ما هي شركة Propco (شركة عقارية)؟
شركة العقارات، أو شركة الممتلكات، أو شركة العقارات هي كيان ثانوي يتم إنشاؤه بواسطة شركة خصيصًا لامتلاك وإدارة العقارات التي تمتلكها.
تسليم الممتلكات التي تولد الدخل والديون المرتبطة بها إلى شركة تابعة تم تشكيلها حديثًا يوفر عادةً للشركة الأم أو الشركة التشغيلية مزايا تتعلق بمسائل التمويل وتقييم الائتمان.
النقاط الرئيسية
- شركة "Propco" هي شركة تابعة يتم إنشاؤها خصيصًا من قبل الشركة الأم أو "Opco" لامتلاك وإدارة العقارات التي تولد الدخل.
- يتم السعي وراء هذه الترتيبات في الغالب لتأمين تمويل أكثر ملاءمة وتسهيل قضايا التصنيف الائتماني.
- نقل جميع العقارات والديون المرتبطة بها إلى الشركة العقارية (propco) يمكّن الشركة التشغيلية (opco) من تحرير الأموال وتعزيز صحتها المالية.
- في الوقت نفسه، ترث شركة العقارات (propco) محفظة من العقارات التي يمكن استخدامها كضمان لجمع رأس المال بأسعار تنافسية.
كيف تعمل شركة العقارات (Propco)
ترتيبات الأعمال بين الشركات التشغيلية والشركات العقارية (opco-propco) تؤدي إلى أن الشركة التابعة أو شركة العقارات تحتفظ أو تمتلك جميع الأصول، بما في ذلك العقارات، التي تستخدمها الشركة التشغيلية الرئيسية (opco) لتوليد الإيرادات. لماذا يتم ذلك؟ في الأساس لتأمين تمويل أكثر ملاءمة وتوفير رأس المال للشركة من أجل التوسع.
جميع القضايا المتعلقة بالتمويل والتصنيف الائتماني يتم تقسيمها فجأة بين طرفين. تقوم الشركة التشغيلية بإزالة تكلفة الاحتفاظ بالعقارات من دفاترها، مما يمكنها من تحرير الأموال وتعزيز صحتها المالية.
في الوقت نفسه، تجد الشركة العقارية الجديدة نفسها ترث محفظة من العقارات التي يمكن استخدامها كـ ضمان للحصول على دين وجمع رأس المال بأسعار تنافسية.
نقد شركة Propco (شركة عقارية)
ترتيبات Opco-propco تتيح للشركة التشغيلية استئجار أو تأجير العقار من شركة العقارات. في الواقع، يبدو هذا كأنه بيع وإعادة تأجير. ومع ذلك، لا تتخلى الشركة عن العقار بأي شكل حقيقي، حيث أن propco وopco هما جزء من نفس مجموعة الشركات.
بينما قد يبدو هذا وكأنه المكافئ للشركات في الحصول على الكعكة وأكلها، يمكن أن يكون هناك عدة عيوب لإنشاء شركة عقارية (propco). إذا كانت الشركة تعمل من مواقع متعددة بدلاً من موقع رئيسي واحد، فإن ترتيب شركة عقارية يقيد الشركة في وضع يصبح فيه إغلاق أي موقع أكثر صعوبة.
في إعداد الأعمال التقليدي، على سبيل المثال، قد تختار الشركة إغلاق موقع أو مكتب لا يحقق الأداء المطلوب، ومن المحتمل أن تبيع العقار. على النقيض من ذلك، في ترتيب "propco"، تمتلك "propco" العقار وقد لا تختار التخلص منه إذا لم يكن السوق سيعيد ما يكفي لتغطية الديون.
نتيجة لذلك، قد يُطلب من الشركة التشغيلية دفع إيجار على عقار، حتى إذا لم تكن تستخدمه، لأن الشركة العقارية تعتمد على ذلك الدخل لخدمة الديون الممولة من العقارات.
اعتبارات خاصة
الانتقال من Propco إلى REIT
لأن شركة العقارات يمكن أن تحد من مرونة الشركة التشغيلية في بعض الحالات، فإن الشركة التشغيلية قد تقوم أحيانًا بفصل شركة العقارات كـ صندوق استثمار عقاري (REIT) لتحويلها إلى كيان مستقل.
إن إنشاء صندوق استثمار عقاري (REIT) — وهي شركات تمتلك محفظة من العقارات والرهون العقارية، تجمع الإيجارات منها ثم تمرر العائدات إلى المستثمرين على شكل توزيعات أرباح — يوفر مزايا ضريبية للشركة الأم، وذلك بشكل رئيسي من خلال إزالة أي قضايا تتعلق بـ الازدواج الضريبي التي قد تنشأ مع ترتيب شركة عقارية-شركة تشغيل.
مهم
قد تختار شركة تشغيل لاحقًا فصل شركة تابعة كشركة استثمار عقاري (REIT) للحصول على مزايا ضريبية.
بمجرد أن يتم فصل الشركة العقارية، يمكنها أن تعمل مثل أي صندوق استثمار عقاري آخر، حيث تضيف عقارات إلى محفظتها التي لا ترتبط بأعمال الشركة التشغيلية.