الحد الأقصى السنوي للقرض العقاري القابل للتعديل: المعنى، المثال، الإيجابيات والسلبيات

ما هو الحد السنوي للقرض العقاري ذو السعر المتغير (ARM)؟

الحد السنوي للقرض ذو الفائدة المتغيرة هو بند في عقد الرهن العقاري ذو الفائدة المتغيرة (ARM) الذي يحد من الزيادة المحتملة في معدل الفائدة على القرض خلال كل سنة. يتم تحديد الحد، أو السقف، عادةً من حيث المعدل، ولكن قد يتم أيضًا تحديد الحد الأقصى لمبلغ الدولار للدفع الأساسي والفائدة.

تم تصميم الحدود السنوية لحماية المقترضين من زيادة مفاجئة ومفرطة في مدفوعاتهم الشهرية عندما ترتفع أسعار الفائدة بشكل حاد خلال فترة زمنية قصيرة.

النقاط الرئيسية

• سقف الفائدة السنوي للقرض ذو الفائدة المتغيرة (ARM) هو حد لمعدل الفائدة، يشير إلى أعلى معدل ممكن قد يضطر المقترض لدفعه على الرهن العقاري ذو الفائدة المتغيرة في سنة معينة.
• عادةً ما يتم تحديد معدل الفائدة للقرض ذو الفائدة المتغيرة (ARM)، ولكن بعض القروض ذات الفائدة المتغيرة تحدد المبلغ الشهري أو السنوي المدفوع بدلاً من ذلك.
• بالإضافة إلى الحدود السنوية التي تُعاد ضبطها كل 12 شهرًا، قد يكون هناك أيضًا حد أقصى لمعدل الفائدة مدى الحياة على القرض.

فهم حدود معدل الفائدة السنوي القابل للتعديل (ARM)

مع الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM)، يتم تثبيت سعر الفائدة الأولي لفترة زمنية معينة - خمس سنوات، على سبيل المثال، في حالة 5/1 ARM - وبعد ذلك يتم إعادة ضبطه بشكل دوري بناءً على أسعار الفائدة الحالية كل عام (أي "1" في 5/1). عادةً ما تحتوي الرهون العقارية ذات السعر المتغير أيضًا على حدود قصوى لسعر الفائدة مدى الحياة، والتي تحد من مقدار الزيادة في الفائدة على مدى حياة القرض.

تتميز القروض ذات الفائدة المتغيرة (ARMs) بسقف للفائدة بهيكل معدل متغير، والذي يتضمن المعدل المرجعي وهامش فوق هذا المعدل. هناك عدة مؤشرات شائعة تُستخدم لأنواع مختلفة من القروض ذات الفائدة المتغيرة، مثل معدل الفائدة الأساسي أو معدل الأموال الفيدرالية. يُعتبر معدل الفائدة على القرض ذو الفائدة المتغيرة مع معدله المرجعي مثالاً على معدل الفائدة الكامل المرجعي. يعتمد المعدل المرجعي على أدنى معدل يكون الدائنون مستعدين لتقديمه. يعتمد الهامش أو الفرق على الملف الائتماني للمقترض ويحدده المُكتتب.

سعر الفائدة السنوي لقرض ARM مع سقف سنوي سيزيد فقط بقدر ما تسمح به الشروط بالنقاط المئوية، بغض النظر عن مقدار ارتفاع الأسعار فعليًا خلال الفترة الأولية. على سبيل المثال، قرض ARM بنسبة 5% ثابت لمدة ثلاث سنوات مع سقف 2% يمكن أن يتعدل فقط إلى 7% في السنة الرابعة، حتى لو ارتفعت الأسعار بنسبة 4% خلال المدة الثابتة الأولية للقرض. القرض الذي يحتوي على سقف بالدولار يمكن أن يزيد بمقدار معين أيضًا، على الرغم من أن هذا النوع من السقف يمكن أن يؤدي إلى السداد السلبي في بعض الحالات.

توضح هيكل سقف سعر الفائدة للقرض ذو السعر المتغير الأحكام التي تحكم زيادات سعر الفائدة على مدى فترة القرض.

مثال على سقف دفعة ARM

تحتوي القروض ذات الفائدة المتغيرة (ARMs) على العديد من الهياكل المختلفة لسقوف معدلات الفائدة. على سبيل المثال، لنفترض أن المقترض يفكر في قرض 5/1 ARM، والذي يتطلب معدل فائدة ثابت لمدة خمس سنوات، يليه معدل فائدة متغير يتم تعديله كل 12 شهرًا.

يُعرض على المقترض هيكل سقف فائدة 2-2-5 لقرض الرهن العقاري القابل للتعديل 5/1. يتم تقسيم هيكل سقف الفائدة كما يلي:

• الرقم الأول يشير إلى الحد الأقصى الأولي للزيادة التدريجية بعد انتهاء فترة السعر الثابت. بمعنى آخر، 2% هو الحد الأقصى الذي يمكن أن يزيد فيه السعر بعد انتهاء فترة السعر الثابت في خمس سنوات. لذا، إذا كان السعر الثابت محددًا عند 3.5%، فإن الحد الأقصى للسعر سيكون 5.5% بعد نهاية فترة الخمس سنوات.
• الرقم الثاني هو سقف زيادة تدريجي لمدة 12 شهرًا، مما يعني أنه بعد انتهاء فترة الخمس سنوات، سيتم تعديل المعدل ليتماشى مع معدلات السوق الحالية مرة واحدة في السنة. في هذا المثال، سيكون للقرض ذو الفائدة المتغيرة (ARM) حد 2% لهذا التعديل. من الشائع جدًا أن يكون السقف الدوري مماثلاً للسقف الأولي.

لنفترض أن المعدل الثابت كان 3.5%، وتم تعديل المعدل ليصبح أعلى بنسبة 2% خلال الزيادة الأولية ليصل إلى 5.5%. بعد 12 شهرًا، ارتفعت معدلات الرهن العقاري إلى 8%؛ سيتم تعديل معدل القرض إلى 7.5% بسبب الحد الأقصى السنوي للتعديل البالغ 2%. إذا زادت المعدلات بعد ذلك بنسبة 2% أخرى، فإن القرض سيزيد فقط بنسبة 1% ليصل إلى 8.5% لأن الحد الأقصى مدى الحياة هو خمس نقاط مئوية فوق المعدل الثابت الأصلي.

الصعود والهبوط في الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM)

غالبًا ما تسمح القروض ذات الفائدة المتغيرة (ARMs) للمقترضين بالتأهل للحصول على قروض عقارية أكبر في البداية لأنها تثبت دفعة أقل لفترة من الزمن. يمكن لمستخدمي القروض ذات الفائدة المتغيرة الاستفادة عندما تنخفض معدلات الفائدة، مما يقلل من معدل الفائدة السنوي المدفوع. وعلى العكس من ذلك، عندما ترتفع معدلات الفائدة، تصبح القروض ذات الفائدة المتغيرة أكثر تكلفة ويمكن أن تزيد بشكل كبير عما كان يمكن أن تكون عليه القروض ذات الفائدة الثابتة fixed-rate mortgage.

على سبيل المثال، إذا قام المشتري بأخذ قرض عقاري بمعدل فائدة متغير (ARM) بنسبة 3.5% مع تثبيت لمدة ثلاث سنوات وارتفعت المعدلات بنسبة 4% خلال تلك الفترة، فإن الزيادة السنوية الأولية في المعدل ستكون محدودة بالسقف السنوي. ومع ذلك، في السنوات اللاحقة، قد يستمر المعدل في الزيادة مع كل فترة إعادة ضبط، ليواكب في النهاية ارتفاع معدلات الفائدة في السوق.

في النهاية، يمكن أن يصبح قرض الرهن العقاري ذو الفائدة المتغيرة بنسبة 3.5%، والذي كان في البداية منافسًا مع معدل ثابت بنسبة 4.25%، أعلى بكثير. إن مخاطر سعر الفائدة المرتبطة بالقروض ذات الفائدة المتغيرة هي السبب في أن المقترضين غالبًا ما يتحولون إلى قرض بسعر فائدة ثابت عندما ترتفع الأسعار. ومع ذلك، قد يدفع المقترض في النهاية أكثر لاستخدامه القرض ذو الفائدة المتغيرة. لذلك، من المهم العثور على مقرض رهن عقاري لديه خبرة واسعة في التعامل مع القروض ذات الفائدة المتغيرة.

ما هو أكبر خطر مع الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل (ARMs)؟

الخطر مع الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل (ARMs) هو أن سعر الفائدة على القرض يمكن أن يرتفع عندما ترتفع أسعار السوق، نظرًا لأنه قرض بسعر متغير. ونتيجة لذلك، يمكن أن تزداد الدفعة الشهرية للـ ARM على مر السنين مع ارتفاع الأسعار. يجب على المقترضين أن يأخذوا في الاعتبار ما إذا كانوا يستطيعون تحمل الدفعة الشهرية الأعلى المرتبطة بزيادة أسعار السوق بعد فترة السعر الثابت الأولية.

كيف تعمل حدود أسعار الفائدة المتغيرة (ARM Caps)؟

الحد الأقصى لسعر الفائدة في الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM) هو الحد الأقصى الذي يمكن أن يرتفع إليه سعر الفائدة بعد انتهاء فترة السعر الثابت الأولية. على سبيل المثال، إذا كانت فترة السعر الأولية للرهن العقاري ذو السعر المتغير ثابتة عند 4% مع حد أقصى سنوي قدره 2%، فإن الحد الأقصى الذي يمكن أن يتعدل إليه سعر الفائدة هو 6% بعد انتهاء فترة السعر الثابت.

ما هي فوائد الحدود السنوية للقروض ذات الفائدة المتغيرة (ARM)؟

تساعد الحدود السنوية للقروض ذات الفائدة المتغيرة (ARM) في حماية المقترضين من الارتفاع السريع في أسعار الفائدة في السوق من خلال تحديد أقصى تعديل سنوي للسعر. لذلك، إذا كان للقرض ذو الفائدة المتغيرة حد سنوي بنسبة 2%، بغض النظر عن مدى ارتفاع أسعار الفائدة، فإن الحد الأقصى للتعديل سيكون 2% مضافة إلى السعر الأولي. كما تساعد حدود القروض ذات الفائدة المتغيرة في حماية المقترضين من الزيادة المفرطة في مدفوعاتهم الشهرية.

الخلاصة

تحمي الحدود السنوية للقروض ذات الفائدة المتغيرة (ARM) المقترضين من الارتفاع السريع في أسعار الفائدة في السوق عن طريق تحديد الزيادة الممكنة في معدل الفائدة على القرض كل عام. بغض النظر عن مدى ارتفاع أسعار الفائدة في ذلك العام، فإن الحد الأقصى للتعديل سيكون معدل الحد السنوي للقرض ذو الفائدة المتغيرة. ومع ذلك، يمكن أيضًا تحديد الحد كقيمة بالدولار للدفع الشهري.