كبير بموجب اتفاقية الإيجار.
امتياز
الرهن هو نوع من الضمانات - عبء يؤثر على ملكية العقار. يمنح المطالب الحق في حجز العقار كضمان لالتزام غير مستوفى، عادةً دين غير مدفوع. يمكن للدائن بعد ذلك بيع العقار لاسترداد جزء على الأقل من قرضه.
الرهن الضريبي هو عبء تفرضه الحكومة لإجبار دفع الضرائب. في الولايات المتحدة، يتفوق الرهن الضريبي الفيدرالي على جميع المطالبات الأخرى على أصول المدين.
الرهن الميكانيكي هو مطالبة على الممتلكات الشخصية أو العقارية يقوم بها المطالب الذي قدم خدمات على هذه الممتلكات. على سبيل المثال، إذا قام مقاول بإجراء تعديلات على ممتلكاتك ولم يتم دفعها، فقد يقوم المقاول بإنشاء رهن.
الرهون القضائية تكون مضمونة ضد أصول المدعى عليه في دعوى قضائية.
الرهن العقاري
الرهن العقاري هو أحد أكثر أنواع الضمانات شيوعًا. في الأساس، هو حق امتياز ضد عقار. يحتفظ المقرض، الذي يكون عادةً بنكًا، بحق في ملكية المنزل حتى يتم سداد الرهن العقاري بالكامل. إذا لم يتمكن المقترض من سداد الرهن العقاري، قد يقوم المقرض بحجز العقار، والاستيلاء على المنزل كضمان وطرد السكان.
العهد التقييدي
العهد التقييدي هو اتفاق يكتبه البائع في صك ملكية المشتري لتقييد كيفية استخدام المشتري لتلك الملكية. على سبيل المثال، قد يكون هناك بند يتطلب من المشتري ترك واجهة المبنى الأصلية كما هي. طالما أنهم لا يخالفون القانون، يمكن أن تكون العهود التقييدية محددة وعشوائية بقدر ما يكون الأطراف المعنية على استعداد للاتفاق عليه.
اعتبارات خاصة
القيود كما تُستخدم في المحاسبة
يشير المحاسبة عن الالتزامات إلى الأموال المخصصة لدفع الالتزامات المتوقعة. على سبيل المثال، قد تحتفظ الشركة بمبلغ من النقد لتسوية الالتزامات في حساباتها الدائنة. والرواتب التي يجب دفعها للموظفين تعتبر التزامًا.
وجود عبء مالي يمكن أن يعطي انطباعًا خاطئًا بأن هناك أموالًا متاحة أكثر داخل الحساب مما هو متاح فعليًا للاستخدام.
الأموال التي تم تخصيصها لا يمكن استخدامها لأي نفقات أو معاملات أخرى. لذلك، يضمن المحاسبة على أساس الالتزامات أن الشركة لا تتجاوز ميزانيتها.
ماذا لو اشتريت عقارًا مع وجود عبء؟
يعتمد ذلك على العبء المالي. قد يكون العبء المالي على العقار الذي اشتريته حديثًا مجرد رهن عقاري. أو قد يكون رهنًا ماليًا وضعه شخص مستحق له المال مقابل عمل قام به للمالك السابق ولم يتم دفعه. يمكن أن يكون أيضًا رهنًا ضريبيًا على العقار وضعته المقاطعة. أو قد يكون تنظيمًا للمنطقة يمنعك من بناء هيكل كنت تأمل في إنشائه. تأكد من البحث عن جميع الأعباء المالية المحتملة قبل شراء منزل حتى تفهم كيف قد تكون ملتزمًا ماليًا أو بطرق أخرى.
ماذا يعني إذا كانت الملكية مثقلة بالديون؟
هذا يعني أن هناك جهة ما قد وضعت مطالبة على الملكية تؤثر على ما يمكن لمالك الملكية القيام به بها.
كيف أكتشف الأعباء المالية على العقار؟
يمكنك طلب هذه المعلومات المحددة من وكيل العقارات الخاص بك أو من البائع. بالإضافة إلى ذلك، عندما تقوم بعملية البحث عن العنوان، يجب أن تكتشف أي مطالبات أو رهون عقارية معلقة.
الخلاصة
الرهن هو مطالبة أو حق يحتفظ به شخص آخر غير مالك العقار، ويمكن أن يؤثر على كيفية استخدام الشخص للعقار وكذلك قدرته على بيعه.
هناك أنواع مختلفة من الأعباء المالية، كما هو موضح أعلاه. قد تؤثر بعض هذه الأعباء على مالك العقار بطريقة سلبية أكثر من غيرها. من المهم الكشف عن أي أعباء مالية على العقار، سواء كان شخصيًا أو عقارًا، الذي تهتم به قبل الشراء. بهذه الطريقة يمكنك المضي قدمًا بثقة في عملية الشراء أو الابتعاد عنها.