تحت الماء: ما هو، كيف يعمل، مثال

ماذا يعني مصطلح "تحت الماء"؟

"تحت الماء" هو المصطلح المستخدم لوصف عقد مالي أو أصل تكون قيمته أقل من قيمته الاسمية. ومع ذلك، يُستخدم المصطلح بشكل أكثر شيوعًا في سياق منزل أو أصل كبير آخر، حيث يكون هناك رهن عقاري أو قرض مستحق على الأصل بمبلغ أكبر من قيمة الأصل.

في كلتا الحالتين، يمتلك الحائز أصلاً بدون قيمة جوهرية. في حالة الرهن العقاري أو القرض، فإن حامل الأصل في الواقع مدين بأكثر مما يستحقه الأصل.

يُشار أحيانًا إلى مصطلح "تحت الماء" بأنه "مقلوب".

النقاط الرئيسية

• يعني مصطلح "تحت الماء" أن الأصل قيمته أقل مما تم دفعه له.
• يشير عادةً إلى وجود قرض على أصل يكون أكبر من قيمة الأصل نفسه.
• يكون صاحب المنزل في وضع "تحت الماء" إذا كانت قيمة الرهن العقاري أكبر من قيمة المنزل.
• يمكن في كثير من الأحيان، ولكن ليس دائمًا، تجنب المواقف الصعبة من خلال البحث عن صفقات جيدة وخلق هامش أمان بين قيمة الأصل ومبلغ القرض.

فهم الوضع تحت الماء

يُعتبر الأصل "تحت الماء" إذا كان السعر المدفوع له أكثر من تقييمه الحالي في السوق. بشكل عام، أي خسارة "ورقية" (غير محققة) تتعلق بأصل تحت الماء.

في الغالب، يرتبط مصطلح "تحت الماء" بالرافعة المالية أو الاقتراض، حيث يعني امتلاك أصل تقل قيمته عن القرض المستحق على ذلك الأصل. في تداول الأوراق المالية، يمكن أن يحدث هذا في حساب الهامش، حيث يمتلك المتداول سهمًا باستخدام الرافعة المالية، ولكن تعلن الشركة (السهم) إفلاسها، ولم تعد حيازات الأسهم تغطي الهامش أو القرض الذي قدمه الوسيط لشراء السهم في البداية. يكون الحساب تحت الماء، وسيحتاج المستثمر إلى العثور على أموال من مكان آخر لسداد المال (القرض) الذي خسره في سوق الأسهم. يُعرف هذا باسم نداء الهامش.

يمكن أن تحدث مثل هذه الحالة أيضًا مع الأصول غير المالية. إذا تم شراء سيارة جديدة بقرض، فإن الشراء يؤدي تقريبًا إلى أن يكون المشتري في وضع مالي سلبي لأن السيارة ستفقد قيمتها فورًا بمجرد قيادتها خارج المعرض، بينما سيتم سداد القرض ببطء على مدى سنوات. في النهاية، مع سداد المزيد من الدفعات وتباطؤ معدل انخفاض قيمة السيارة، ستعود السيارة إلى وضع مالي إيجابي. على سبيل المثال، بعد 10 سنوات يتم سداد القرض بالكامل، ولكن يمكن للمالك على الأرجح بيع السيارة لبضعة آلاف من الدولارات، وذلك حسب نوع وحالة السيارة.

اعتبارات خاصة

كونك تحت الماء في قرض ليس دائمًا أمرًا سيئًا. طالما يتم سداد الدفعات، يتم تقليل القرض وقد تكون الحالة المؤقتة تحت الماء مؤقتة. ومع ذلك، يمكن تجنب معظم الحالات تحت الماء من خلال البحث عن "هامش الأمان" فيما يتعلق بالأصل الذي يتم شراؤه ومبلغ القرض.

الحصول على صفقة جيدة على منزل أو سيارة، حيث يمكن بيع قيمة الأصل بأكثر مما تم دفعه (مع مرور الوقت)، يعني أن مبلغ القرض سيكون أصغر وهناك هامش أكبر بين قيمة الأصل ومبلغ القرض. هذا يعني أن الأصل سيحتاج إلى الانخفاض في القيمة بشكل أكبر ليصبح أقل من قيمة القرض. قارن ذلك بزوجين يدفعان مبالغ زائدة لشراء منزل، حيث يدفعان 300,000 دولار في حرب مزايدة على منزل لا تساوي قيمته الحقيقية سوى 280,000 دولار. اعتمادًا على المبلغ الذي دفعوه مقدماً، قد يكونون تحت الماء فوراً، أو إذا انخفضت أسعار المنازل، فقد يكونون تحت الماء بشكل كبير في فترة زمنية قصيرة.

يمكن أن يؤدي عدم سداد المدفوعات أو تكبد رسوم إضافية نتيجة انتهاك شروط القرض إلى زيادة مبلغ القرض المستحق بسرعة. قد يتسبب ذلك في أن يصبح القرض تحت الماء أو يغرق أكثر تحت الماء. غالبًا ما يكون المقرضون على استعداد للعمل على إيجاد حلول مع المقترضين إذا كانت الصعوبات المالية قصيرة الأجل، حيث لا يرغب المقرض في مواجهة صعوبة بيع أصل تحت الماء لسداد جزء من القرض بخسارة.

إذا كنت تواجه مشاكل مالية، تحدث إلى مخطط مالي، أو مستشار ديون، و/أو المقرض للمساعدة في إيجاد حل قبل أن تتفاقم المشكلة.

الرهون العقارية تحت الماء

في العقارات، يشير مصطلح "تحت الماء" إلى الحالة التي تكون فيها قيمة المنزل أو العقار أقل من المبلغ المستحق على القرض. وبالتالي، فإن الرهن العقاري تحت الماء هو قرض عقاري يكون فيه المبلغ الأساسي أعلى من القيمة السوقية الحرة للمنزل. يمكن أن تحدث هذه الحالة عندما تنخفض قيم العقارات. في حالة الرهن العقاري تحت الماء، قد لا يكون لدى مالك المنزل أي حقوق ملكية متاحة للحصول على ائتمان. يمكن أن يمنع الرهن العقاري تحت الماء المقترض من إعادة التمويل أو بيع المنزل ما لم يكن لديه النقد لدفع الخسارة من جيبه الخاص.

هذا القيمة السلبية تطرح مشاكل لكل من مالك المنزل وحامل الرهن العقاري. إذا كان مالك المنزل بحاجة إلى الانتقال، فإن بيع المنزل لن ينتج عنه أموال كافية لدفع حامل الرهن العقاري، حتى قبل أي رسوم معاملات. في هذه الحالة، يجب على مالك المنزل العثور على أموال إضافية أو الدخول في بيع قصير مع طرف ثالث. هذه الأنواع من المشاكل تؤدي بدورها إلى معارك قانونية وصعوبات محتملة في المستقبل لكل من مالك المنزل الأصلي والمقرض الطرف الثالث.

بينما تعقد عملية البيع على المكشوف الطريقة التي يسترد بها المقرض الأصلي أمواله، ظهرت مشكلة أكثر أهمية مع الرهون العقارية الغارقة بعد فقاعة الإسكان في 2006-07 والانهيار في 2008-09. فقد قام أصحاب المنازل الذين يدينون بأكثر من قيمة منازلهم بالتخلي بهدوء عن استثماراتهم. أدى ذلك إلى التخلف عن السداد في الرهون العقارية، مما ترك البنوك المقرضة بخسائر ونفقات إضافية تتعلق بـ تصفية المنازل التي استحوذت عليها.

مثال على أن تكون تحت الماء في الرهن العقاري

افترض أن شخصًا يرى منزلًا يعجبه معروضًا بسعر 400,000 دولار. لديه 40,000 دولار كدفعة أولى، أي 10%. دون احتساب الرسوم الأخرى وتأمين الرهن العقاري، مما يعني أن جزءًا من الدفعة الأولى لن يذهب إلى رأس المال، وللتبسيط نفترض أن المشتري يحصل على قرض بقيمة 360,000 دولار.

باستخدام الرهن العقاري والدفع المقدم الذي يدفعه المشتري للمنزل. بعد عدة أشهر من الشراء، يلاحظون أن المنازل المماثلة في منطقتهم تُباع بأقل بكثير من 400,000 دولار. المنازل المماثلة، التي تُسمى المقارنات، تُباع بمبلغ 350,000 دولار. قيمة القرض البالغة 360,000 دولار انخفضت بشكل طفيف إلى 359,000 دولار حيث أن معظم الدفعات الأولية تذهب للفائدة وليس للأصل، ومع ذلك فإن قيمة المنزل هي فقط 350,000 دولار. إذا تم بيع المنزل، فلن يتمكن من سداد القرض. يُشار إلى هذا الوضع بأنه تحت الماء أو مقلوب.

إذا استقر سوق الإسكان، في النهاية سيتم سداد القرض ولن يكون القرض العقاري تحت الماء بعد الآن. أن يكون القرض تحت الماء بمبلغ صغير أو لفترة قصيرة من الزمن ليس مشكلة كبيرة. أن يكون القرض تحت الماء لفترة طويلة وبمبلغ كبير يشير إلى شراء سيء، توقيت سيء، أو ظروف سوق سيئة. وربما جميعها معًا.

قد يكون المنزل تحت الماء لعدة أسباب. ربما دفع المشتري أكثر من اللازم في البداية. قد تكون قيمة المنزل كانت فقط 350,000 دولار طوال الوقت، لكن البائع طلب أكثر وكان المشتري مستعدًا لدفعه.

بدلاً من ذلك، قد تكون قيمة العقار قد انخفضت. ربما كان 400,000 دولار سعرًا جيدًا في ذلك الوقت، ولكن التراجع الاقتصادي الأخير يعني وجود وظائف أقل وعدد أقل من الأشخاص القادرين على تحمل تكاليف منازلهم. وعندما يُجبر الناس على البيع، تنخفض قيم العقارات.

غالبًا ما تتدهور قيم العقارات ببطء، ولكن يمكن أن تتحرك بسرعة في مناطق معينة. على سبيل المثال، قد تشهد بلدة صغيرة انخفاضًا سريعًا في قيم العقارات إذا أُغلقت المصدر الرئيسي للتوظيف، مثل مصنع أو منجم.