ما هي شركة تشغيل العقارات (REOC)؟
شركة تشغيل العقارات (REOC) هي شركة متداولة علنًا تستثمر بنشاط في العقارات، وعادةً ما تكون عقارات تجارية. على عكس صناديق الاستثمار العقاري (REITs)، تقوم شركات تشغيل العقارات بإعادة استثمار الأموال التي تكسبها في أعمالها وتخضع لضرائب شركات أعلى من صناديق الاستثمار العقاري.
النقاط الرئيسية
- شركة تشغيل العقارات (REOC) تشارك في استثمارات العقارات وتتداول في بورصة عامة.
- يمكن لشركات التشغيل العقاري (REOCs) إعادة استثمار أرباحها في العمل بدلاً من توزيعها على حاملي الوحدات بالطريقة التي تُلزم بها صناديق الاستثمار العقاري (REITs) القيام بذلك.
- تتمتع شركات التشغيل العقاري (REOCs) بإمكانية تحقيق آفاق نمو أكبر من صناديق الاستثمار العقاري (REITs)، لكنها قد لا تولد نفس القدر من الدخل الفوري.
فهم شركات تشغيل العقارات (REOCs)
لدى المستثمرين عدد من الخيارات إذا رغبوا في تنويع ممتلكاتهم وإضافة العقارات إلى محافظهم. شراء العقارات الحقيقية هو أحد الخيارات، ولكن ذلك يمكن أن يأتي بتكلفة كبيرة ومخاطر هائلة. يجب على المستثمرين الذين يشترون العقارات - سواء كانت سكنية أو تجارية - أن يكونوا قادرين على تحمل العبء المالي لشراء وصيانة العقارات بالإضافة إلى المخاطر والشكوك التي تأتي مع سوق الإسكان.
يمكن لشركات التشغيل العقاري (REOCs) حماية المستثمرين من بعض المخاطر المرتبطة بامتلاك العقارات. امتلاك عدد قليل من الأسهم في إحدى هذه الشركات يمنحك تعرضًا فوريًا لأنواع مختلفة من العقارات التي يتم اختيارها بعناية ثم إدارتها بواسطة فريق من الخبراء.
تتكون غالبية ممتلكاتهم من العقارات التجارية مثل متاجر البيع بالتجزئة والفنادق والمباني المكتبية ومراكز التسوق والمنازل متعددة الأسر. كما تستثمر العديد من شركات تشغيل العقارات (REOCs) في العقارات وتديرها. على سبيل المثال، قد تقوم الشركة ببيع أو تأجير وحدات من منزل متعدد الأسر أو مبنى مكتبي لأشخاص مختلفين، لكنها لا تزال تحافظ على المساحات المشتركة مثل مواقف السيارات والردهات وتجني منها المال.
تُتداول أسهم شركات التشغيل العقاري (REOCs) في البورصات مثل أي شركة أخرى متداولة علنًا. يمكن للمستثمرين شراء الأسهم من خلال الوسيط-التاجر أو أي محترف مالي آخر. وعلى الرغم من أنها تلغي مخاطر الاحتفاظ بالممتلكات المادية، إلا أن شركات التشغيل العقاري (REOCs) تتعرض لبعض المخاطر السوقية مثل مخاطر أسعار الفائدة، ومخاطر سوق الإسكان، ومخاطر السيولة، ومخاطر الائتمان.
تدفع شركات الاستثمار العقاري التشغيلية (REOCs) الضرائب الفيدرالية لأنها ليست ملزمة بتوزيع أرباحها على المساهمين.
الشركات العقارية التشغيلية (REOCs) مقابل صناديق الاستثمار العقاري (REITs)
على الرغم من أن كلاهما يستثمر في ممتلكات عقارية، إلا أن هناك اختلافات وظيفية واستراتيجية بين شركات الاستثمار العقاري (REOCs) وصناديق الاستثمار العقاري (REITs). تمتلك صناديق الاستثمار العقاري وتدير عقارات تولد الدخل من خلال الإيجارات أو عقود الإيجار. قد تكون هذه العقارات سكنية أو فنادق، وحتى عقارات البنية التحتية مثل خطوط الأنابيب وأبراج الهواتف المحمولة. يمكن للمستثمرين اختيار شراء أسهم في ثلاثة أنواع مختلفة من صناديق الاستثمار العقاري: صناديق الاستثمار العقاري للأسهم، وصناديق الاستثمار العقاري للرهن العقاري، وصناديق الاستثمار العقاري الهجينة.
تُهيكل شركات التشغيل العقاري (REOCs) بطريقة تسمح لها بإعادة استثمار الأرباح في الشركة بدلاً من توزيعها على المساهمين. وبهذا الشكل، يمكنها توسيع ممتلكاتها عن طريق شراء عقارات جديدة أو إعادة استثمار الأموال في الممتلكات الحالية لتحسينها. كما يمكنها استخدام الأرباح لشراء عقارات جديدة بهدف بيعها لاحقًا. القدرة على إعادة استثمار الأرباح تعني أن شركات التشغيل العقاري لا تحصل على معاملة ضريبية مفضلة، لذا فهي تدفع ضرائب أعلى من صناديق الاستثمار العقاري (REITs).
لكي تتأهل كشركة استثمار عقاري (REIT)، يجب على الشركات تلبية متطلبات معينة. تشمل هذه المتطلبات - من بين أمور أخرى - استثمار ما لا يقل عن 75% من الأصول في العقارات وتوزيع ما لا يقل عن 90% من أرباحها على حاملي الوحدات. في المقابل، تحصل شركات الاستثمار العقاري على معاملة ضريبية مفضلة. الضرائب المفروضة على الشركات لشركات الاستثمار العقاري أقل بكثير من تلك المفروضة على شركات التشغيل العقاري (REOCs) لأنها معفاة من الضرائب الفيدرالية.
تميل صناديق الاستثمار العقاري (REITs) إلى الاستثمار وشراء العقارات التي تحد من مقدار المخاطر المرتبطة ببعض العقارات التجارية بسبب الوضع الضريبي الخاص الذي تتمتع به. تميل استراتيجيات استثمارها إلى أن تكون طويلة الأجل. وهذا يعني أن صناديق الاستثمار العقاري لا تشتري العقارات الاستثمارية بغرض بيعها في المستقبل بنفس الطريقة التي تقوم بها بعض شركات الاستثمار العقاري (REOCs).