ما هو عقد الإيجار الأرضي؟
عقد الإيجار الأرضي هو اتفاق يُسمح بموجبه للمستأجر بتطوير قطعة من العقار خلال فترة الإيجار، وبعد ذلك يتم تسليم الأرض وجميع التحسينات إلى مالك العقار.
النقاط الرئيسية
- عقد الإيجار الأرضي هو اتفاقية يمكن بموجبها للمستأجر تطوير العقار خلال فترة الإيجار، وبعد ذلك يتم تسليمه إلى مالك العقار.
- عادةً ما تحدث عقود الإيجار الأرضية بين الملاك التجاريين، الذين يقومون عادةً بتأجير الأرض لمدة تتراوح بين 50 إلى 99 عامًا للمستأجرين الذين يقومون ببناء المباني على العقار.
- المستأجرون الذين لا يستطيعون شراء الأرض يمكنهم بناء ممتلكات بعقد إيجار أرضي، بينما يحصل الملاك على دخل ثابت ويحتفظون بالتحكم في استخدام وتطوير ممتلكاتهم.
كيف يعمل عقد الإيجار الأرضي
يشير عقد الإيجار الأرضي إلى أن التحسينات ستعود ملكيتها إلى مالك العقار ما لم يتم إنشاء استثناء، وينص على أن جميع الضرائب ذات الصلة التي تُفرض خلال فترة الإيجار سيتم دفعها من قبل المستأجر. نظرًا لأن عقد الإيجار الأرضي يسمح للمالك بتولي جميع التحسينات بمجرد انتهاء مدة الإيجار، فقد يتمكن المالك من بيع العقار بسعر أعلى. تُعرف عقود الإيجار الأرضي أيضًا بعقود إيجار الأراضي، حيث يقوم الملاك بتأجير الأرض فقط.
على الرغم من أنها تُستخدم بشكل أساسي في المساحات التجارية، إلا أن عقود الإيجار الأرضية تختلف بشكل كبير عن الأنواع الأخرى من عقود الإيجار التجارية، مثل تلك الموجودة في المجمعات التجارية والمباني المكتبية. هذه العقود الأخرى عادةً لا تُلزم المستأجر بتحمل مسؤولية الوحدة. بدلاً من ذلك، يتم تحميل هؤلاء المستأجرين إيجارًا لتشغيل أعمالهم. يتضمن عقد الإيجار الأرضي تأجير الأرض لفترة طويلة الأجل—عادةً ما بين 50 إلى 99 عامًا—إلى مستأجر يقوم ببناء مبنى على العقار.
يتحمل المستأجرون عادةً المسؤولية عن جميع الجوانب المالية لعقد الإيجار الأرضي، بما في ذلك الإيجار والضرائب والبناء والتأمين والتمويل.
تُعتبر مدة الإيجار لمدة 99 عامًا عمومًا أطول مدة ممكنة لعقد إيجار لقطعة من العقارات. كانت هذه المدة هي الأطول الممكنة بموجب القانون العام؛ ومع ذلك، تستمر عقود الإيجار لمدة 99 عامًا في أن تكون شائعة لكنها لم تعد الأطول الممكنة بموجب القانون.
يحدد عقد الإيجار الأرضي من يملك الأرض ومن يملك المبنى والتحسينات على العقار. يستخدم العديد من الملاك عقود الإيجار الأرضية كوسيلة للاحتفاظ بملكية عقاراتهم لأسباب تخطيطية، لتجنب أي أرباح رأسمالية، ولتوليد الدخل والإيرادات. عادةً ما يتحمل المستأجرون المسؤولية عن جميع النفقات. يشمل ذلك البناء، والإصلاحات، والتجديدات، والتحسينات، والضرائب، والتأمين، وأي تكاليف تمويل مرتبطة بالعقار.
مثال على عقد إيجار الأرض
غالبًا ما تُستخدم عقود الإيجار الأرضي من قبل الامتيازات التجارية والمتاجر الكبيرة، بالإضافة إلى الكيانات التجارية الأخرى. عادةً ما تقوم المقرات الرئيسية للشركة بشراء الأرض، وتسمح للمستأجر أو المطور ببناء واستخدام المنشأة. هناك احتمال كبير أن يكون هناك مطعم ماكدونالدز أو ستاربكس أو دانكن دونتس بالقرب منك مرتبطًا بعقد إيجار أرضي.
العديد من متاجر Macy's مستأجرة على أساس عقود إيجار الأرض. تمتلك Macy's المباني لكنها لا تزال تدفع إيجار الأرض التي تقع عليها المباني. اعتبارًا من 28 يناير 2023، أبلغت Macy's عن التزامات إيجار طويلة الأجل بقيمة 3 مليارات دولار. يشمل هذا العقار المؤجر المتاجر الصغيرة، ومراكز التوزيع، ومساحات المكاتب، والمتاجر الكاملة.
بعض الأساسيات لأي عقد إيجار أرض يجب أن تتضمن:
- شروط عقد الإيجار
- حقوق كل من المالك والمستأجر
- الشروط المتعلقة بالتمويل
- استخدام المخصصات
- الرسوم
- تأمين الملكية
- الافتراضي
عقود الإيجار الأرضي المضمونة مقابل غير المضمونة
غالبًا ما يقوم المستأجرون في عقود الإيجار الأرضي بتمويل التحسينات عن طريق تحمل الديون. في عقد الإيجار الأرضي المرؤوس، يوافق المالك على أولوية أقل للمطالبات على العقار في حالة تخلف المستأجر عن سداد القرض المخصص للتحسينات. بمعنى آخر، يسمح المالك في عقد الإيجار الأرضي المرؤوس بأن يعمل سند الملكية كضمان في حالة تخلف المستأجر عن سداد أي قرض متعلق بالتحسينات.
بالنسبة لهذا النوع من عقود الإيجار الأرضي، قد يتفاوض المالك على دفع إيجارات أعلى مقابل المخاطر التي يتحملها في حالة تخلف المستأجر عن السداد. قد يفيد هذا أيضًا المالك لأن بناء مبنى على أرضه يزيد من قيمة ممتلكاته.
على النقيض من ذلك، فإن عقد الإيجار الأرضي غير المرؤوس يسمح للمالك بالاحتفاظ بأولوية المطالبات على العقار في حالة تخلف المستأجر عن سداد القرض المخصص للتحسينات. نظرًا لأن المقرض قد لا يتمكن من امتلاك الأرض إذا لم يتم سداد القرض، فقد يتردد المحترفون في مجال القروض في تقديم رهن عقاري للتحسينات. على الرغم من أن المالك يحتفظ بملكية العقار، إلا أنه عادة ما يضطر إلى فرض إيجار أقل على المستأجر.
مزايا وعيوب عقد الإيجار الأرضي
يمكن لعقد الإيجار الأرضي أن يفيد كلًا من المستأجر والمالك.
فوائد المستأجر
يتيح عقد الإيجار الأرضي للمستأجر بناء على عقار في موقع متميز لا يمكنهم شراؤه بأنفسهم. لهذا السبب، تستخدم المتاجر الكبيرة مثل Whole Foods وStarbucks غالبًا عقود الإيجار الأرضي في خطط توسعها المؤسسية.
لا يتطلب عقد الإيجار الأرضي أيضًا من المستأجر دفع دفعة مقدمة لتأمين الأرض، كما هو الحال عند شراء العقار. لذلك، يتم استخدام قدر أقل من رأس المال في الحصول على عقد إيجار الأرض، مما يحرر النقد لأغراض أخرى ويحسن العائد من استخدام الأرض.
قد يكون أي إيجار مدفوع على عقد إيجار الأرض قابلاً للخصم من ضرائب الدخل على مستوى الولاية والمستوى الفيدرالي، مما يعني تقليل العبء الضريبي الإجمالي على المستأجر.
فوائد المالك
يحقق مالك الأرض دخلاً ثابتًا من المستأجر بينما يحتفظ بملكية العقار. عادةً ما يحتوي عقد الإيجار الأرضي على بند تصاعدي يضمن زيادات في الإيجار وحقوق الإخلاء التي توفر الحماية في حالة التخلف عن دفع الإيجار أو النفقات الأخرى.
هناك أيضًا وفورات ضريبية للمالك الذي يستخدم عقود الإيجار الأرضية. إذا قاموا ببيع العقار للمستأجر بشكل مباشر، فسوف يحققون ربحًا من عملية البيع. من خلال تنفيذ هذا النوع من الإيجار، يتجنبون الحاجة إلى الإبلاغ عن أي أرباح. ولكن قد تكون هناك بعض الآثار الضريبية على الإيجار الذي يتلقونه.
اعتمادًا على الأحكام المدرجة في عقد الإيجار الأرضي، قد يتمكن المالك أيضًا من الاحتفاظ ببعض السيطرة على العقار بما في ذلك استخدامه وكيفية تطويره. وهذا يعني أن المالك يمكنه الموافقة أو رفض أي تغييرات على الأرض.
عيوب المستأجر
لأن الملاك قد يتطلبون الموافقة قبل إجراء أي تغييرات، قد يواجه المستأجر عقبات في استخدام أو تطوير العقار. ونتيجة لذلك، قد تكون هناك قيود أكثر ومرونة أقل للمستأجر.
قد تكون التكاليف المرتبطة بعملية تأجير الأرض أعلى مما لو قام المستأجر بشراء العقار مباشرة. الإيجارات والضرائب والتحسينات والتصاريح، بالإضافة إلى أي فترات انتظار للحصول على موافقة المالك، يمكن أن تكون جميعها مكلفة.
عيوب المالك
المالكون الذين لا يضعون الأحكام والبنود المناسبة في عقود الإيجار الخاصة بهم قد يفقدون السيطرة على المستأجرين الذين تخضع ممتلكاتهم للتطوير. لهذا السبب، من المهم دائمًا للطرفين مراجعة عقود الإيجار قبل التوقيع.
اعتمادًا على موقع العقار، قد يكون لاستخدام عقد إيجار الأرض تأثيرات ضريبية أعلى على المالك. على الرغم من أنهم قد لا يحققون ربحًا من البيع، إلا أن الإيجار يُعتبر دخلًا. لذلك، يتم فرض ضريبة على الإيجار بمعدل عادي، مما قد يزيد من العبء الضريبي.
ما هي عيوب عقد الإيجار الأرضي؟
بعض عيوب عقود الإيجار الأرضي تشمل إمكانية فقدان الملكية، وفقدان دخل أعلى بسبب تغييرات السوق إذا لم يتم تضمين زيادات الإيجار في الاتفاقية، وعيوب ضريبية مثل الاستهلاك والنفقات الأخرى التي لا يمكن أن تعوض الدخل.
هل يعتبر عقد الإيجار الأرضي استثمارًا جيدًا؟
يمكن أن يكون ذلك. يتيح عقد الإيجار الأرضي للمستأجر بناءً على عقار في موقع متميز لا يمكنهم شراؤه بأنفسهم. يمكنهم استثمار أموالهم في تحسين العقار. من ناحية أخرى، قد يواجه المستأجر قيودًا على ما يمكنه فعله بالعقار.
ماذا يحدث عند انتهاء عقد الإيجار الأرضي؟
ما لم تتخذ أنت أو مالك العقار خطوات محددة لإنهاء الاتفاقية بموجب عقد الإيجار، فستستمر ببساطة بنفس الشروط تمامًا. لا تحتاج إلى القيام بأي شيء إلا إذا تلقيت إشعارًا من مالك العقار.
الخلاصة
عقد الإيجار الأرضي هو اتفاقية يمكن بموجبها للمستأجر تطوير العقار خلال فترة الإيجار، وبعد ذلك يتم تسليمه إلى مالك العقار. عادةً ما تحدث عقود الإيجار الأرضي بين الملاك التجاريين، الذين يقومون عادةً بتأجير الأرض لمدة تتراوح بين 50 إلى 99 عامًا للمستأجرين الذين يقومون ببناء المباني على العقار.
المستأجرون الذين لا يستطيعون شراء الأرض يمكنهم بناء ممتلكات من خلال عقد إيجار الأرض، بينما يحصل الملاك على دخل ثابت ويحتفظون بالسيطرة على استخدام وتطوير ممتلكاتهم.