ما هي نفقات الإصلاح؟
تُعتبر نفقات الإصلاح مصطلحًا شائعًا لأي تكاليف تتعلق بالإصلاح يتحملها مالك المنزل أثناء تحضير منزله للبيع، مثل استبدال نافذة مكسورة أو إعادة طلاء المطبخ. تختلف نفقات الإصلاح عن التحسينات الرأسمالية التي تزيد من قيمة المنزل، مثل إضافة شرفة جديدة أو حمام سباحة. كما أن نفقات الإصلاح ليست قابلة للخصم الضريبي سواء في الوقت الحالي أو كجزء من عملية بيع المنزل بموجب قانون إعفاء دافعي الضرائب لعام 1997.
النقاط الرئيسية
- تُعتبر نفقات الإصلاح تكاليف مرتبطة بالإصلاحات التي تُجرى أثناء تجهيز المنزل للبيع.
- هذه النفقات ليست قابلة للخصم الضريبي كجزء من عملية بيع المنزل.
- تختلف نفقات الإصلاح عن التحسينات الرأسمالية، التي تزيد من أساس تكلفة المنزل ويمكن أن توفر لأصحاب المنازل توفيرًا في الضرائب.
فهم نفقات الإصلاحات
تُعرف نفقات الإصلاحات أيضًا باسم الإصلاحات المنزلية العادية التي تُجرى في عملية تجهيز المنزل للبيع. تعتبر خدمة الإيرادات الداخلية (IRS) نفقات الإصلاحات أي إصلاح ضروري للحفاظ على المنزل في حالة جيدة. تشمل أمثلة نفقات الإصلاحات إصلاح التسريبات، استبدال أجهزة الأبواب المكسورة، الطلاء، أو أي تحسينات ذات عمر افتراضي أقل من سنة.
ومع ذلك، تشير مصلحة الضرائب الأمريكية إلى أن العناصر التي تُعتبر عادةً نفقات إصلاح وبالتالي غير قابلة للخصم الضريبي يمكن إضافتها إلى الأساس الضريبي للمنزل إذا كانت الإصلاحات جزءًا من عملية تجديد أكبر للمنزل. على سبيل المثال، قد ينطبق هذا إذا قام مالك المنزل بإعادة المنزل إلى حالته السابقة بعد أن تعرض لأضرار جسيمة بسبب إعصار.
النفقات المتعلقة بإصلاح أو ترميم المساكن الرئيسية ليست قابلة للخصم الضريبي. ومع ذلك، يمكن أن تكون الإصلاحات نفقات قابلة للخصم الضريبي سنويًا للعقارات المؤجرة المملوكة.
تكاليف الإصلاح مقابل التحسينات الرأسمالية
ترسم مصلحة الضرائب الأمريكية خطًا بين نفقات الإصلاح والتحسينات الرأسمالية.
يُعرّف التحسين الرأسمالي بأنه شيء يُحدث تغييرًا هيكليًا دائمًا أو يعيد بعض جوانب العقار التي ستعزز إما القيمة الإجمالية للعقار، أو تزيد من عمره الافتراضي، أو تكيّفه لاستخدامات جديدة. لكي تُعتبر التعديلات تحسينات رأسمالية، يجب أن يكون لها عمر متوقع يزيد عن سنة واحدة عند قيام المالك بها.
أمثلة على تحسينات رأس المال يمكن أن تشمل:
- إضافة غرفة نوم أو حمام أو شرفة.
- إضافة أجهزة مدمجة جديدة، أو سجاد من الحائط إلى الحائط، أو أرضيات.
- تحسينات على الجزء الخارجي من المنزل، مثل استبدال السقف أو الجوانب أو النوافذ العاصفة.
التحسينات الرأسمالية ليست قابلة للخصم الضريبي، لكنها يمكن أن توفر المال لبائع المنزل من خلال إضافتها إلى الأساس الضريبي للمنزل. يمثل الأساس الضريبي مقدار المال الذي استثمره مالك المنزل في المنزل، بما في ذلك سعر الشراء الأولي وأي تحسينات مؤهلة. يتم فرض الضرائب على بائعي المنازل (إذا كان هناك ضرائب) على الفرق بين سعر بيع المنزل وأساسه الضريبي.
لكي يُعتبر التحسين زيادة في أساس تكلفة المنزل، يجب أن يكون موجودًا في وقت بيع المنزل. يجب أن يصبح التحسين الرأسمالي جزءًا من العقار أو يُضاف إليه بشكل دائم بحيث يؤدي إزالته إلى إلحاق ضرر كبير بالعقار نفسه.
باختصار، في حين قد تكون الإصلاحات ضرورية لتحضير المنزل للبيع — وقد تزيد من قيمته إلى الحد الذي قد يُباع فيه نفس المنزل في حالة سيئة بسعر أقل — إلا أنها ليست قابلة للخصم بموجب القانون الحالي.
استثناء ضريبة بيع المنزل
يسمح القانون الضريبي الفيدرالي الحالي لأصحاب المنازل الفرديين باستبعاد أول 250,000 دولار (500,000 دولار للأزواج المتزوجين الذين يقدمون ضرائبهم بشكل مشترك) من أي ربح رأسمالي يحققونه عند بيع منازلهم. ينطبق الاستبعاد إذا كان أصحاب المنازل قد امتلكوا واستخدموا المنزل كمقر إقامة رئيسي لهم لمدة لا تقل عن سنتين من السنوات الخمس الأخيرة قبل البيع. قد يتمكن بائعو المنازل الذين لا يستوفون هذا الشرط أحيانًا من التأهل لاستبعاد جزئي.
يمكن لدافعي الضرائب استخدام استثناء بيع المنزل الفيدرالي عدة مرات، ولكنه يقتصر بشكل عام على مرة واحدة كل سنتين. بالإضافة إلى ذلك، ينطبق الاستثناء فقط على المسكن الرئيسي لدافع الضرائب. أما دافعو الضرائب الذين يمتلكون منزلاً ثانياً ويقررون بيعه، فسيتم فرض ضريبة على كامل مبلغ أي مكاسب رأسمالية.
يتم حساب الربح الرأسمالي من بيع المنزل عن طريق طرح أساس تكلفة المنزل من صافي سعر البيع. صافي سعر البيع ليس هو المبلغ الذي دفعه المشتري، بل هو المبلغ الذي يتلقاه البائع فعليًا من البيع بعد احتساب تكاليف الإغلاق.
هل نفقات الإصلاح قابلة للخصم الضريبي؟
لا، فإن نفقات الإصلاحات، مثل الإصلاحات المنزلية العادية، ليست قابلة للخصم الضريبي سواء في السنة التي يتم فيها تكبدها أو عند بيع المنزل، باستثناء حالة العقارات المؤجرة. ومع ذلك، فإن دائرة الإيرادات الداخلية (IRS) توضح أنه إذا كانت الإصلاحات جزءًا من عملية تجديد شاملة، يمكن أن تزيد هذه النفقات من أساس تكلفة منزلك، مما يقلل من ضريبة الأرباح الرأسمالية المحتملة عند بيع العقار.
ما هو الفرق بين تحسين رأس المال والإصلاحات؟
تعتبر مصاريف الإصلاح تحسينًا أو إصلاحًا له عمر افتراضي أقل من سنة. بينما يُعتبر مشروع التحسين الرأسمالي مشروعًا له عمر افتراضي يزيد عن سنة، مثل إضافة أرضيات جديدة أو إضافة توسعة تزيد من قيمة المنزل.
هل نفقات الإصلاح قابلة للخصم الضريبي للعقارات المؤجرة؟
عادةً، إذا كانت النفقات تتعلق بإصلاح يهدف إلى الحفاظ على العقار في حالة عمل جيدة ولا تضيف إلى قيمة العقار، فإنها تكون قابلة للخصم الضريبي. بخلاف ذلك، قد تُعتبر تحسينًا رأسماليًا.
الخلاصة
تعتبر نفقات الإصلاح هي التكاليف التي تُنفق أثناء تجهيز المنزل للبيع. تشمل هذه النفقات استبدال التركيبات المكسورة، أو إصلاح شق في الجدار، أو تحسينات في المنزل الذي يتوقع أن تكون له مدة حياة أقل من سنة. يمكن إضافة التحسينات الرأسمالية التي تضيف قيمة طويلة الأمد للمنزل إلى أساس تكلفة المنزل، مما يقلل من ضريبة الأرباح الرأسمالية المحتملة عند بيع المنزل. نظرًا لأن قوانين الضرائب تتغير بشكل متكرر، فمن المفيد استشارة مستشار ضريبي قبل تحديد ما إذا كانت نفقات الإصلاح قابلة للخصم الضريبي.