ما هو العقار المملوك الآخر (OREO)؟
الممتلكات العقارية الأخرى المملوكة (OREO) هو مصطلح محاسبي بنكي يشير إلى الأصول العقارية التي يحتفظ بها البنك ولكنها ليست جزءًا من أعماله. غالبًا ما يتم الحصول على هذه الأصول نتيجة لإجراءات حبس الرهن. قد يثير وجود كمية كبيرة من أصول OREO في الميزانية العمومية للبنك مخاوف بشأن الصحة العامة للمؤسسة.
النقاط الرئيسية
- يشير OREO إلى العقارات التي تستحوذ عليها البنوك من خلال الحجز أو عمليات قانونية مشابهة، لتصبح جزءًا من ميزانيتها العمومية كأصول غير منتجة.
- تستحوذ البنوك على العقارات المملوكة للعقارات الأخرى (OREO) عندما يتخلف المقترضون عن سداد القروض ولا تُباع العقارات في مزادات حبس الرهن، مما يؤدي إلى احتفاظ البنك بالعقارات.
- تُصنّف ممتلكات OREO كأصول غير منتجة للدخل في الميزانية العمومية للبنك، مما يؤدي إلى تجميد رأس المال الذي يمكن استخدامه في أنشطة توليد الدخل ويتطلب صيانة وإدارة مستمرة.
- يمكن أن يشير وجود كميات كبيرة من الأصول العقارية المملوكة (OREO) إلى ضغوط مالية داخل البنك، مما يؤثر على سيولته والامتثال التنظيمي، وقد يؤدي إلى زيادة التدقيق من قبل الجهات التنظيمية.
- خلال الأزمة المالية لعام 2008، أبرز الارتفاع في العقارات المملوكة للبنوك (OREO) الضغوط الأوسع في سوق الإسكان وساهم في التباطؤ الاقتصادي من خلال تقليل توفر الائتمان وزيادة الضغط المالي على البنوك.
فهم العقارات المملوكة الأخرى (OREO)
عندما يُعتبر العقار "مملوكًا للعقارات"، فهذا يعني أن العقار أصبح مملوكًا من قبل المقرض. يحدث هذا لأن المقترض تخلف عن سداد الرهن العقاري، ولم يتم بيع العقار في مزاد حبس الرهن. البنوك عادةً ليست في مجال امتلاك العقارات، ولكنها تجد نفسها في هذا الوضع عندما يحدث خطأ ما مع المقترض (عادةً حجز الرهن).
مثال آخر على أصول OREO للبنك هو مبنى سابق للبنك لم يتم بيعه بعد، حيث أن العقار لم يعد يدر دخلاً. نظرًا لأن العقار لا يُحتفظ به كأصل منتج للدخل، فإنه يُعامل بشكل مختلف في سجلات المحاسبة والتقارير الخاصة بالبنك. مكتب مراقب العملة (OCC) ينظم حيازات البنوك من أصول OREO.
دور OREO في الميزانية العمومية للبنك
تُصنّف ممتلكات OREO كأصول غير منتجة لأنها لا تولد دخلاً وليست جزءًا من العمليات الأساسية للبنك. يتم إدراج OREO تحت بند "أصول أخرى" في الميزانية العمومية، مما يشير إلى أن البنك يمتلك الآن عقارات بدلاً من الأصول السائلة أو القروض المنتجة.
يمكن أن يكون لوجود OREO في الميزانية العمومية للبنك عدة تداعيات مالية. أولاً، فإنه يربط رأس المال الذي يمكن استخدامه في أنشطة توليد الدخل، مثل النقد لإصدار قروض جديدة أو الاستثمار في الأوراق المالية. يمكن أن يقلل هذا من ربحية البنك بشكل عام، حيث إن ممتلكات OREO لا تساهم في دخل الفوائد وغالبًا ما تأتي مع تكاليف مستمرة للصيانة والتأمين والضرائب العقارية.
يتعين على البنوك أيضًا إعادة تقييم العقارات المملوكة الأخرى (OREO) بشكل دوري لتعكس القيمة السوقية الحالية لها. إذا انخفضت قيمة هذه العقارات، يجب على البنك تسجيل رسوم انخفاض القيمة، مما يؤثر مباشرة على أرباحه ويقلل من صافي الدخل.
اعتبار مهم آخر هو التأثير التنظيمي لعقارات OREO على الميزانية العمومية للبنك. عادةً ما يُطلب من البنوك بيع عقارات OREO ضمن إطار زمني محدد، على الرغم من أنه قد يتم منح تمديدات في ظل ظروف معينة. يمكن أن يؤدي الفشل في إدارة وبيع عقارات OREO بكفاءة إلى زيادة التدقيق من قبل الجهات التنظيمية، وفرض عقوبات محتملة، وتأثير سلبي على نسب كفاية رأس المال للبنك.
عقارات OREO وعملية حبس الرهن
تعتبر مصطلحات OREO والحجز العقاري مترابطة بشكل وثيق في سياق البنوك والعقارات، لكنها تشير إلى مراحل مختلفة في عملية استعادة البنك للممتلكات بسبب تخلف المقترض عن سداد القرض. الحجز العقاري هو العملية القانونية التي يبدأها المقرض عندما يفشل المقترض في الوفاء بالتزاماته المتعلقة بالرهن العقاري. من خلال الحجز العقاري، يسعى المقرض إلى استرداد الرصيد المستحق للقرض عن طريق الاستيلاء على العقار الذي تم استخدامه كضمان للقرض.
تشمل عملية حبس الرهن عدة خطوات، بما في ذلك إخطار المقترض بتخلفه عن السداد، ورفع دعوى قضائية للحصول على الحق في استعادة الملكية، وإجراء مزاد علني حيث يتم عرض العقار للبيع لأعلى مزايد. إذا تم بيع العقار في المزاد بمبلغ يغطي رصيد القرض المستحق، تنتهي عملية حبس الرهن ويتم سداد المقرض. ومع ذلك، إذا لم يتم بيع العقار، أو إذا كانت العروض غير كافية لتغطية رصيد القرض، فإن العقار يعود إلى المقرض.
عندما تعود الملكية إلى المقرض بعد فشل مزاد حبس الرهن، يتم تصنيفها كـ OREO. في هذه المرحلة، تصبح الملكية أحد الأصول في الميزانية العمومية للبنك. فهم هذا التمييز مهم لأنه يبرز المسؤوليات والتحديات المختلفة التي تواجهها البنوك في كل مرحلة. خلال عملية حبس الرهن، يكون التركيز على الإجراءات القانونية ومحاولة بيع الملكية في المزاد، بينما مع OREO، يتحول هدف البنك إلى إدارة الملكية والعثور على مشترٍ لتقليل الخسائر المالية.
أوريو والأزمة المالية العالمية لعام 2008
لعبت OREO دورًا مهمًا في الأزمة المالية لعام 2008 حيث أبرزت الترابط العميق بين سوق العقارات والقطاع المصرفي. خلال فترة ازدهار الإسكان التي سبقت الأزمة، قامت العديد من البنوك بتوسيع نشاطها في إقراض الرهن العقاري بشكل كبير، وغالبًا ما كانت تمدد الائتمان للمقترضين ذوي التاريخ الائتماني دون المستوى أو تقدم منتجات قروض محفوفة بالمخاطر.
مع بدء انخفاض أسعار المنازل وتخلف المقترضين عن سداد قروضهم، وجدت البنوك نفسها مع عدد متزايد من العقارات المحجوزة، والتي أصبحت مصنفة كـ OREO. كان الارتفاع في OREO مؤشرًا واضحًا على الضائقة الواسعة في سوق الإسكان والضغوط المالية على البنوك. وفقًا لبحث Pew، تم حجز أكثر من 2.3 مليون وحدة سكنية (1.8% من جميع الوحدات السكنية) في عام 2008.
أدى البيئة التنظيمية خلال الأزمة المالية لعام 2008 إلى تعقيد الوضع أكثر بالنسبة للبنوك التي تحتفظ بكميات كبيرة من العقارات المملوكة الأخرى (OREO). كان يتعين على البنوك الامتثال لمعايير كفاية رأس المال، مما يعني أنها كانت بحاجة إلى الحفاظ على مستوى معين من الاحتياطيات. بالإضافة إلى ذلك، مع تركيز البنوك على إدارة والتخلص من هذه العقارات، أصبحت أكثر تحفظًا في ممارسات الإقراض الخاصة بها، مما أدى إلى تشديد شروط الائتمان للمستهلكين والشركات. ساهم هذا الانخفاض في توفر الائتمان في تباطؤ النشاط الاقتصادي بشكل أكبر، مما عمق الركود.
في النهاية، أصدرت مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية (FDIC) توجيهات تذكّر البنوك بضرورة الحفاظ على الممتلكات العقارية المملوكة الأخرى (OREO) والإبلاغ عنها بشكل صحيح في ظل زيادة حالات حبس الرهن.
ما هو العقار المملوك الآخر (OREO) في البنوك؟
يشير مصطلح OREO إلى العقارات التي تمتلكها البنوك أو المؤسسات المالية نتيجة لحجز الرهن أو عمليات قانونية أخرى. عندما يتخلف المقترض عن سداد القرض، قد يقوم البنك بالاستيلاء على العقار المستخدم كضمان، والذي يصبح بعد ذلك OREO.
كيف تستحوذ البنوك على عقارات OREO؟
تستحوذ البنوك على العقارات المملوكة الأخرى (OREO) بشكل رئيسي من خلال عملية الحجز على الرهن. عندما يفشل المقترض في سداد دفعات قرض الرهن العقاري، يمكن للمقرض أن يبدأ إجراءات الحجز للاستيلاء على العقار. إذا لم يتم بيع العقار في مزاد الحجز، فإنه يعود إلى المقرض ويصنف كعقار مملوك آخر (OREO). قد تستحوذ البنوك أيضًا على عقارات OREO من خلال صكوك بدلاً من الحجز، حيث يقوم المقترض بنقل ملكية العقار طوعًا إلى المقرض لتجنب الحجز.
ماذا يحدث للعقارات عندما تصبح عقارات مملوكة للبنك (OREO)؟
بمجرد أن يصبح العقار OREO، يتولى البنك مسؤولية إدارته وصيانته وبيعه في النهاية. عادةً ما يتم نقل العقار إلى قسم OREO في البنك أو إلى شركة إدارة أصول متخصصة في التعامل مع مثل هذه العقارات. يجب على البنك ضمان أمان العقار والحفاظ على قيمته والامتثال للوائح المحلية. هدف البنك هو بيع العقار في أسرع وقت ممكن لاسترداد رصيد القرض غير المدفوع وتقليل تكاليف الاحتفاظ.
كيف يؤثر OREO على البيانات المالية للبنك؟
تؤثر خصائص OREO على البيانات المالية للبنك من خلال ظهورها كأصول غير منتجة. وعادةً ما تُدرج في الميزانية العمومية تحت بند "أصول أخرى". يمكن أن تؤثر OREO على ربحية البنك، حيث إن هذه العقارات لا تولد دخلاً وقد تتكبد تكاليف صيانة قانونية مستمرة.
الخلاصة
يشير مصطلح OREO إلى العقارات التي تستحوذ عليها البنوك من خلال حجز الرهن أو عمليات قانونية مشابهة بعد تعثر المقترضين في سداد القروض. تُدار هذه الأصول غير المنتجة من قبل البنك بهدف بيعها لاسترداد المبالغ المستحقة من القروض مع تقليل الخسائر المالية إلى الحد الأدنى.