ما هو قانون الإسكان الوطني؟
قانون الإسكان الوطني كان تشريعًا أقره الكونغرس في عام 1934 وكان يهدف إلى تعزيز سوق العقارات السكنية وتشجيع ملكية المنازل. كركيزة أساسية في الصفقة الجديدة، أنشأ القانون إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، والتي من خلال إنشاء برنامج تأمين على الرهن العقاري مضمون فيدراليًا، سمحت للبنوك بإصدار قروض بتكلفة أقل وجعلها أكثر سهولة للعديد من الأشخاص.
النقاط الرئيسية
- كان قانون الإسكان الوطني لعام 1934 جزءًا مهمًا من تشريعات الصفقة الجديدة التي تهدف إلى تعزيز ملكية المنازل.
- أنشأ قانون الإسكان الوطني إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) وساعد في استقرار سوق الإسكان خلال فترة الكساد الكبير.
- قدّم قانون الإسكان الوطني مفهوم المشاركة الفيدرالية في تمويل المنازل، مما مهّد الطريق لقوانين وبرامج أخرى خلال الأزمات الاقتصادية.
فهم قانون الإسكان الوطني
كان قانون الإسكان الوطني واحدًا من أهم وأطول القوانين تأثيرًا التي تم سنها خلال فترة الكساد الكبير في الثلاثينيات، عندما قامت إدارة فرانكلين د. روزفلت بصياغة وتمرير سلسلة من القوانين الجديدة التي توسع من سلطة الحكومة الفيدرالية للتأثير على الاقتصاد الأمريكي ومستوى المعيشة الأمريكي. كان الغرض الرئيسي منه هو تحسين معايير وظروف الإسكان، وتوفير طريقة للتأمين المتبادل على الرهن العقاري، وتقليل حالات الحجز على المنازل العائلية.
كان سوق الإسكان في حاجة ماسة إلى التدخل خلال فترة الكساد الكبير. في عام 1932، كان هناك ما يصل إلى 1,000 من أصحاب المنازل يتخلفون عن سداد الرهن العقاري كل يوم، وبحلول عام 1933، كانت نصف جميع الرهون العقارية في الولايات المتحدة متأخرة عن السداد. كانت حالات حبس الرهن تتزايد بشكل كبير.
كان تمويل المنازل، بشكل عام، غير متاح للأمريكي العادي، حيث كانت شروط القروض مرهقة، مع اشتراط الرهن العقاري النموذجي دفع 50% كـ دفعة مقدمة وسداد كامل المبلغ بعد خمس سنوات. لم يكن هناك أي استحقاق على القروض أيضًا. في الواقع، كانت هذه القروض تشبه إلى حد كبير الرهن العقاري البالوني.
أنشأ القانون وكالتين رئيسيتين: شركة التأمين على المدخرات والقروض الفيدرالية (FSLIC)، التي كانت تؤمن ودائع حسابات المدخرات والقروض (تم دمجها مع شركة التأمين على الودائع الفيدرالية (FDIC) في عام 1989)، وFHA، التي كانت تؤمن المقرضين (البنوك، المؤسسات المالية، إلخ) ضد خطر التخلف عن السداد من قبل المقترضين، مقابل رسوم صغيرة. إذا تخلف المقترض عن السداد، فإن FHA ستدفع للمقرض مبلغ مطالبة محدد. لكي يتأهل، كان على المقرض أن يستوفي بعض المؤهلات المحددة. مع مرور الوقت، أصبح مصطلح "مقرض معتمد من FHA" علامة تميز للبنك.
تأثير قانون الإسكان الوطني
كانت الفكرة الأساسية وراء البرنامج هي أنه من خلال توفير التأمين للمقرضين، سيتمكن المزيد من الأفراد في النهاية من التأهل للحصول على قروض عقارية وشراء المنازل. وقد نجحت الفكرة. بمجرد أن علم مقرضو الرهن العقاري أن الحكومة ستضمن قروضهم، أصبح بإمكانهم تقديم شروط أكثر سخاءً، مثل طلب دفعة مقدمة بنسبة 20% فقط وشروط سداد تتراوح بين 20 إلى 30 عامًا. نجحت إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) في استقرار ثم تحفيز الأسواق العقارية الوطنية وتوسيع الائتمان السكني للأمريكيين الذين كان امتلاك المنازل بعيد المنال بالنسبة لهم في السابق.
على عكس العديد من برامج الصفقة الجديدة الأخرى، رأى المشرعون في واشنطن هدفًا لـ FHA حتى بعد أن تلاشت أسوأ آثار الكساد الكبير. في عام 1965، تم دمج FHA في وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) التي تم تشكيلها حديثًا.
انتقادات لقانون الإسكان الوطني
في حين أن إنشاء إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) كان نعمة لكثير من الأمريكيين، إلا أنه استثنى العديد منهم - وخاصة الأمريكيين الأفارقة والأقليات العرقية الأخرى.
في الثلاثينيات والأربعينيات والخمسينيات من القرن الماضي، ركزت إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) جهودها في تأمين التمويل على المجتمعات الجديدة والضواحي التي كانت تُبنى على أطراف المراكز الحضرية في البلاد، بينما كانت ترفض أيضًا إقراض الأشخاص الذين يرغبون في شراء منازل في أحياء معينة. في الواقع، كانت إدارة الإسكان الفيدرالية تصنف بعض المناطق على أنها "خطرة" - بشكل رئيسي بناءً على مكونها العرقي - وتمنع دعمها الفيدرالي للرهن العقاري على المنازل في هذه المناطق. كانت هذه العملية تُعرف باسم التمييز العنصري في الإقراض لأن المسؤولين والمقرضين كانوا يرسمون حرفيًا خطًا أحمر على الخريطة حول الأحياء التي لن يستثمروا فيها، بسبب التركيبة السكانية.
كانت الأحياء الداخلية في المدن التي يقطنها السود هي الأكثر عرضة لسياسة "الخط الأحمر". ولكن أي منطقة قريبة من مجتمع يغلب عليه السكان من أصل أفريقي كانت غالبًا ما تتعرض لنفس السياسة أيضًا.
وتلك التقسيمات والتطورات الجديدة التي كانت إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) متحمسة لدعمها؟ غالبًا ما كانت تفعل ذلك بشرط ألا يتم بيع أي من المنازل للأمريكيين الأفارقة، أو أن تُباع فقط للبيض.
آثار سياسة التمييز في الإقراض من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)
كانت ممارسات التمييز في الإقراض تُبرر أحيانًا على أساس أن الأحياء التي يسكنها السود أو الأقليات كانت سيئة الصيانة وبالتالي كانت المنازل فيها استثمارات سيئة. أما بالنسبة للضواحي الجديدة، فكان التبرير هو أنه إذا قام الأمريكيون من أصل أفريقي بشراء منازل فيها أو بالقرب منها، فإن قيم العقارات ستنخفض، مما يعرض القروض للخطر—وهو ادعاء لم يكن لديه الكثير من الأدلة التجريبية لدعمه.
قانون الحقوق المدنية لعام 1964 وقانون الإسكان العادل الذي تم تمريره في عام 1968، ساعدا في إنهاء هذه الممارسات - على الأقل من حيث السياسة الحكومية الرسمية. ومع ذلك، من خلال حرمان ملايين الأمريكيين من ملكية المنازل لأجيال، فقد ساهموا بشكل كبير في الفوارق وعدم المساواة في الثروة وبناء الثروة بين الأعراق التي لا تزال موجودة حتى اليوم.
اعتبارات خاصة
كان قانون الإسكان الوطني هو الجهد الحكومي الأول - ولكنه ليس الأخير - لتحقيق الاستقرار في سوق الإسكان خلال أوقات الأزمات الاقتصادية. إليك بعض البرامج الحكومية التي جاءت بعده.
قانون التعافي الاقتصادي والإسكان (HERA)
تم صياغة قانون التعافي الاقتصادي والإسكان (HERA) لمعالجة تداعيات أزمة الرهن العقاري الثانوي لعام 2007-2008. سمح القانون لإدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) بضمان ما يصل إلى 300 مليار دولار في قروض عقارية جديدة لمدة 30 عامًا بمعدل فائدة ثابت للمقترضين من الفئة الثانوية. كما سمح للولايات بإعادة تمويل القروض الثانوية باستخدام سندات إيرادات الرهن العقاري وقدم ائتمانًا ضريبيًا قابلاً للاسترداد لمشتري المنازل لأول مرة المؤهلين.
كان الهدف النهائي من HERA هو تجديد ثقة الجمهور في المؤسسات المدعومة من الحكومة (GSEs) التي تتعامل في قروض المنازل، وهي تحديدًا فاني ماي وفريدي ماك. وقد أنشأت وكالة التمويل العقاري الفيدرالية (FHFA) لوضع هذين المشتريين الرئيسيين والداعمين للرهن العقاري تحت الوصاية.
على الرغم من أنها لم تمنع حدوث الركود الكبير، الذي نتج عن أزمة الرهن العقاري، إلا أن HERA ساعدت في النهاية على استعادة الثقة في المؤسسات المالية الحكومية (GSEs) ووضعت سوابق مهمة في اعتمادات الضرائب للإسكان منخفض الدخل.
الأمل لأصحاب المنازل
كان برنامج HOPE for Homeowners برنامج مساعدة فدرالي تم إنشاؤه بواسطة HERA، وكان مصممًا لمساعدة مالكي المنازل الذين يعانون من ضائقة مالية نتيجة لانهيار سوق الرهن العقاري الثانوي في عامي 2007-2008. كان البرنامج يعمل من أكتوبر 2008 إلى سبتمبر 2011، وسمح لأصحاب المنازل الذين يعانون من ضائقة مالية وقريبين من التخلف عن السداد أن يقوموا بإعادة تمويل قروضهم العقارية إلى قروض ذات سعر فائدة ثابت لمدة 30 عامًا أو حتى 40 عامًا. كانت هذه من بين القروض التي سُمح لـ FHA بضمانها. كانت الفكرة أن يقوم المقرضون بتخفيض رصيد رأس المال للقروض لمساعدة الناس على إعادة التمويل وخفض مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بهم.
قانون الإسكان العادل يُعرف أيضًا باسم قانون الحقوق المدنية لعام 1968 أو الباب السابع من قانون الحقوق المدنية.
ساعد قانون الإسكان الوطني الناس في شراء المنازل؛ بينما كان برنامج HOPE يهدف إلى تمكين الناس من الاحتفاظ بمنازلهم. كان البرنامج أشبه بعملية إنقاذ مباشرة أكثر من قانون الإسكان الوطني.
التحفيز والإغاثة من كوفيد-19 في الولايات المتحدة
في 18 مارس 2020، عندما دخلت الولايات المتحدة في حالة إغلاق بسبب جائحة COVID-19، قامت إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) ووكالة التمويل الفيدرالية (FHFA) بتنفيذ وقف مؤقت لحبس الرهن لأصحاب المنازل الفردية الذين تكون رهونهم العقارية مؤمنة من قبل FHA أو مدعومة من قبل فاني ماي أو فريدي ماك. كما تم وضع خطة تأجيل سداد الرهن العقاري forbearance. وقد تم تجديد هذه الوقفات المؤقتة بشكل متكرر.
في فبراير 2021، قام الرئيس بايدن بتمديد فترة التسجيل لتأجيل سداد الرهن العقاري للقروض المدعومة من الحكومة حتى 30 سبتمبر 2021، ومدة تأجيل سداد الرهن العقاري المتاحة للمقترضين الذين دخلوا في التأجيل قبل 30 يونيو 2020، لمدة تصل إلى ستة أشهر إضافية.
هل ساعد قانون الإسكان الوطني الجميع؟
ساعد قانون الإسكان الوطني الملايين. بحلول نهاية الثلاثينيات، "تمكن 12,000,000 شخص من تحسين معايير وظروف الإسكان الخاصة بهم تحت برنامج إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، بما في ذلك شراء المنازل الجديدة وتحديث وإصلاح الأحكام في قانون الإسكان الوطني"، كما أشار التقرير السنوي السادس لإدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) في عام 1939.
من ناحية أخرى، تبنت إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) قواعد أكدت الأنماط القائمة للتمييز العنصري في الإقراض والفصل في الإسكان. لم يستفد العديد من الأمريكيين السود واللاتينيين وغيرهم من غير البيض من برامجها ولم يكونوا مؤهلين للحصول على قروضها المؤمنة أو الانتقال إلى الأحياء التي ساعدت في دعمها.
ما هو قانون الإسكان لعام 1949؟
تم تمرير قانون الإسكان لعام 1949 للمساعدة في معالجة تدهور الإسكان الحضري بعد النزوح إلى الضواحي الذي حدث بعد الحرب العالمية الثانية. كجزء من "الصفقة العادلة" لإدارة هاري ترومان، قدم هذا القانون توجيهات حول كيفية استخدام الموارد المالية الحكومية لتشكيل نمو المدن الأمريكية، وذلك بشكل خاص من خلال زيادة تأمين الرهن العقاري من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، مما جعل تمويل المنازل وامتلاكها أكثر انتشارًا. كما وفر القانون أموالًا فيدرالية لإزالة الأحياء الفقيرة ومشاريع الإسكان العام، ملتزمًا ببناء الحكومة لـ 810,000 وحدة سكنية جديدة.
الإجماع هو أن القانون فشل في الغالب، جزئيًا لأن إزالة الأحياء الفقيرة على نطاق واسع أثبتت أنها طريقة إعادة تطوير غير فعالة وغير عملية إلى حد كبير. كما فشلت عملية تجديد المدن بسبب عدم معالجة القضايا المتعلقة بالعدالة الاجتماعية بشكل كافٍ، مثل مكان إيواء الأشخاص الذين تم تهجيرهم. بعد مرور خمسة وعشرين عامًا على صدور القانون، خلص العديد من المراقبين إلى أن برامج الإسكان العام وتجديد المدن كانت تعزز الأحياء الفقيرة والتدهور الذي كان من المفترض أن تقضي عليه.
ومع ذلك، تم تحقيق أهداف التملك المنزلي للقانون بشكل كبير وناجح: توسيع صلاحيات إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) جعل من الأسهل للعديد من الأمريكيين امتلاك منازل - على الرغم من أن إرشادات إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) كانت لا تزال تميز ضد المقترضين غير البيض.
What was the Fair Housing Act of 1968?
قانون الإسكان العادل لعام 1968 يحظر التمييز ضد المستأجرين والمشترين للمنازل من قبل الملاك والبائعين والمقرضين بناءً على العرق أو اللون أو الدين أو الأصل الوطني. (أضافت التعديلات اللاحقة الجنس والإعاقة والحالة الأسرية.) يتم تنفيذ القانون من قبل وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD). يمكن لوزارة العدل الأمريكية رفع دعوى بموجب القانون إذا كان هناك نمط أو ممارسة للتمييز أو حيث يثير حرمان مجموعة من الحقوق قضية ذات أهمية عامة.
يمكن للولايات تعزيز الحمايات بموجب قانون الإسكان العادل، ولكن لا يمكنها تقليلها.
ما كانت نتيجة قانون الإسكان العادل لعام 1968؟
على الرغم من الطبيعة التاريخية لقانون الإسكان العادل ومكانته كآخر قانون رئيسي في حركة الحقوق المدنية، إلا أن الإسكان ظل مفصولًا واستمرت التمييز في العديد من مناطق الولايات المتحدة.
في عام 1974، وسعت الحكومة الفيدرالية قانون الإسكان العادل لعام 1968 ليشمل الحماية على أساس الجنس. وفي عام 1988، أقر الكونغرس قانون تعديلات الإسكان العادل، الذي وسع القانون ليحظر التمييز في الإسكان على أساس الإعاقة أو الحالة العائلية، مما عزز الحماية للنساء الحوامل والأطفال القصر. وقد أضافت العديد من الولايات والسلطات المحلية حماية محددة للتوجه الجنسي وفئات أخرى.
الخلاصة
كان قانون الإسكان الوطني قطعة تشريعية بارزة. إنجازها الرئيسي، وهو إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، لا يزال جزءًا مهمًا من نظام تمويل الإسكان في الولايات المتحدة، حيث يوفر تأمين الرهن العقاري والإعانات الأخرى التي تجعل القروض ممكنة لآلاف الأمريكيين من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط كل عام. من خلال الوكالة التي أنشأها، كان قانون الإسكان الوطني له دور أساسي في جعل ملكية المنازل جزءًا من الحلم الأمريكي. للأسف، ساعدت تلك الوكالة نفسها أيضًا في حرمان العديد من الأمريكيين من هذا الحلم وخلقت إرثًا من التمييز العنصري في الإقراض وعدم المساواة في الدخل.