ما هو الرهن العقاري بخيارات الدفع (Payment-option ARM)؟
الرهن العقاري ذو الخيار الدفع (ARM) هو رهن عقاري ذو معدل فائدة متغير يتم تعديله شهريًا، والذي يسمح للمقترض بالاختيار بين عدة خيارات للدفع الشهري. يمكن أن تشمل خيارات الدفع الفائدة فقط أو الفائدة مع الأصل.
ومع ذلك، تتضمن بعض الخيارات دفع الحد الأدنى الذي لا يغطي الفائدة الشهرية، مما يمكن أن يزيد من مبلغ القرض المستحق بمرور الوقت. على الرغم من أن قروض الرهن العقاري ذات الخيارات المتعددة تقدم مرونة، إلا أنها تحمل مخاطر إذا زاد رصيد القرض ولم تتمكن من سداد القرض.
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل بخيارات الدفع هو رهن عقاري ذو سعر فائدة متغير يتم تعديله شهريًا، والذي يسمح للمقترض بالاختيار بين عدة خيارات للدفع الشهري.
- يمكن أن تشمل خيارات الدفع دفع الفائدة فقط أو دفع الفائدة والأصل معًا.
- بعض الخيارات تشمل دفع الحد الأدنى الذي لا يغطي الفائدة الشهرية، مما يمكن أن يزيد من مبلغ القرض.
- على الرغم من أن قروض الرهن العقاري القابلة للتعديل (ARMs) تقدم مرونة، إلا أنها تحمل مخاطر إذا زاد رصيد القرض، ويمكنك سداد القرض.
فهم الرهن العقاري بخيار الدفع (Payment-option ARM)
عادةً ما تتضمن دفعة الرهن العقاري ذو السعر الثابت جزءًا من دفعتك الشهرية يذهب لسداد الأصل والفائدة. الأصل هو المبلغ الأصلي الذي قمت باقتراضه، بينما الفائدة هي المبلغ الشهري الذي يفرضه مقرض الرهن العقاري والمشتق من معدل الفائدة على القرض.
عند سداد قرض الرهن العقاري الخاص بك، إذا لم تقم بسداد المبلغ الأساسي، فإنك لا تسدد أي جزء من الدين الذي اقترضته في الأصل. إذا لم تقم بسداد كل الفائدة الشهرية المفروضة، فإن الفائدة غير المدفوعة تُضاف إلى رصيد القرض الخاص بك، مما يزيد من المبلغ الذي تدين به - وهذا ما يسمى السداد السلبي. ولأغراض النقاش، تم استبعاد الضرائب العقارية وتأمين أصحاب المنازل.
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARMs)
تقدم الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل (ARMs) خيارات دفع مرنة للمقترضين، حيث توفر فترة أولية بسعر ثابت يليها إعادة ضبط أو تعديل للسعر بناءً على أسعار الفائدة في السوق. على سبيل المثال، فإن 5/1 ARM سيكون له سعر ثابت خلال السنوات الخمس الأولى ويعاد ضبطه مرة واحدة في السنة بعد الفترة الأولية. عادةً ما يكون هناك حد سنوي يحد من مقدار الزيادة في السعر خلال أي فترة واحدة لحماية المقترض إذا ارتفعت أسعار الفائدة بشكل كبير.
قرض الرهن العقاري بخيارات الدفع
يقدم قرض الرهن العقاري ذو خيار الدفع للمقترضين بعض خيارات الدفع الشهرية، بما في ذلك ما يلي:
- دفعة مسددة بالكامل، مما يعني أن الدفعة تشمل جزءًا يذهب إلى رأس المال والفائدة بشروط لمدة 15 أو 30 أو 40 عامًا.
- دفعة فائدة فقط، مما يعني أنها لا تقلل من المبلغ الأساسي أو تخفض قرض الرهن العقاري الخاص بك.
- حد أدنى أو دفعة محدودة لا تغطي كامل الفائدة أو دفعة بأي مبلغ أكبر من الحد الأدنى.
يتم حساب خيار الحد الأدنى للدفع بناءً على معدل فائدة ابتدائي مؤقت. بينما يكون هذا المعدل المؤقت ساري المفعول، يكون هذا هو خيار الدفع الوحيد المتاح. إنه دفع يتم تسديده بالكامل. بعد انتهاء صلاحية معدل الفائدة الابتدائي المؤقت، يظل مبلغ الحد الأدنى للدفع خيارًا للدفع الشهري. ومع ذلك، في كل مرة يتم فيها دفع مبلغ أقل من الدفعة المجدولة للفائدة فقط، يتم إنشاء فائدة مؤجلة.
بالنسبة لبعض قروض الرهن العقاري ذات الخيارات المتعددة للدفع، يمكنك دفع جزء فقط من الفائدة كل شهر. ومع ذلك، يتم إضافة الفائدة غير المدفوعة إلى رصيد رأس المال الخاص بك. ونتيجة لذلك، ستدفع فائدة على الفائدة، مما يمكن أن يزيد بشكل كبير من المبلغ المقترض.
زيادة المدفوعات مع الرهون العقارية ذات خيار الدفع (Payment-option ARMs)
يمكن أن تحتوي قروض الرهن العقاري ذات الخيارات المتعددة option ARMs على مخاطر كبيرة تتعلق بصدمة الدفع. قد تزداد الدفعات الشهرية لعدة أسباب، بما في ذلك إعادة الجدولة غير المجدولة عندما يتم الوصول إلى حد الاستهلاك السلبي. يعتبر سعر الفائدة المفهرس بالكامل مهمًا في هذا الحساب. معدل الاستهلاك السلبي هو دالة للدفع القائم على الفائدة فقط (المستند إلى سعر الفائدة المفهرس بالكامل) والدفعة الدنيا.
إذا زاد معدل الفائدة المفهرس بالكامل بشكل كبير، فإن معدل الاستهلاك السلبي يزداد عندما يتم دفع الحد الأدنى فقط من الدفعة. ونتيجة لذلك، من المحتمل أن يتم الوصول إلى حد الاستهلاك السلبي وسيتم إعادة جدولة الرهن العقاري، مما يعني أنه سيتم إعادة حساب جدول الدفعات.
تحذيرات حول الرهون العقارية ذات الخيارات المتعددة للدفع (Payment-option ARMs)
لتجنب زيادة كبيرة في مقدار الدين المستحق على الرهن العقاري، يجب على المقترض اختيار هيكل السداد بعناية مع خيار الدفع ARM. بينما كان شائعًا قبل الأزمة المالية لعام 2008، تعرضت قروض الرهن العقاري بخيار الدفع ARM لاحقًا للانتقاد. سمح هذا النوع من الرهن العقاري للمقترضين بإجراء دفعات أصغر، والتي كانوا يعتقدون أنهم يمكنهم تحملها، لكن الدين الإجمالي على الرهن العقاري استمر في النمو بدلاً من تقليل الرصيد.
بعد أن ضربت أزمة الرهن العقاري، تبين أن بعض المقرضين قدموا خيارات دفع ARMs للمقترضين الذين لم يكونوا مؤهلين لشراء المنازل. وعلى الرغم من أن هذه الرهون العقارية يمكن أن تغطي أسعار بيع المنازل، إلا أن الطريقة التي يمكن أن يتصاعد بها الدين إذا لم يقم المقترض بسداد الفائدة وتقليل الرصيد الأساسي تعني أن المقترضين الذين لا يستطيعون تحمل الدين سيواجهون حتماً التخلف عن السداد.
هناك فوائد لقروض الرهن العقاري ذات الخيارات المتعددة للدفع، خاصة للمضاربين في العقارات الذين يسعون إلى القيام باستثمارات قصيرة الأجل في الممتلكات، خاصة إذا كانوا ينوون تجديد العقار وإعادة طرحه في السوق بسرعة.
كيف يعمل قرض الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM)؟
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) يقدم فترة أولية بسعر ثابت يتبعها إعادة ضبط أو تعديل للسعر بناءً على أسعار الفائدة في السوق. قد يتم إعادة ضبط السعر مرة كل 12 شهرًا، ولكن عادةً ما يأتي الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل مع حد أقصى يحد من مدى زيادة الأسعار.
ما هي مخاطر الرهون العقارية ذات الخيارات المتعددة للدفع (Payment-option ARMs)؟
تشمل المخاطر المرتبطة بالقروض العقارية ذات الخيارات المتعددة للدفع (payment-option ARMs) عندما تقوم بدفع الفائدة فقط، حيث إن ذلك لا يقلل من المبلغ المقترض أو الأصل. أيضًا، إذا اخترت دفع الحد الأدنى أو الدفع المحدود، فلن يكون ذلك كافيًا لتغطية الفائدة الشهرية. ونتيجة لذلك، سيتم إضافة الفائدة غير المدفوعة إلى رصيد القرض، مما يؤدي إلى زيادة ديونك.
لأي المقترضين سيكون القرض ذو الفائدة المتغيرة (ARM) خيارًا جيدًا؟
يمكن أن يكون الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM) خيارًا جيدًا لأولئك الذين يخططون للعيش في المنزل لفترة قصيرة فقط ويخططون لبيع العقار قبل انتهاء فترة السعر الثابت الأولية. يمكن أن يكون الرهن العقاري ذو السعر المتغير مناسبًا أيضًا لأولئك الذين يمكنهم تحمل تعديل السعر، مما قد يؤدي إلى زيادة في الدفعة الشهرية.
الخلاصة
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل مع خيار الدفع هو نوع من الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) الذي يسمح للمقترض بالاختيار بين عدة خيارات للدفع الشهري. يمكن أن تشمل الخيارات دفعة شهرية تغطي رأس المال والفائدة، مما يقلل من المبلغ المستحق. تشمل الخيارات الأخرى دفع الفائدة فقط ودفع الحد الأدنى، والذي لا يغطي إجمالي الفائدة الشهرية المستحقة. لا تقلل خيارات دفع الفائدة فقط أو الحد الأدنى من مبلغ قرض الرهن العقاري، ودفع أقل من الفائدة يمكن أن يزيد من رصيد القرض.