ما هو العهد التقييدي؟
العهد التقييدي هو شرط يقيّد أو يحد أو يمنع أو يحظر تصرفات شخص مذكور في اتفاقية قابلة للتنفيذ. في التزامات السندات، تحد العهود التقييدية من المبلغ الذي يمكن للمصدرين دفعه كأرباح للمستثمرين. العهود التقييدية شائعة في صكوك وعقود الإيجار العقارية، حيث تقيد كيفية استخدام الملاك والمستأجرين للعقار.
من المهم التمييز بين النوعين الرئيسيين من التعهدات: السلبية والإيجابية. التعهدات السلبية هي الإجراءات التي لا يمكنك اتخاذها، بينما التعهدات الإيجابية هي الإجراءات التي يجب عليك اتخاذها. على سبيل المثال، قد يمنعك تعهد سلبي في العقارات من تربية الدجاج في ممتلكاتك. من ناحية أخرى، قد يتطلب منك تعهد إيجابي جز العشب. قد تحتوي وثائق القروض على بند تعهد سلبي يمنع المقترض من استخدام أصل معين لتأمين قروض أخرى.
النقاط الرئيسية
- العهود التقييدية هي بنود تمنع أو تحظر أو تقيد أو تحد من تصرفات شخص أو كيان مذكور في العقد.
- تُعتبر العهود التقييدية شائعة في معاملات العقارات، وتُطبق على كل شيء بدءًا من الألوان التي يمكنك طلاء منزلك بها وصولاً إلى عدد المستأجرين الذين يمكنهم العيش في المبنى.
- في التزامات السندات، تهدف العهود التقييدية إلى تقليل مخاطر التخلف عن السداد عن طريق تحديد المبلغ الذي يدفعه المصدرون في توزيعات الأرباح للمستثمرين.
- العهود التقييدية قابلة للتنفيذ، مما يعني أنها يمكن أن تؤدي إلى غرامات وحتى إجراءات قانونية إذا لم يتم الالتزام بها.
- كانت العهود التقييدية تُستخدم سابقًا للحفاظ على المجتمعات مفصولة عنصريًا، على الرغم من أن هذه الممارسة أصبحت الآن غير قانونية.
فهم العهود التقييدية
كما يوحي الاسم، فإن العهد التقييدي هو اتفاق يقيد أحد الأطراف في العقد من اتخاذ إجراءات معينة. على سبيل المثال، قد يحد العهد التقييدي من مقدار ما تدفعه الشركات العامة لمساهميها في الأرباح الموزعة. كما قد يضع سقفًا على رواتب التنفيذيين. يمكن أن يؤدي عدم الالتزام بالعقود التقييدية إلى غرامات وعقوبات أخرى، بما في ذلك الإجراءات القانونية.
تُستخدم العهود التقييدية بشكل شائع لمنع مُصدر السندات من إصدار المزيد من الديون حتى تنضج سلسلة واحدة (أو أكثر) من السندات. قد يتم تقييد المُصدر أيضًا من دفع أرباح للمساهمين تتجاوز مبلغًا معينًا. هذا التقييد يقلل من مخاطر التخلف عن السداد لحملة السندات لأنه عندما يتم دفع المزيد من الأموال للمساهمين، يتبقى أقل من المال لتلبية التزامات الدفع للمقرضين.
كلما زادت التعهدات السلبية في إصدار السندات، كلما انخفض معدل الفائدة على الدين؛ حيث تجعل التعهدات التقييدية السندات أكثر أمانًا في نظر المستثمرين.
توجد العهود التقييدية أيضًا في:
- مستندات القرض
- اتفاقيات العقارات
العقود التقييدية في العقارات
العهود التقييدية شائعة في العقارات. فهي تلزم الملاك والمستأجرين بتجنب أو اتخاذ إجراءات محددة تهدف إلى الحفاظ على قيمة واستمتاع الأرض المجاورة. يتم تأسيس العهود التقييدية في صك أو في وثيقة مسجلة بشكل منفصل تسمى إعلان العهود التقييدية. تحدد جمعيات أصحاب المنازل (HOAs) العهود والشروط والقيود (CC&Rs) لحماية قيم الممتلكات في المجتمع. تُعتبر العهود عمومًا صالحة فقط إذا كانت معقولة وتعود بالنفع على جميع مالكي العقارات داخل المجتمع.
يمكن أن تغطي العهود التقييدية أمورًا مثل:
- خطوط التراجع الدنيا
- الحد الأدنى لحجم المنزل (بالقدم المربع)
- عدد غرف النوم
- ارتفاع المبنى وعرضه وموقعه على العقار
- إرشادات معمارية (مثل مواد البناء، الأنماط، والألوان)
- ارتفاع السياج ونوعه
- استخدام العقار (مثل الاستخدام التجاري والإيجار)
- أنواع الحيوانات المسموح بها في العقار (مثلًا، لا يُسمح بالماشية)
- ارتفاع سارية العلم وحجم العلم
- اللافتات (مثل لافتات البيع أو اللافتات السياسية)
- تنسيق الحدائق
- الصيانة (مثل جز العشب، تقليم الأشجار)
- المباني الملحقة
- حمامات السباحة
- عدد ونوع المركبات المسموح بها في العقار
- عدد الأشخاص الذين يمكنهم شغل العقار
بشكل عام، تكون التعهدات غير قابلة للتنفيذ إذا انتهكت حقوق مالكي المنازل، أو انتهكت القوانين الفيدرالية أو قوانين الولاية، أو تم تطبيقها بشكل غير متسق أو تعسفي.
تاريخ القيود التعاقدية السكنية المقيدة
تاريخياً، تم استخدام العهود التقييدية في صفقات العقارات للتأثير على التركيبة السكانية للعديد من المجتمعات في الولايات المتحدة. هذه القيود أبقت بعض الفئات السكانية خارج أحياء معينة وشجعت على الفصل العنصري والإثني والثقافي.
لم يكن من غير المألوف أن تحتوي عقود العقارات على بنود تمنع الأمريكيين السود واليهود من شراء العقارات. على سبيل المثال، تم استخدام العهود بين عشرينيات وأربعينيات القرن الماضي في ولاية واشنطن لمنع المجموعات الممثلة تمثيلاً ناقصًا من دخول بعض الأحياء في منطقة سياتل. اضطر الأمريكيون السود واليهود والآسيويون للبحث عن مساكن في أماكن أخرى، وفي النهاية شكلوا مجتمعاتهم المنفصلة.
أرفقت شركة Goodwin قيودًا عنصرية على الملكية التي باعتها في ولاية واشنطن من عام 1924 إلى عام 1938. وذكرت صكوك ملكية Goodwin أن الملكية لا يمكن بيعها "لأي شخص ليس من العرق الأبيض؛ ولا يُسمح لأي شخص ليس من العرق الأبيض أن يشغل أي جزء من القطعة أو القطع المذكورة أو أي مبنى عليها، باستثناء الخادم المنزلي الذي يعمل فعليًا لدى ساكن أبيض في ذلك المبنى."
في عام 1948، قضت المحكمة العليا في الولايات المتحدة بأن هذه البنود ذات الطابع العنصري غير دستورية بموجب قوانين الحماية المتساوية في البلاد، وذلك بعد النظر في قضية شيللي ضد كريمر. جاء الحكم بعد أن منعت المحكمة العليا في ولاية ميزوري عائلة شيللي، وهي عائلة سوداء، من امتلاك المنزل الذي اشتروه في عام 1945 في سانت لويس. قامت عائلة كريمر، وهي عائلة بيضاء تعيش في الجوار، برفع دعوى لمنع عائلة شيللي من الانتقال إلى الحي، مستندة إلى عهد تقييدي يمنع الأشخاص الملونين من شغل العقار.
التمييز في إقراض الرهن العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز بناءً على العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدات العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر، يمكنك تقديم شكوى إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك أو وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).
على الرغم من الحكم، لا تزال القيود العرقية على السندات موجودة في السجلات في كل ولاية تقريبًا في الولايات المتحدة. وعلى الرغم من أن هذه العهود لم تعد قابلة للتنفيذ، إلا أن اللغة المسيئة لا تزال موجودة.
ما هو قانون الإسكان العادل؟
قانون الإسكان العادل هو قانون فيدرالي يحمي الأشخاص من التمييز عند استئجار أو شراء منزل، أو الحصول على رهن عقاري، أو طلب المساعدة في الإسكان، أو المشاركة في أنشطة أخرى متعلقة بالإسكان. يحظر القانون التمييز في الإسكان بناءً على العرق، اللون، الأصل القومي، الدين، الجنس (بما في ذلك النوع الاجتماعي، الهوية الجنسية، التوجه الجنسي، والتحرش الجنسي)، الحالة العائلية، والإعاقة. يُعرف قانون الإسكان العادل أيضًا باسم الباب الثامن من قانون الحقوق المدنية لعام 1968.
من يقوم بفرض العهود التقييدية؟
إذا كنت تعيش في مجتمع مخطط، فإن جمعية مالكي المنازل (HOA) ومالكي القطع الفردية لديهم الحق في فرض العهود. ومع ذلك، يمكن أن تصبح الانتهاكات غير قابلة للتنفيذ من خلال مبدأ "التقاعس"—وهو فقدان الحق بسبب التأخير غير المبرر أو الفشل في المطالبة به. على سبيل المثال، لنفترض أنك قمت ببناء سياج ينتهك العهود التقييدية. إذا لم تحاول جمعية مالكي المنازل فرضه حتى بعد مرور عدة سنوات، فقد يفقدون حقوقهم في التنفيذ بسبب التقاعس—مما يعني أنك ستحتفظ بسياجك.
ما هو اتفاق العهد التقييدي في العقارات؟
العهد التقييدي في العقارات يلزم الملاك والمستأجرين بتجنب أو اتخاذ إجراءات محددة للحفاظ على قيمة واستمتاع الأرض المجاورة. على سبيل المثال، يمكن أن تمنع العهود التقييدية الملاك والمستأجرين من القيام بتجديدات معينة، أو امتلاك حيوانات أليفة، أو ركن المركبات الترفيهية في الممر، أو تربية الماشية. العهود التي تنتقل من مالك إلى آخر يقال إنها "تسير مع الأرض."