تعريف
التحسين الرأسمالي هو إضافة تغيير هيكلي دائم أو استعادة بعض جوانب الممتلكات التي ستعزز إما القيمة الإجمالية للممتلكات، أو تطيل عمرها المفيد، أو تكييفها لاستخدامات جديدة.
ما هو التحسين الرأسمالي؟
التحسين الرأسمالي هو إضافة تغيير هيكلي دائم أو استعادة بعض جوانب الممتلكات التي ستعزز إما القيمة الإجمالية للممتلكات، أو تطيل من العمر الافتراضي لها، أو تكيّفها لاستخدامات جديدة.
يمكن للأفراد والشركات والمدن إجراء تحسينات رأسمالية على الممتلكات التي يمتلكونها. بعض التحسينات الرأسمالية تحصل على معاملة ضريبية مميزة وقد تُعفى من ضريبة المبيعات في بعض الولايات القضائية.
في مجال الأعمال أو التمويل المؤسسي، تشبه هذه العملية الاستثمارات في النفقات الرأسمالية (CAPEX).
النقاط الرئيسية
- التحسين الرأسمالي هو ترقية دائمة أو تعديل أو تحسين للعقار يزيد من قيمته، وغالبًا ما يتضمن تغييرًا هيكليًا أو ترميمًا.
- تمنح مصلحة الضرائب الأمريكية معاملة ضريبية خاصة للتحسينات الرأسمالية المؤهلة، مما يميزها عن الإصلاحات العادية.
- بالإضافة إلى تحسين المنزل، يمكن للتحسينات الرأسمالية أن تزيد من الأساس الضريبي للعقار، مما يقلل من العبء الضريبي عند بيعه.
- في بعض الولايات، يمكن للتحسينات الرأسمالية أن تسمح لأصحاب العقارات بزيادة الإيجار أكثر مما يسمح به القانون عادةً.
كيف تعمل التحسينات الرأسمالية
عادةً ما تؤدي التحسينات الرأسمالية إلى زيادة القيمة السوقية للعقار، ولكنها قد توسع أيضًا من فائدة الأصل إلى ما يتجاوز حالته الحالية.
وفقًا لـ خدمة الإيرادات الداخلية (IRS)، يجب أن يستمر التحسين الرأسمالي لأكثر من عام بعد اكتماله وأن يكون دائمًا أو ثابتًا بطبيعته. على الرغم من أن نطاق التحسين الرأسمالي يمكن أن يختلف، فإن كل من أصحاب المنازل الفرديين وأصحاب العقارات الكبيرة يقومون بإجراء تحسينات رأسمالية.
توضح منشورات مصلحة الضرائب الأمريكية رقم 523 التعريف الرسمي للتحسينات الرأسمالية. تشمل أمثلة التحسينات الرأسمالية السكنية إضافة أو تجديد غرفة نوم أو حمام أو شرفة. تشمل المشاريع الأخرى المعتمدة من مصلحة الضرائب الأمريكية إضافة أجهزة مدمجة جديدة أو سجاد أو أرضيات من الجدار إلى الجدار، أو تحسينات على الجزء الخارجي من المنزل، مثل استبدال السقف أو الجوانب أو النوافذ العاصفة. قد يعتبر تركيب مسبح ثابت أو ممر للسيارات أيضًا تحسينات رأسمالية مؤهلة.
تفرق مصلحة الضرائب الأمريكية بين التحسينات الرأسمالية والإصلاحات أو الاستبدالات الناتجة عن التآكل والتمزق الطبيعي. على سبيل المثال، إذا تعطل ثلاجتك بعد عدة سنوات من الخدمة، أو كان لديك أنابيب تسرب، فإن تلك الإصلاحات لا تعتبر تحسينات رأسمالية.
ومع ذلك، إذا قام شخص بإضافة ألواح شمسية ومخزن أدوات إلى ممتلكاته، وكلاهما مثبت بشكل دائم على الممتلكات، فسيتم اعتبارهما تحسينات رأسمالية للمنزل. مثال على تحسين رأسمالي قائم على الأعمال التجارية سيكون تركيب نظام HVAC جديد أو إضافة ميزات متوافقة مع قانون الأمريكيين ذوي الإعاقة (ADA) إلى مبنى قائم.
وبالمثل، فإن إنشاء حديقة عامة جديدة في منطقة وسط المدينة سيُعتبر أيضًا تحسينًا رأسماليًا للمدينة. في هذه السيناريوهات، ستجعل الإضافات الجديدة الممتلكات المعنية أكثر قيمة، وستُعتبر دائمة، وإزالتها ستسبب ضررًا ماديًا للممتلكات.
النفقات ذات الصلة
هناك العديد من النفقات التي يجب أخذها في الاعتبار عند التفكير في برنامج تحسين رأس المال. على سبيل المثال:
أساس التكلفة
الـتكلفة الأساسية هي التكلفة الأصلية لأصل ما. تحدد مصلحة الضرائب الأمريكية معايير محددة لكي يعتبر التحسين زيادة في التكلفة الأساسية. من الشواغل الرئيسية أنه يجب أن يكون موجودًا في وقت بيع العقار. يجب أن يصبح التحسين الرأسمالي أيضًا جزءًا من العقار، أو يكون مثبتًا بشكل دائم بحيث يؤدي إزالته إلى إلحاق ضرر كبير أو تقليل في قيمة العقار نفسه.
لا يمكن تضمين الإصلاحات أو الصيانة في أساس تكلفة العقار. ومع ذلك، فإن الإصلاحات التي تكون جزءًا من مشروع أكبر، مثل استبدال جميع نوافذ المنزل، تُعتبر تحسينات رأسمالية. أما التجديدات التي تكون ضرورية للحفاظ على المنزل في حالة جيدة فلا تُدرج إذا لم تضف قيمة إلى الأصل. ومن أمثلة هذه الإصلاحات غير المؤهلة، وفقًا لمصلحة الضرائب الأمريكية (IRS)، طلاء الجدران، إصلاح التسريبات، أو استبدال الأجهزة المكسورة.
يمكن أن تساعد التحسينات الرأسمالية في تقليل ضرائب الأرباح الرأسمالية عند بيع منزل أو مبنى.
الأرباح الرأسمالية
بالإضافة إلى تحسين المنزل، فإن التحسين الرأسمالي—وفقًا لمصلحة الضرائب الأمريكية (IRS)—يزيد من الأساس الضريبي للهيكل. بمعنى آخر، يتم إضافة النفقات التي يتم تكبدها عند إجراء التحسينات إلى المبلغ الذي دفعه المالك لشراء أو بناء العقار. زيادة الأساس الضريبي، بدورها، تقلل من حجم الأرباح الرأسمالية الخاضعة للضريبة عند بيع العقار.
تتصرف المكاسب الرأسمالية من العقارات بشكل مختلف عن أنواع المكاسب الرأسمالية الأخرى. اعتبارًا من عام 2022، يحق لأصحاب المنازل الحصول على إعفاء من المكاسب الرأسمالية على أي ربح من بيع المسكن الرئيسي يصل إلى 250,000 دولار إذا كان الشخص أعزب و500,000 دولار إذا كان متزوجًا ويقدم إقرارًا مشتركًا. هناك شرط مهم لهذا الإعفاء. يجب أن يكون صاحب المنزل قد أقام في العقار لمدة لا تقل عن سنتين من السنوات الخمس الأخيرة قبل البيع.
أيضًا، إذا كان الربح أكبر بكثير من تلك المبالغ المذكورة أعلاه، يمكن أن تكون الآثار الضريبية لتحسين رأس المال كبيرة. هناك العديد من العوامل التي قد تجعل دافع الضرائب يتجاوز مستويات مكاسب رأس المال البالغة 250,000/500,000 دولار. تشمل هذه العوامل إذا كان الملاك قد حصلوا على العقار منذ عقود عديدة وإذا كانت قيم العقارات المحلية قد ارتفعت بشكل كبير منذ الشراء.
الإعفاءات المحلية
تشمل قوانين الإيجار في ولاية نيويورك بندًا يسمى برنامج التحسينات الرأسمالية الكبرى (MCI). يعود تاريخه إلى السبعينيات، ويسمح لأصحاب العقارات بزيادة الإيجارات في المباني ذات الإيجار المستقر أو المسيطر عليه بنسبة تصل إلى 6% سنويًا، لاسترداد تكلفة التحسينات الرأسمالية الكبرى لتلك الهياكل. يشمل ذلك ترقية نظام التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC)، والمصاعد الجديدة، وتحديث المساحات المشتركة، وغيرها من التحسينات التي تُحسب ضمن برنامج MCI.
في فبراير 2019، قدم اثنان من المشرعين في الولاية مشروع قانون لإلغاء البرنامج، متهمين بأنه من السهل جدًا على مالكي المباني استغلال البرنامج. يحدث الاستغلال عندما يقدم هؤلاء الملاك غير النزيهين مطالبات مبالغ فيها أو مزورة للنفقات. وبغض النظر عن إمكانية الاحتيال، فإن برنامج تحسينات رأس المال الكبرى (MCI) غير عادل بطبيعته، كما يدعي بعض النقاد. يجادل هؤلاء النقاد بأن تحسين رأس المال هو تكلفة لمرة واحدة للمالك، لكن زيادة الإيجار هي عبء مستمر للمستأجر.
أمثلة على تحسينات رأس المال
تخيل شخصًا يشتري منزلًا بمبلغ 650,000 دولار وينفق 50,000 دولار لتجديد المطبخ وإضافة حمام. في العديد من الحالات، لن يكون هناك حاجة لدفع ضريبة المبيعات للمقاولين عن هذا العمل لأنه يُعتبر تحسينًا رأسماليًا مؤهلاً.
يزداد الأساس الضريبي للمنزل أيضًا من 650,000 دولار إلى 700,000 دولار. بعد 10 سنوات من امتلاك المنزل والعيش فيه، يقوم المالك، الذي هو أعزب ويقدم الضرائب على هذا الأساس، ببيع العقار بسعر 975,000 دولار.
إذا لم يتم إجراء تحسينات رأسمالية، فإن المبلغ الخاضع للضريبة لأرباح رأس المال سيكون عادةً 75,000 دولار (سعر البيع 975,000 دولار - سعر الشراء 650,000 دولار - استثناء أرباح رأس المال 250,000 دولار). نظرًا لأن التحسين الرأسمالي زاد من أساس التكلفة بمقدار 50,000 دولار، فإن المبلغ الخاضع للضريبة لأرباح رأس المال سيكون فقط 25,000 دولار (975,000 دولار - (650,000 دولار + 50,000 دولار) - 250,000 دولار = 25,000 دولار).
ما هي رسوم التحسين الرأسمالي؟
رسوم تحسين رأس المال هي رسوم تُفرض مرة واحدة من قبل جمعية مالكي المنازل كلما تم بيع عقار داخل الجمعية. تُستخدم هذه الرسوم عادةً لدفع تكاليف التحسينات الرأسمالية المستقبلية في المجتمع. يختلف حجم الرسوم، ولكنه عادةً ما يكون حوالي رسوم سنة واحدة من رسوم الجمعية.
ما هو مخطط تحسين رأس المال؟
خطة تحسين رأس المال هي مشروع مجتمعي أو بلدي يحدد التمويل والتخطيط للتحسينات الرأسمالية على مدى عدة سنوات. ستتضمن خطة تحسين رأس المال قائمة بالنفقات الكبيرة وغير المتكررة المرتبطة بالمباني أو الأراضي أو البنية التحتية الأخرى، بالإضافة إلى المواعيد النهائية لإتمامها وخطط المجتمع لتمويلها.
ما هو شهادة تحسين رأس المال؟
شهادة تحسين رأس المال هي وثيقة تُصادق على أن مشروعًا معينًا يُعتبر تحسينًا لرأس المال. تُقدَّم شهادة تحسين رأس المال من قبل المالك إلى مدير البناء أو المقاول للإشارة إلى أنه لا يوجد ضريبة مبيعات مستحقة.
الخلاصة
التحسين الرأسمالي هو تعديل دائم أو إضافة إلى الممتلكات تزيد من قيمتها أو قابليتها للاستخدام.
تُمنح تحسينات رأس المال السكني معاملة ضريبية خاصة: حيث يمكن خصم الأموال التي تُنفق لتحسين المنزل من الأرباح الرأسمالية عند بيع المنزل. ومع ذلك، من المهم التمييز بين تحسينات رأس المال أو الإصلاحات الاستثنائية والإصلاحات العادية للتأهل للخصم. تُعرّف مصلحة الضرائب الأمريكية تحسينات رأس المال بأنها تلك التي تدوم لأكثر من عام واحد عند اكتمالها وتكون دائمة أو ثابتة بطبيعتها.