ما هو الأوبكو (Opco)؟
"Opco" هو اختصار لـ "شركة تشغيل"، ويستخدم عادة عند وصف الشركة التشغيلية الرئيسية المشاركة في صفقة opco/propco، وهي الهيكل الأكثر شيوعًا لفصل صندوق الاستثمار العقاري (REIT).
تحتفظ شركة العقارات (propco) بملكية جميع العقارات والديون المرتبطة بها، بينما تقوم شركة التشغيل بإدارة العمليات اليومية والإدارة، مما يوفر لشركة التشغيل مزايا تتعلق بتصنيفها الائتماني وقدراتها التمويلية.
النقاط الرئيسية
- Opco هو اختصار لـ "شركة تشغيل"، ويُستخدم عادةً عند وصف الشركة التشغيلية الرئيسية المشاركة في صفقة opco/propco التي تُنظم صندوق الاستثمار العقاري (REIT).
- في استراتيجية صفقة opco/propco، يتم تقسيم الشركات إلى شركة تشغيل وشركة عقارات على الأقل، وذلك بهدف تحسين الأوضاع المالية لكلا الطرفين.
- هناك اختلافات وظيفية واستراتيجية بين شركات تشغيل العقارات وصناديق الاستثمار العقاري (REITs)، ولكن صناديق الاستثمار العقاري لا تحتاج إلى تشغيل العقارات.
كيف تعمل شركة التشغيل (Opco)؟
صفقة شركة تشغيل/شركة عقارية ("opco/propco") هي ترتيب تجاري حيث تمتلك شركة تابعة (أي الشركة العقارية) جميع الممتلكات التي تولد الإيرادات، بينما تدير الشركة الرئيسية (شركة التشغيل) العمليات دون امتلاك مباشر للممتلكات نفسها. تتيح صفقات opco/propco فصل جميع القضايا المتعلقة بالتمويل وتقييم الائتمان لكلتا الشركتين، مما يحسن الوضع المالي لكل كيان.
في استراتيجية صفقة opco/propco، يتم تقسيم الشركات إلى شركة تشغيل واحدة على الأقل وشركة عقارية واحدة. بينما تمتلك الشركة العقارية جميع الأصول - بما في ذلك العقارات أو الممتلكات الأخرى - المرتبطة بتوليد الإيرادات، فإن شركة التشغيل هي التي تستخدم الأصول لتوليد المبيعات.
تتيح استراتيجية opco/propco للشركات إمكانية الاحتفاظ بعناصر معينة - وهي الديون وبالتالي التزامات خدمة الدين، والتصنيفات الائتمانية، والمسائل ذات الصلة - خارج دفاتر الشركة التشغيلية. عادةً ما تقدم هذه الاستراتيجية للشركة مزايا مالية كبيرة وتوفيرًا في التكاليف. إذا قامت الشركة التشغيلية بإنشاء صندوق استثمار عقاري (REIT) لجميع ممتلكاتها العقارية، يمكنها تجنب الازدواج الضريبي على جميع توزيعات دخلها. عندما تصبح أسواق الائتمان أكثر تقييدًا، أو عندما تنخفض قيم العقارات، تصبح استراتيجيات صفقات opco/propco أقل عملية وفي العديد من الحالات غير قابلة للتنفيذ.
مثال على شركة تشغيل (Opco)
شركات الكازينو، التي تعمل غالبًا كصناديق استثمار عقارية ترفيهية أو منتجعية، قد تفكر في إعادة هيكلة opco/propco لخلق قيمة للمساهمين وتبسيط العمليات. النموذج لهذا هو إعادة هيكلة شركة Penn National Gaming Inc. في عام 2013، حيث حصلت شركة الكازينو على إذن من دائرة الإيرادات الداخلية الأمريكية (IRS) لتنفيذ انفصال ضريبي مجاني لممتلكاتها في صندوق استثمار عقاري جديد.
قامت شركة Penn National Gaming بفصل صندوق الاستثمار العقاري (REIT) الخاص بها، Gaming and Leisure Properties، ونقلت جميع ملكية الأصول العقارية إلى صندوق الاستثمار العقاري الجديد. بعد إتمام هذا الفصل، قامت Gaming and Leisure Properties بتأجير العقارات مرة أخرى إلى Penn National Gaming التي قامت بتشغيلها.
القواعد الضريبية الخاصة التي تنطبق على صندوق الاستثمار العقاري (REIT) لشركة Penn National Gaming تمنع الشركة المالكة للعقارات من دفع ضريبة الدخل الفيدرالية على أي إيجارات تحصل عليها من الشركة المشغلة. كما أن صندوق الاستثمار العقاري لشركة Penn National Gaming يتمتع بمعدل فائدة أقل بكثير من شركة الألعاب. بالإضافة إلى ذلك، نظرًا لأن شركة Penn National Gaming ألغت جميع الديون المباشرة المتعلقة بالعقار من خلال نقل الملكية إلى صندوق الاستثمار العقاري الخاص بها، فإن الميزانية العمومية المخففة للشركة المشغلة تسمح لشركة الكازينو باقتراض الأموال التي تحتاجها للتشغيل وأيضًا للاستثمار في مزيد من التطوير والتوسع في كازينوهاتها.
الشركات العقارية التشغيلية (REOCs) وصناديق الاستثمار العقاري (REITs)
هناك اختلافات وظيفية واستراتيجية بين شركات تشغيل العقارات (REOCs) وصناديق الاستثمار العقاري (REITs). تركز العديد من صناديق الاستثمار العقاري استراتيجيتها الاستثمارية والمحفظة على توليد تدفق نقدي من خلال الإيجارات أو عقود الإيجار التي تولدها العقارات التي تمتلكها. قد تهدف الاستثمارات التي تقوم بها صناديق الاستثمار العقاري في مشروع بناء وعمليات الاستحواذ إلى توليد دخل إيجاري من العقار. يذهب صافي الدخل هذا بشكل أساسي نحو التوزيعات التي تُصدر للمستثمرين.
قد تقوم شركة تشغيل عقارات بتمويل بناء جديد ثم بيع العقار لتحقيق عائد. يمكن للشركة أيضًا شراء عقار، وتجديد المبنى، ثم إعادة بيع العقار لتحقيق ربح. كما يمكن لشركة تشغيل العقارات أن تعمل كشركة إدارة تشرف على العقارات.
يمكن إعادة استثمار الأرباح التي تحققها شركة تشغيل العقارات بشكل كبير في مشاريع مثل الاستحواذات، والتجديدات، والبناء الجديد. يتيح ذلك لشركة تشغيل العقارات (REOC) أن تملأ محفظتها بسرعة نسبية بفرص محتملة طويلة الأجل. يمكن مقارنة ذلك مع اللوائح التي تتطلب من صناديق الاستثمار العقاري (REITs) توزيع معظم دخلها الصافي على المساهمين كأرباح. قد تكون هناك إمكانيات لنمو أكبر مع شركة تشغيل العقارات (REOC)، لكنها قد لا تولد دخلاً فورياً بقدر صناديق الاستثمار العقاري (REITs).