ما هو إعادة جدولة الرهن العقاري؟
إعادة جدولة الرهن العقاري، والتي تُعرف أيضًا بإعادة جدولة القرض، هي ميزة لبعض أنواع الرهن العقاري حيث يتم إعادة حساب الدفعات الشهرية المتبقية بناءً على جدول إطفاء جديد. خلال إعادة جدولة الرهن العقاري، يقوم المقترض بدفع مبلغ كبير نحو رأس المال، ثم يُعاد حساب الرهن العقاري بناءً على الرصيد الجديد والأقل المستحق.
بعض الرهون العقارية لديها تاريخ إعادة الجدولة المحدد، وهو التاريخ الذي يقوم فيه المقرض بحساب جدول سداد جديد بناءً على الرصيد الأساسي المتبقي للرهون العقارية والفترة الزمنية المتبقية.
النقاط الرئيسية
- يحدث إعادة جدولة عندما يقوم المقترض بدفع مبلغ كبير نحو أصل القرض العقاري، ويقوم المقرض بإعادة حساب القرض بناءً على الرصيد الجديد.
- عندما يقوم المقرض بإعادة حساب القرض، سيقوم بإنشاء جدول سداد جديد، وهو عبارة عن جدول يوضح مدفوعات القرض التي تشمل المبلغ الأصلي والفائدة التي تتكون منها كل دفعة حتى يتم سداد القرض بالكامل.
- الفائدة الرئيسية للمقترض من إعادة جدولة الرهن العقاري هي الفرصة لتقليل الدفعات الشهرية.
- غالبًا ما تحتوي قروض السداد السلبي أو الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل (option ARM) على بند إعادة جدولة الرهن العقاري كجزء من عقد القرض.
كيف يعمل إعادة جدولة الرهن العقاري
بالنسبة للمقترض، الفائدة الأساسية من إعادة صياغة الرهن العقاري هي تقليل الدفعات الشهرية. في كثير من الأحيان، يقوم مقرض الرهن العقاري بتقليل مدة القرض إذا تم دفع مبالغ إضافية من المبلغ الأساسي، ولكنه يحافظ على نفس المبلغ الشهري الثابت المستحق—وذلك ببساطة عن طريق زيادة المبلغ الأساسي وتقليل جزء الفائدة من الدفعة.
يمكن لإعادة الجدولة أن تقلل من مقدار الفائدة التي سيدفعها المقترض على مدى عمر القرض إذا تم دفع مبلغ كبير كافٍ من رأس المال، مما يقلل من كل من الفائدة ورأس المال المتبقي على الدفعات الشهرية الجديدة للقرض.
إعادة جدولة الرهن العقاري مقابل إعادة التمويل
إعادة جدولة الرهن العقاري يمكن أن تكون خيارًا أكثر راحة من إعادة التمويل. مع إعادة التمويل، تقوم باستبدال الرهن العقاري الحالي الخاص بك بـ قرض رهن عقاري جديد، والذي يمكن أن يكون مكلفًا ويعتمد على التصنيف الائتماني الخاص بك. إعادة جدولة الرهن العقاري لا تتطلب فحصًا ائتمانيًا وتستمر مع الرهن العقاري الأصلي.
من ناحية أخرى، يعني إعادة تمويل الرهن العقاري سداد القرض الحالي واستبداله بآخر جديد. تشمل الأسباب التي تجعل أصحاب المنازل يقومون بإعادة التمويل:
- الفرصة للحصول على معدل فائدة أقل.
- لتقصير مدة الرهن العقاري الخاص بهم.
- الرغبة في التحويل من الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) إلى رهن عقاري بسعر ثابت أو العكس.
- فرصة للاستفادة من قيمة المنزل لتمويل عملية شراء كبيرة.
- لتوحيد الديون.
على عكس إعادة تمويل الرهن العقاري، فإن إعادة جدولة الرهن العقاري لن تخفض معدل الفائدة على الرهن العقاري الخاص بك.
أنواع الرهون العقارية التي يمكن إعادة جدولتها
قروض السداد السلبي
يمكن تضمين إعادة صياغة الرهن العقاري في شروط القرض وترتبط بقرض التسديد السلبي. القرض ذو التسديد السلبي يحتوي على هيكل دفع يسمح بدفعة مجدولة تكون أقل من رسوم الفائدة على القرض.
عندما يكون الدفع أقل من رسوم الفائدة في ذلك الوقت، فإنه يخلق فائدة مؤجلة. يتم إضافة مبلغ الفائدة المؤجلة إلى رصيد القرض الأساسي، مما يؤدي إلى وضع حيث يزداد المبلغ الأساسي المستحق بمرور الوقت بدلاً من أن ينخفض. بسبب هذا الزيادة في المبلغ الأساسي، تتطلب الرهون العقارية ذات الاستهلاك السلبي إعادة جدولة القرض في مرحلة ما بحيث يتم سداده بحلول نهاية مدته المحددة.
قد تحتوي الرهون العقارية ذات السداد السلبي أحيانًا على محفزات قد تؤدي إلى إعادة جدولة غير مجدولة. قد يحدث هذا، على سبيل المثال، إذا وصل رصيد القرض الأساسي إلى حد معين من خلال السداد السلبي.
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (Option ARM)
الرهن العقاري ذو الاستهلاك السلبي يُعرف أيضًا باسم الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل مع خيارات الدفع (Option ARM). هذه الرهون العقارية تمنح المقترضين خيارات تشمل دفع كامل رأس المال والفائدة أو دفع جزء فقط من الفائدة.
بينما توفر الخيارات المتاحة مع الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM) مرونة أكبر في الدفعات، يمكن للمقترض أن ينتهي به الأمر بسهولة بديون طويلة الأجل أكثر مما كان عليه من قبل. كما هو الحال مع الرهون العقارية الأخرى ذات السعر القابل للتعديل (ARMs)، هناك إمكانية لتغير أسعار الفائدة بشكل كبير وسريع بناءً على السوق.
مثال على إعادة جدولة الرهن العقاري
حتى إذا لم يتضمن الرهن العقاري خيار إعادة الجدولة، يمكنك التواصل مع المقرض الخاص بك لمعرفة ما إذا كانت إعادة جدولة الرهن العقاري ستفيدك وتخفض دفعاتك الشهرية. من خلال دفع مبلغ مقطوع وإعادة جدولة الرهن العقاري، يمكنك تقليل تكاليف السكن الخاصة بك. على النقيض من ذلك، إذا قمت بتقديم مبلغ مقطوع دون إعادة الجدولة، فإنك تخفض الرصيد، لكن دفعاتك الشهرية ستبقى كما هي.
لنفترض أن لديك رهن عقاري بقيمة 500,000 دولار لمدة 30 عامًا بمعدل فائدة ثابت بنسبة 4%. سيكون إجمالي دفعتك الشهرية من حيث الفائدة والأصل حوالي 2,400 دولار.
بعد عشر سنوات، تحصل على مبلغ كبير غير متوقع قدره 375,000 دولار. إذا قررت استخدام هذا المبلغ لسداد جزء من الرهن العقاري دون إعادة صياغته، فستستمر في دفع حوالي 2,400 دولار شهريًا، ولكن مدة القرض ستصبح أقصر لأنك تقوم فعليًا بسداد جزء إضافي من رأس المال.
إذا قمت بإعادة جدولة القرض على مدى السنوات الـ 25 المتبقية من الرهن العقاري، فإن الدفعة الشهرية ستنخفض إلى حوالي 900 دولار شهريًا من حيث الأصل والفائدة.
ما هو إعادة جدولة الرهن العقاري؟
إعادة جدولة الرهن العقاري هي ميزة في بعض الرهون العقارية التي تتيح لك إعادة هيكلة الدفعات الشهرية المتبقية وفقًا لجدول استهلاك جديد، مما يؤدي إلى خفض دفعاتك الشهرية.
ما هي عيوب إعادة صياغة الرهن العقاري؟
هناك بعض العيوب. وهي أن ليس كل القروض مؤهلة لإعادة الجدولة. بالإضافة إلى ذلك، قد يتم فرض رسوم عليك مقابل هذه العملية. تذكر أيضًا أنك لن تقصر مدة الرهن العقاري الخاص بك.
ما هي أنواع القروض المؤهلة لإعادة الجدولة؟
يمكنك فقط إعادة صياغة القروض التقليدية، حيث إن قروض FHA وUSDA وVA غير مؤهلة لذلك.
الخلاصة
إذا حصلت على مبلغ كبير من المال وترغب في سداد جزء كبير من أصل قرض الرهن العقاري، فقد تفكر في إعادة جدولة الرهن العقاري. بينما لن تقل مدة القرض، ستتمتع بدفعات شهرية أقل بكثير للرهن العقاري. تذكر أن إعادة الجدولة لن تغير معدل الفائدة الخاص بك. لذا، إذا انخفضت المعدلات منذ أن حصلت على الرهن العقاري، فقد ترغب في موازنة فوائد إعادة التمويل بدلاً من ذلك.