ما هو خيار الإيجار؟
خيار الإيجار هو اتفاق يمنح المستأجر خيار شراء العقار المستأجر خلال فترة الإيجار أو في نهايتها. كما يمنع المالك من عرض العقار للبيع لأي شخص آخر. عند انتهاء المدة، يجب على المستأجر إما ممارسة الخيار أو التخلي عنه. يُعرف خيار الإيجار أيضًا باسم الإيجار مع خيار الشراء.
النقاط الرئيسية
- خيار الإيجار هو اتفاقية تمنح المستأجر خيار شراء العقار المؤجر خلال فترة الإيجار أو في نهايتها.
- يمنع خيار الإيجار أيضًا المالك من عرض العقار للبيع لأي شخص آخر.
- عادةً ما يدفع المستأجر نسبة معينة فوق مبلغ الإيجار الشهري القياسي، والذي يذهب كدفعة مقدمة لشراء المنزل.
- قد تستمر خيارات التأجير لأي فترة زمنية، ولكنها عادةً ما تنتهي بعد سنتين إلى ثلاث سنوات.
- اعتمادًا على العقد، قد يكون المستأجر-المشتري مسؤولًا عن الصيانة والإصلاحات التي تكون عادةً من مسؤولية المالك.
كيف تعمل خيار الإيجار
يمنح خيار الإيجار المشتري المحتمل مرونة أكبر مقارنة باتفاقية شراء الإيجار القياسية، التي تتطلب من المستأجر شراء المنزل عند انتهاء فترة الإيجار. يتم الاتفاق على سعر المنزل مسبقًا بين المشتري (المستأجر) والمالك. عادةً ما يكون السعر عند القيمة السوقية الحالية للمنزل، مما يتيح للمستأجر شراء المنزل في المستقبل بسعر اليوم.
بالنسبة لهذا الخيار، عادةً ما يتم فرض رسوم مقدمة على المستأجر من قبل المالك، والتي قد تكون 1% من سعر بيع المنزل. تذهب هذه الرسوم إلى الدفعة الأولى إذا قرر المستأجر شراء المنزل في نهاية عقد الإيجار. يعتبر خيار الإيجار مفيدًا بشكل خاص لأولئك الذين قد يكونون في طور بناء سجلهم الائتماني أو ليس لديهم ما يكفي من المدخرات لدفع الدفعة الأولى. ومع ذلك، هناك العديد من الميزات لخيار الإيجار التي يجب أخذها في الاعتبار.
متطلبات خيار الإيجار
تأتي خيارات التأجير مع مقايضة لأصحاب العقارات، حيث قد يفقدون فرصة بيع العقار بسعر أعلى. في المقابل، يدفع المستأجرون أكثر لاستئجار العقار مع خيار التأجير مقارنة بما سيدفعونه في الظروف العادية.
مدفوعات الإيجار
يفرض المالك علاوة إضافية إلى جانب الإيجار الشهري القياسي مقابل خيار الشراء بسعر اليوم عند انتهاء عقد الإيجار. قد تكون العلاوة نسبة مئوية تضاف إلى الإيجار الحالي، مثل رسوم إضافية بنسبة 10% من الإيجار الشهري القياسي لمنزل بهذا الحجم.
يصبح القسط الإضافي، الذي يُطلق عليه غالبًا رصيد الإيجار، جزءًا من الدفعة المقدمة لشراء المنزل إذا تم استخدام الخيار لشراء المنزل من قبل المستأجر. ومع ذلك، يفقد المستأجر المال الإضافي المدفوع فوق الإيجار القياسي إذا لم يتم شراء المنزل في نهاية عقد الإيجار.
قد يختار بعض الملاك الحصول على دفعة نقدية لمرة واحدة، غالبًا ما تُسمى "تعويضًا قيمًا"، وهي مشابهة للقسط المدفوع مقابل خيار في الأسواق المالية. هذا ليس وديعة لشراء العقار، مما يعني أنه غير قابل للاسترداد. يتراوح المبلغ من رسوم رمزية إلى 5% من سعر الشراء المتوقع.
التمويل البنكي مع خيار التأجير
الخبر السار للمستأجرين هو أن البنوك عادةً ما تسمح بأن تذهب الأموال الإضافية فوق مدفوعات الإيجار إلى الدفعة الأولى لشراء المنزل. ومع ذلك، إذا كان الإيجار المفروض يعادل السعر السائد في السوق، فقد لا تسمح البنوك باستخدام أي من هذه الأموال في سعر الشراء. من المهم أن يتحقق المشترون من سياسات عدة بنوك لتحديد سياساتهم بشأن تمويل الرهن العقاري لمنزل مع خيار الإيجار.
مدة خيار الإيجار
يمكن أن تكون مدة الخيار أي فترة يتفق عليها مالك العقار والمستأجر، ولكنها عادة ما تكون من سنة إلى ثلاث سنوات. يحدد عقد خيار الإيجار أيضًا سعر شراء العقار في بداية الإيجار أو كيفية تحديد هذا السعر في نهاية الخيار. مزيد من التفاصيل حول شروط خيار الإيجار موجودة في القسم التالي.
شروط خيار الإيجار
هناك عدد من خصائص أو شروط خيار الإيجار تبدأ بفترة الإيجار الفعلية. تحدد هذه الفترة التي سيشغل فيها المستأجر العقار. كما أن سعر خيار الشراء هو عنصر حاسم في اتفاقية الإيجار، حيث يحدد السعر الذي يمكن للمستأجر شراء العقار به إذا اختار ممارسة خياره. في بعض الحالات، قد لا يتم تحديد مبلغ دقيق بالدولار، ولكن بدلاً من ذلك يتم تحديد طريقة لحساب القيمة (مثل قيمة Official Kelley Blue Book في تاريخ انتهاء الإيجار).
رسوم الخيار، والمعروفة أيضًا باسم مقابل الخيار، هي دفعة مقدمة غير قابلة للاسترداد يدفعها المستأجر للمالك لتأمين حق شراء العقار خلال فترة الإيجار. أما الاعتمادات الإيجارية، إذا كانت متاحة، فهي حوافز مالية إضافية في بعض اتفاقيات خيار الإيجار التي قد تُستخدم أحيانًا لتعويض الرسوم أو سعر الشراء.
غالبًا ما تحتوي خيارات الإيجار على فترة ممارسة تحدد الإطار الزمني المحدد الذي يجب على المستأجر خلاله إخطار المالك بنيته في ممارسة خيار الشراء. من المهم جدًا أن يلتزم المستأجر بهذا الإطار الزمني لتجنب فقدان حق شراء العقار.
عادةً ما تحتوي خيارات الإيجار على بنود تتعلق بالتقصير والإنهاء. يجب أن تحدد أحكام التقصير والإنهاء ما يحدث إذا فشل أي من الطرفين في الوفاء بالتزاماته. قد تتضمن بعض اتفاقيات خيار الإيجار خيارًا للمستأجر لتمديد مدة الإيجار أو فترة ممارسة الخيار إذا كانوا بحاجة إلى مزيد من الوقت لاتخاذ قرار بشأن ممارسة خيار الشراء. في بعض الحالات، قد يتطلب هذا التمديد دفع رسوم.
أخيرًا، قد تتطلب خيار الإيجار إجراء تقييم وفحص. يتم ذلك لتحديد القيمة الحالية للعقار وحالته في وقت ممارسة خيار الشراء. في العديد من النواحي، يحمي هذا المشتري من دفع مبلغ زائد مقابل سلعة ليست ذات قيمة كبيرة.
الصناعات التي تقدم خيارات التأجير
يركز هذا المقال بشكل أساسي على العقارات؛ ومع ذلك، هناك مجموعة متنوعة من الصناعات التي غالبًا ما تدمج خيارات الإيجار في اتفاقيات العقود. تشمل هذه الصناعات، على سبيل المثال لا الحصر:
- العقارات: في مجال العقارات، تتيح خيارات الإيجار للمشترين المحتملين استئجار منزل مع فرصة شرائه لاحقًا. هذا هو السياق الرئيسي لهذه المقالة.
- السيارات: غالبًا ما تُستخدم خيارات التأجير للسيارات. لدى العملاء خيار تأجير سيارة لفترة زمنية محددة، غالبًا ما تكون من سنتين إلى ثلاث سنوات، مع خيار شراء السيارة عند انتهاء فترة التأجير بتكلفة محددة مسبقًا.
- المعدات: تعتمد الشركات بشكل متكرر على المعدات باهظة الثمن في مجموعة متنوعة من الصناعات، بما في ذلك التصنيع والبناء والرعاية الصحية. يمكنهم استئجار المعدات لفترة زمنية معينة حتى يتمكنوا من تقييم أدائها وملاءمتها لأغراضهم باستخدام خيارات تأجير المعدات. بعد أن تقل فترة الاستخدام المفيدة للمعدات (ولكن لا تزال تحتفظ بقيمة)، قد يكون لدى الشركة خيار شراء المعدات.
- التكنولوجيا: يمكن استئجار تراخيص البرمجيات، والأجهزة الحاسوبية، وأنواع أخرى من المعدات التكنولوجية عبر خيارات تأجير التكنولوجيا. في بعض الحالات، يمكن بعد ذلك تنزيل هذه الخدمات بشكل دائم أو امتلاكها إلى الأبد (غالبًا لأنها قد تم استبدالها بإصدارات أحدث).
- الطيران: عند استئجار الطائرات، قد تستخدم شركات الطيران أو الأطراف الخاصة خيارات التأجير. يمنحهم ذلك حرية مالية أكبر من خلال السماح لهم باستخدام الطائرات لفترة زمنية معينة دون الحاجة إلى دفع السعر الكامل للشراء.
أسباب لاستخدام خيار الإيجار
هناك عدة أسباب قد تدفع المستأجر والمالك للدخول في خيار الإيجار. من المهم النظر فيما إذا كانت الفوائد تفوق أي عيوب للدخول في هذا الاتفاق.
لماذا يدخل المستأجرون في خيار الإيجار؟
قد يكون لدى المشتري المحتمل العديد من الأسباب لاستخدام خيار الإيجار بدلاً من شراء العقار مباشرة في البداية. يعتبر عدم توفر المال الكافي أو الائتمان اللازم لإتمام الشراء من الاعتبارات الرئيسية. يمكن أن يسمح الإيجار للمشتري المحتمل بتوفير المال للشراء وفي نفس الوقت بناء سجله الائتماني من خلال القيام بدفعات منتظمة وفي الوقت المحدد.
لدى المستأجر فرصة لشراء عقار في المستقبل بأسعار اليوم. إذا لم يكن لدى المستأجر المال المدخر اليوم لشراء المنزل ولكنه قلق من أن قيمة المنزل ستزداد في السنوات القليلة القادمة، فإن خيار الإيجار يعد خيارًا جيدًا. أيضًا، إذا كان المستأجر يحب المنزل أو منطقة المدارس أو الحي، فإن خيار الإيجار يزيل المنزل من السوق—مما يسمح للمستأجر بتوفير ما يكفي لشرائه عند انتهاء عقد الإيجار.
حتى إذا كان لدى المشتري المحتمل الوسائل لشراء العقار، فقد لا يرغب في الالتزام به على الفور. على سبيل المثال، إذا كان المشتري المحتمل من مكان آخر، فقد يرغب في العيش في المدينة الجديدة قبل الالتزام بالشراء. أو قد يكون لديه عقاره القديم الذي يحتاج إلى بيعه قبل أن يتمكن من شراء العقار الجديد.
أخيرًا، قد لا يكون العقار مؤهلاً للحصول على قروض معينة، بما في ذلك قرض VA، بسبب الحاجة إلى إصلاحات أو تحسينات. من خلال التأجير أولاً، يمكن للمشتري المحتمل إجراء تلك التحسينات من أجل التأهل للحصول على القرض لاحقًا.
لماذا يدخل الملاك في خيار الإيجار؟
قد يقوم مالك العقار بالدخول في اتفاقية خيار الإيجار لأنه واجه صعوبة في بيع المنزل بشكل مباشر. يمكن أن يجعل الخيار العقار أكثر جاذبية لأنواع مختلفة من المشترين المحتملين.
أيضًا، إذا كان مالك المنزل يفكر في بيعه بعد بضع سنوات، فإن خيار الإيجار يسمح للمالك بجمع علاوة فوق السعر الحالي للإيجار. السيناريو الأسوأ هو أن المستأجر لا يشتري المنزل؛ يقوم المالك بعرضه في السوق للبيع ويحتفظ بالأموال الإضافية المدفوعة فوق الإيجار الشهري العادي.
قد تكون هناك أيضًا قضايا ضريبية متعلقة ببيع العقار بشكل مباشر الآن بدلاً من بيعه لاحقًا. الخيار، رغم أنه ليس ضمانًا للبيع لاحقًا، يجعل من الأرجح أن يكون لدى المالك مشترٍ جاهز في نهاية الخيار.
يتنازل المستأجر عن الأموال الإضافية المدفوعة فوق الإيجار الشهري القياسي إذا لم يتم استخدام خيار شراء المنزل في نهاية عقد الإيجار.
خيار الإيجار مقابل حق العرض الأول
بطرق عديدة، يشبه خيار الإيجار (أو اتفاقية الإيجار مع خيار الشراء) حق العرض الأول. يُعتبر حق العرض الأول (ROFO) بندًا تعاقديًا يمنح طرفًا معينًا الفرصة الأولى لشراء عقار.
إذا قرر مالك العقار بيع العقار، يجب عليه أولاً تقديم شروط البيع للطرف الذي يحمل حق الأولوية في العرض (ROFO). هذا يمنح الحامل الفرصة لقبول العرض أو رفضه.
إذا رفضوا أو لم يردوا خلال الإطار الزمني المحدد، يمكن لمالك العقار حينها المضي قدمًا في عرض العقار على أطراف أخرى مهتمة. ومع ذلك، إذا تفاوت السعر المتفاوض عليه للعقار بشكل كبير عن السعر الذي عُرض في الأصل على المستأجر الأصلي، فقد يكون هناك بند يتطلب من البائع إعادة التواصل مع المستأجر الأصلي بنفس العرض.
خيار الإيجار مقابل حق الرفض الأول
خيار الإيجار يختلف قليلاً عن حق الشفعة (ROFR). حق الشفعة هو عقد يمنح طرفًا معينًا، عادةً المستأجر أو المستأجر، الحق في مطابقة شروط أي عرض مقدم من طرف ثالث لشراء العقار قبل أن يتمكن مالك العقار من المضي قدمًا في البيع.
على سبيل المثال، يمتلك الطرف أ عقارًا ويتلقى عرضًا من الطرف ب لشرائه. المستأجر، الطرف ج، لديه الفرصة لمطابقة الشروط المقدمة من الطرف ب، وإذا وافق الطرف أ على البيع، يجب عليهم التوجه إلى الطرف ج أولاً.
على الرغم من أن هذا يبدو مشابهًا لخيار الإيجار، إلا أن هناك اختلافات كبيرة بين الاثنين. في خيار الإيجار، قد يُعرض على المستأجر فرصة مسبقة لشراء العقار؛ وإذا رفض، فقد لا تُعرض عليه الفرصة مرة أخرى. أما في حق الشفعة (ROFR)، فإن القرار يعود للبائع فيما إذا كان يرغب في متابعة البيع أم لا؛ وفقط في ذلك الوقت يتم إشراك المستأجر في الصفقة المحتملة. بدلاً من أن يتم تفعيل البند بناءً على مرور الوقت، يتم تفعيل حق الشفعة بقرار البيع.
اعتبارات خاصة
تأمين المستأجر يُطلب عادةً لتغطية الممتلكات الشخصية للمستأجر. يحمي تأمين المستأجر من أي خسارة في قيمة الممتلكات والأثاث في المنزل. كما أنه من المهم أن يكون هناك إلزام بأن يكون لدى المالك أيضًا تأمين على المنزل في حال حدوث شيء ما خلال فترة الإيجار يمكن أن يؤثر سلبًا على قيمة العقار مثل حريق أو أضرار مائية.
شرط التقييم يجب أن يُدرج في اتفاقية خيار الإيجار. بمعنى آخر، عندما ينتهي الإيجار، قد تكون قيمة المنزل قد انخفضت. يوفر التقييم قيمة محدثة للعقار قبل إتمام عملية الشراء والبيع.
من المهم حساب المبلغ الدقيق الذي سيتم دفعه للمالك في نهاية خيار الإيجار. تذكر أن المالك يقوم بإزالة المنزل من السوق ويتخلى عن أي مكاسب في قيمة المنزل السوقية من خلال الدخول في خيار الإيجار. سيرغب المالك في الحصول على تعويض مناسب لعدم قدرته على بيع المنزل لشخص آخر كان جاهزًا لشرائه.
بالنسبة لأولئك الذين يفكرون في خيار الإيجار أو خيار الإيجار للشراء، ينبغي لهم أن يكون لديهم محامٍ ملمّ بمعاملات خيار الإيجار لمراجعة التفاصيل الدقيقة والتأكد من عدم وجود مفاجآت عند انتهاء مدة الإيجار.
مثال على خيار الإيجار مع حق التملك
افترض أن مالك العقار يرغب في بيع منزله الذي تقدر قيمته بـ 500,000 دولار. المنزل لديه مستأجر طويل الأمد، وهو حاليًا يدخر لشراء منزله الخاص. يمكن للطرفين محاولة حظهما في سوق العقارات، ولكن من المحتمل أن يستغرق الأمر عدة أشهر حتى يجد المالك مشتريًا مناسبًا ويجد المستأجر عقارًا وبائعًا مناسبين. علاوة على ذلك، فإن بيع المنزل سيتطلب من مالك العقار إخلاء المستأجرين، وبالتالي فقدان مصدر دخل شهري.
بدلاً من ذلك، يمكن للمالك أن يقدم للمستأجر خيار التأجير، مما يوفر انتقالًا أسهل لكلا الطرفين. في خيار التأجير النموذجي، سيدفع المستأجر-المشتري المحتمل رسوم خيار إضافية تتراوح بين 3% إلى 5% من سعر المنزل (15,000 دولار إلى 25,000 دولار)، بالإضافة إلى قسط إضافي على الإيجار الشهري. في المقابل، سيكون لديهم الخيار لشراء المنزل خلال عامين، بسعر اليوم. ستساهم الأقساط الشهرية في الدفعة المقدمة.
هذا الترتيب يعود بالفائدة على كلا الطرفين، رغم وجود بعض التنازلات. يمكن للمشتري-المستأجر تثبيت سعر مناسب للمنزل، ولكن إذا لم يمارس خيار الشراء، فإنه سيدفع مبلغًا أكبر مما كان سيدفعه للإيجار العادي. بالإضافة إلى ذلك، قد يكون مسؤولًا أيضًا عن تكاليف الصيانة التي تكون عادةً من مسؤولية المالك. يحقق البائع-المالك المزيد من المال في البداية، لكنه يفقد فرصة قبول عرض أعلى.
كيف تعمل خيار الإيجار لسيارة؟
سيارة بنظام "الإيجار مع خيار التملك" أو "الإيجار مع نية التملك" تستخدم اتفاقية قرض مشابهة لخيار الإيجار. يقوم المستأجر-المشتري بدفع دفعة مقدمة، بالإضافة إلى دفعات أسبوعية. ومع ذلك، لا يوجد خيار للشراء - في نهاية فترة الإيجار، يمتلك المشتري السيارة بالكامل. هذا الترتيب يكلف في النهاية أقل من قرض ذو فائدة عالية ولا يتطلب فحصًا ائتمانيًا؛ ومع ذلك، فهو أكثر تكلفة بكثير من شراء سيارة بائتمان جيد.
كيف تجد منازل الإيجار مع خيار التملك؟
وفقًا لـ Homelight، إحدى الطرق للعثور على منزل بنظام الإيجار مع خيار الشراء هي البحث عن وكلاء أو شركات وساطة تقدم برنامجًا للإيجار مع خيار الشراء. من الممكن أيضًا الاتصال بالبائعين مباشرةً، حيث قد يرغب العديد من مالكي العقارات في بيع ممتلكاتهم دون عناء التعامل مع وكيل عقاري. وأخيرًا، من الممكن أيضًا العثور على ترتيبات الإيجار مع خيار الشراء من سوق العقارات المحجوزة. يوفر ترتيب الإيجار مع خيار الشراء لمنزل في مرحلة ما قبل الحجز لأصحاب المنازل دخلًا ثابتًا ومسارًا لبيع المنزل.
كيف تكتب عقد إيجار مع خيار الشراء؟
هناك العديد من نماذج عقود الإيجار مع خيار الشراء والقوالب المتاحة عبر الإنترنت. ومع ذلك، نظرًا لحجم الالتزام المالي، سيكون من الحكمة أن يقوم محامٍ بمراجعة عقد الإيجار مع خيار الشراء الخاص بك.
هل تساعدك اتفاقية الإيجار مع خيار التملك في بناء سجلك الائتماني؟
عادةً لا يتم الإبلاغ عن اتفاقيات الإيجار مع خيار التملك إلى مكاتب الائتمان، وفقًا لشركة Experian، مما يجعل من غير المحتمل ظهورها في تقرير الائتمان الخاص بك. ومع ذلك، يمكنك دائمًا أن تطلب من المالك الإبلاغ عن مدفوعات الإيجار الخاصة بك، مما يساعد في رفع درجة الائتمان الخاصة بك. بالطبع، هذا يمكن أن يكون له تأثير مزدوج—فقد يؤدي الدفع المتأخر أو الفائت إلى تقليل درجة الائتمان الخاصة بك.
الخلاصة
خيارات التأجير هي وسيلة شائعة لأصحاب المنازل لتأمين مشترٍ محتمل دون الحاجة إلى عرض العقار في السوق. بعد دفع رسوم مقدمة، يحصل المستأجر على الحق في شراء المنزل في نهاية فترة الإيجار، غالبًا بسعر تفضيلي. يوفر هذا الترتيب مرونة إضافية للمشترين المحتملين، مما يسمح لهم ببناء مدخراتهم وائتمانهم أثناء استعدادهم لشراء منزل.