ما هي صفقة شركة التشغيل/شركة الملكية (Opco/Propco)؟
صفقة شركة تشغيل/شركة عقارية (opco/propco) هي ترتيب تجاري حيث تمتلك شركة تابعة (أي الشركة العقارية أو "propco") جميع الممتلكات التي تولد الإيرادات بدلاً من الشركة الرئيسية (شركة التشغيل أو "opco").
تسمح صفقات Opco/propco بفصل جميع القضايا المتعلقة بالتمويل والتصنيف الائتماني لكلتا الشركتين. هذا الهيكل التجاري شائع في صفقات العقارات وفي هيكلة صناديق الاستثمار العقاري (REITs).
النقاط الرئيسية
- تؤدي ترتيبات الأعمال بين الشركة التشغيلية والشركة العقارية إلى أن تكون هناك شركة تابعة أو شركة عقارية (الشركة العقارية) تمتلك أو تحتفظ بجميع الأصول والعقارات التي تستخدمها الشركة التشغيلية الرئيسية (الشركة التشغيلية) لتوليد الإيرادات.
- يمكن لصفقات Opco/propco أن تساعد الشركة الأم في الاستفادة حيث تكون شروط التمويل والائتمان مستقلة عن الشركة التشغيلية.
- بالإضافة إلى استقلالية القروض، يمكن أن تتمتع هذه الأنواع من الصفقات بمزايا ضريبية للشركة الأم.
- على الرغم من أن البعض قد يعتبر هذه الأنواع من الصفقات ثغرات ضريبية، إلا أنها قانونية تمامًا وتُعتبر عمومًا علامة على ذكاء الأعمال.
فهم صفقات شركة التشغيل/شركة الملكية (Opco/Propco)
الشركات الأم يمكن أن تكون تكتلات أو شركات قابضة. التكتل، مثل شركة جنرال إلكتريك، يمتلك شركات ذات نماذج أعمال متميزة بالإضافة إلى عملياته الأساسية. في المقابل، تُنشأ الشركة القابضة بهدف محدد وهو امتلاك مجموعة من الشركات التابعة ولا تقوم بتشغيل أعمالها الخاصة. عادةً ما تتشكل الشركات القابضة لتحقيق مزايا ضريبية.
الشراكات المحدودة الرئيسية، أو MLPs، تستخدم أيضًا هيكلًا مشابهًا للهيكل الأبوي/الفرعي. معظم الشراكات المحدودة الرئيسية يتم تداولها علنًا. لأغراض ضريبية، يمكن للمستثمرين اختيار كيفية تلقي الدخل الذي تولده الشركة.
تتمتع شركة الشراكة المحدودة الرئيسية (MLP) بهيكل ضريبي تمريري، مما يعني أن جميع الأرباح والخسائر تمرر إلى الشركاء المحدودين. الشركة نفسها ليست مسؤولة عن الضرائب على الشركات على إيراداتها وبالتالي تتجنب الازدواج الضريبي الذي تواجهه معظم الشركات. تعمل معظم شركات الشراكة المحدودة الرئيسية في صناعة الطاقة. تمتلك الشركات التابعة حصصًا (رسميًا وحدات) من الشركة الأم MLP، وتعيد توزيع الدخل السلبي من خلال الشركة كـ توزيعات أرباح منتظمة.
الانتقادات لصفقة شركة تشغيل/شركة عقارية (Opco/Propco)
ترتيبات Opco-propco تتيح للشركة التشغيلية استئجار أو تأجير العقار من شركة العقارات. في الواقع، يبدو هذا كأنه بيع وإعادة تأجير. ومع ذلك، لا تتخلى الشركة عن العقار بأي شكل حقيقي، حيث أن شركة العقارات (propco) والشركة التشغيلية (opco) هما جزء من نفس مجموعة الشركات.
بينما قد يبدو هذا وكأنه المكافئ للشركات في الحصول على الكعكة وأكلها، يمكن أن يكون هناك عدة عيوب لإنشاء شركة عقارية (propco). إذا كانت الشركة تعمل من مواقع متعددة بدلاً من موقع رئيسي واحد، فإن ترتيب شركة عقارية يقيد الشركة في وضع يصبح فيه إغلاق أي موقع أكثر صعوبة.
في إعداد الأعمال التقليدي، على سبيل المثال، قد تختار الشركة إغلاق موقع أو مكتب لا يحقق الأداء المطلوب، ومن المحتمل أن تبيع العقار. على النقيض من ذلك، في ترتيب "propco"، تمتلك "propco" العقار وقد لا تختار التخلص منه إذا لم يكن السوق سيعيد ما يكفي لتغطية الديون.
نتيجة لذلك، قد يُطلب من الشركة التشغيلية دفع الإيجار على عقار، حتى إذا لم تكن تستخدمه، لأن الشركة العقارية تعتمد على ذلك الدخل لخدمة الديون الممولة من العقارات.
مثال على صفقة شركة تشغيل/شركة عقارية (Opco/Propco)
في المملكة المتحدة، تُعتبر صفقات opco/propco طريقة شائعة جدًا يمكن من خلالها لشركة أم إنشاء صندوق استثمار عقاري (REIT). يمتلك صندوق الاستثمار العقاري، ويشغل، و/أو يمول العقارات التي تُنتج دخلاً. يتخصص معظم صناديق الاستثمار العقاري في قطاع معين، مثل صناديق الاستثمار العقاري للمكاتب أو صناديق الاستثمار العقاري للرعاية الصحية. بشكل عام، يقوم صناديق الاستثمار العقاري بتمرير مدفوعات الإيجار المحصلة إلى المستثمرين على شكل توزيعات أرباح.
يمكن إنشاء صندوق الاستثمار العقاري (REIT) من خلال صفقة شركة تشغيل/شركة عقارية عن طريق بيع الأصول المولدة للدخل من شركة التشغيل إلى شركة تابعة في البداية. ثم تقوم الشركة التابعة بتأجير العقار مرة أخرى لشركة التشغيل. يمكن لشركة التشغيل بعد ذلك فصل الشركة التابعة كصندوق استثمار عقاري (REIT). ميزة القيام بذلك هي أن الشركة يمكنها بعد ذلك تجنب الازدواج الضريبي على توزيعات دخلها.